Nood aan een algemene herziening van de kadastrale inkomens

De vaststelling van de kadastrale inkomens is een anachronisme zonder voorgaande. Vandaag wordt nog altijd gewerkt met gegevens van de huurmarkt van dertig jaar geleden. Een algemene herziening van de kadastrale inkomens dringt zich op.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Wie het aanslagbiljet in de onroerende voorheffing ontvangt, zal om te beginnen merken dat deze belasting systematisch van jaar tot jaar stijgt. Dat komt door de jaarlijkse indexatie van de kadastrale inkomens waarop de onroerende voorheffing berekend wordt.

Met ingang van het aanslagjaar 2006 is er nog een ander opmerkelijk feit. In hoofde van particulieren is de onroerende voorheffing een echte vermogensbelasting geworden. Ondanks haar benaming is de onroerende voorheffing in het geheel geen voorheffing meer. Onder voorbehoud van een overgangsregeling is de verrekening ervan met de uiteindelijk verschuldigde personenbelasting volledig uitgesloten.

De onroerende voorheffing is daardoor voor particulieren een totaal autonome belasting geworden. Een vermogensbelasting op het meest zichtbare teken van rijkdom, het onroerend goed.

KADASTRAAL INKOMEN. Met de onroerende voorheffing is er nog iets anders mis. Zoals gezegd, wordt zij berekend op basis van het kadastrale inkomen van het onroerend goed. Het kadastrale inkomen weerspiegelt de gemiddelde jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed.

Het probleem is dat de jongste algemene herziening van de kadastrale inkomens al dateert van meer dan 25 jaar geleden, en dat zij gebaseerd was op de gegevens van de huurmarkt per 1 januari 1975. Dertig jaar geleden dus.

Dat referentiepunt geldt niet alleen voor oude gebouwen. Ook voor de vaststelling van de kadastrale inkomens van nieuwe gebouwen wordt teruggegrepen naar de huurwaarde per 1 januari 1975.

Stel dat ik vandaag een huis bouw. Zodra het af is, zal aan dit huis ook een kadastraal inkomen worden toegekend. Bij de vaststelling daarvan zal de ambtenaar van het kadaster op basis van een aantal elementen moeten bepalen hoe hoog de huurwaarde van dit huis geweest zou zijn, mocht het op 1 januari 1975 te huur hebben gestaan.

Het hoeft geen betoog dat dit in vele gevallen een vrijwel onmogelijke opdracht is. Je moet al over bovennatuurlijke gaven beschikken om een dergelijke oefening tot een goed einde te brengen. Bijgevolg wekt het weinig verwondering dat de kadastrale inkomens bij een onderlinge vergelijking dikwijls rare sprongen maken.

Weliswaar schrijft de wet voor dat de kadastrale inkomens om de tien jaar herzien moeten worden. Maar de jongste algemene herziening – het vakjargon gebruikt de term algemene perekwatie – dateert van meer dan 25 jaar geleden. Sindsdien is er geen algemene herziening meer geweest. En voor zover we kunnen zien, ligt er ook geen in het verschiet. Zij is voor onbepaalde duur uitgesteld.

BUITENGEWOON. Dat vandaag nog gewerkt wordt met de toestand op de huurmarkt van meer dan dertig jaar geleden, heeft ook tot gevolg dat een aantal destijds toegekende kadastrale inkomens inmiddels, relatief bekeken, onverantwoord hoog is. Een residentiële buurt kan sindsdien immers verpauperd zijn (en omgekeerd).

Weliswaar voorziet het wetboek in de mogelijkheid om buiten de algemene perekwatie een buitengewone of een speciale herziening van het kadastrale inkomen aan te vragen wegens wijzigingen op de huurmarkt. Maar die mogelijkheden zijn zeer beperkt.

Wie een buitengewone herziening aanvraagt, moet kunnen bewijzen dat de nettohuurwaarde van het onroerend goed vandaag minstens 15 % lager is dan het kadastrale inkomen. Dit komt erop neer dat de nettohuurwaarde vandaag minstens 15 % lager moet zijn dan de nettohuurwaarde van dertig jaar geleden. Dat doet zich in de praktijk uiteraard nauwelijks voor.

Een speciale herziening is op haar beurt aan bijzonder strenge voorwaarden verbonden, die de kansen op succes ook tot een minimum herleiden. Je moet dan immers kunnen bewijzen dat de vermindering van de huurwaarde toe te schrijven is aan nieuwe en blijvende externe omstandigheden; en, dat die veroorzaakt zijn door overmacht, door werken of maatregelen bevolen door de openbare macht of door toedoen van derden.

Dat de wetgever slechts beperkte mogelijkheden heeft geopend om een tussentijdse herziening van het kadastrale inkomen wegens externe oorzaken te verkrijgen, is begrijpelijk als je bedenkt dat hij tegelijk in een tienjaarlijkse algemene herziening van de kadastrale inkomens heeft voorzien. Allicht heeft hij willen vermijden dat in de tussenliggende periode van tien jaar al te veel herzieningsaanvragen zouden worden ingediend.

Maar dit argument snijdt geen hout meer, nu de tienjaarlijkse herziening, zoals gezegd, voor onbepaalde duur is uitgesteld, en er inmiddels sedert meer dan 25 jaar geen algemene perekwatie meer is geweest.

Twee oplossingen dringen zich op. Ten eerste moet dringend werk gemaakt worden van een nieuwe algemene herziening van de kadastrale inkomens. Ten tweede moet die oefening om de tien jaar effectief worden herhaald. Zo niet, moet de overheid de mogelijkheden om een tussentijdse herziening van het kadastrale inkomen wegens externe oorzaken aan te vragen, drastisch versoepelen.

Jan Van Dyck

ôDe onroerende voorheffing is een echte vermogensbelasting geworden.”