NOG EEN VERLAGING NAAR VIJFTIEN JAAR

Fiskale voordelen voor renovatiewerken

De wetgeving op het gebied van werk in onroerende staat heeft de voorbije maanden heel wat wijzigingen ondergaan. Denk om te beginnen aan de vermindering van het BTW-tarief van 21 naar 12 % bij de bouw van sociale woningen (althans tot een gekumuleerde maatstaf van heffing van 2.000.000 frank). Bedoeld zijn de woningen waarvan de oppervlakte niet groter is dan 190 vierkante meter als het om woonhuizen gaat, en niet groter dan 100 vierkante meter als het appartementen betreft. De vermindering is in werking getreden op 1 januari van dit jaar en duurt in principe tot eind volgend jaar.

Daarnaast is er ook nog de belangrijke vermindering van de anciënniteitsvoorwaarde voor de toepassing van het 6 %-tarief inzake werken aan privé-woningen. Tot voor kort was voor de toepassing van het verlaagd tarief van 6 % (onder meer) vereist, dat de woning waaraan de werken worden uitgevoerd, minstens twintig jaar oud was. Bij de opmaak van de begroting van 1996 besliste de regering evenwel deze anciënniteitsvoorwaarde te verlagen naar vijftien jaar. Die verlaging is in werking getreden op 1 november 1995, en is voor het overige niet gebonden aan een beperking in de tijd. De verlaging geldt met andere woorden voor onbepaalde duur.

Zij heeft tot gevolg dat veel meer woningen dan voorheen in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd tarief. Ook werken aan relatief jonge woningen (minstens vijftien jaar) kunnen voortaan met toepassing van slechts 6 % BTW gebeuren.

LENING.

In het verlengde daarvan moet ook nog melding worden gemaakt van een andere niet onbelangrijke maatregel. Een woning bouwen of verbouwen kost altijd veel geld. Meestal gaat men daarvoor een lening aan. De aflossingen van die lening bestaan uit twee onderdelen : de eigenlijke terugbetalingen van het ontleende kapitaal en de interesten. Welnu, de interesten van zulke leningen komen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor wat men de bijkomende interestaftrek noemt.

Interesten van leningen die specifiek zijn aangegaan om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden, zijn in principe aftrekbaar van het belastbaar inkomen. Maar de aftrek ervan is in de regel beperkt tot beloop van de belastbare inkomsten die men uit die onroerende goederen haalt. Dat noemt men de gewone interestaftrek.

De gewone interestaftrek stelt in de meeste gevallen niets of niet veel voor. Laten we ervan uitgaan dat ik een lening aanga om een nieuw dak op mijn woning te leggen. En dat ik benevens mijn eigen woning geen andere onroerende inkomsten heb. Het onroerende inkomen dat ik dan heb, is bijgevolg beperkt tot het kadastraal inkomen van die eigen woning. Maar daarop zal ik (ook zonder lening) normaal gezien al niet belast worden. Ten aanzien van de eigen woning heb ik immers ook al recht op de zogenoemde woningaftrek. Die maakt dat het kadastraal inkomen van de eigen woning slechts belastbaar is in de mate dat het hoger is dan 120.000 frank, een bedrag dat nog aangepast moet worden aan de evolutie van het indexcijfer, en dat bovendien nog verhoogd wordt als ik gehuwd ben, en/of personen ten laste heb. Vooraleer ik op het kadastraal inkomen van mijn eigen woning één frank personenbelasting betaal, mag het bijgevolg al om een serieus grote woning gaan. We praten dan al niet meer over een gewone woning, maar wel over een zeer grote villa, of een half paleis.

VERHAAL.

Gewone stervelingen die resideren in een iets bescheidener optrekje betalen geen personenbelasting op het kadastraal inkomen van hun eigen woning. De interesten van de lening die zij specifiek aangaan om op zo’n woning een nieuw dak te leggen, leveren zo te zien geen enkel fiskaal voordeel op. Er is immers geen belastbaar inkomen dat nog kan verminderd worden.

Kenners weten dat dit verhaal niet helemaal klopt. De aftrek van de interesten zal in het geschetste voorbeeld wel tot gevolg hebben dat de onroerende voorheffing in verband met die woning onder invloed van die interestaftrek plots gedeeltelijk verrekenbaar wordt. Maar dat is een zeer ingewikkeld verhaal, en het effekt daarvan blijft marginaal. We kunnen dan ook besluiten dat de gewone interestaftrek voor de gewone sterveling meestal niet veel voorstelt.

Bij de bijkomende interestaftrek is dat anders. Dat de interesten bijkomend aftrekbaar zijn, betekent immers dat hun aftrek niet beperkt is tot de inkomsten uit de onroerende goederen, maar dat het saldo van het aftrekbaar gedeelte van deze interesten afgetrokken wordt van de andere inkomsten van de betrokkene.

Die aftrek is dan wel in de meeste gevallen interessant. Omdat de meeste belastingplichtigen naast het kadastraal inkomen van hun eigen woning ook nog wel andere inkomsten hebben ; meestal zullen dat beroepsinkomsten zijn. De bijkomende interestaftrek laat toe een deel van de aftrekbare interesten aan te rekenen op die belastbare beroepsinkomsten. En dat leidt wel tot een serieuze belastingbesparing. Op de top van het beroepsinkomen betaalt men al gauw vijftig tot zestig procent belasting. Per schijf van honderd frank beroepsinkomsten die onder invloed van de bijkomende interestaftrek niet belast wordt, spaart men bijgevolg ook ongeveer vijftig tot zestig frank belasting uit.

Fiskale geschenken krijgt men evenwel niet zomaar. Die zijn altijd aan hele reeksen voorwaarden onderworpen. Zo ook de bijkomende interestaftrek. Wat de leningen betreft die aangegaan worden om een woning te renoveren (in ons voorbeeld, het leggen van een nieuw dak), was onder meer tot voor kort vereist dat de woning ten minste twintig jaar oud moest zijn.

VIJFTIEN.

Welnu, in het verlengde van de verlaging van de anciënniteitsvoorwaarde voor de toepassing van het verlaagd tarief van 6 % BTW, heeft de fiskale wetgever beslist ook de anciënniteitsvoorwaarde voor de bijkomende interestaftrek inzake renovatiewerken te verlagen van twintig naar vijftien jaar.

Daarmee vangen de betrokken belastingplichtigen twee vliegen in één klap. Voor het nieuwe dak dat ik op mijn woning wil leggen, betaal ik op voorwaarde dat de woning ten minste vijftien jaar oud is slechts 6 %, in plaats van 21 % BTW, en komt de lening die ik daarvoor aanga ook in aanmerking voor de toepassing van de bijkomende interestaftrek inzake renovatiewerken.

De verlaging van de anciënniteitsvoorwaarde is ook voor de bijkomende interestaftrek in werking getreden op 1 november van vorig jaar. Preciezer gezegd, de verlaging geldt ten aanzien van de vanaf 1 november 1995 aangegane hypotecaire leningen.

Want om voor de bijkomende interestaftrek in aanmerking te komen, volstaat het niet dat het zomaar een lening is. Het moet om een hypotecaire lening gaan. Voorts is vereist dat deze lening een minimum looptijd heeft van tien jaar. Wat de bijkomende interestaftrek inzake renovatiewerken betreft, is ook nog vereist dat de lening dient om een in België gelegen woning volledig of gedeeltelijk te vernieuwen. Plus dat die woning het enige woonhuis is waarvan de belastingplichtige eigenaar is. Voorts moet die woning zoals gezegd aan de anciënniteitsvoorwaarde voldoen ; wat dus nu inhoudt dat het woonhuis bij het sluiten van de leningovereenkomst sedert ten minste vijftien jaar voor het eerst in gebruik is genomen.

KOSTPRIJS.

Bovendien is wat de bijkomende interestaftrek inzake renovatiewerken betreft nog vereist dat de totale kostprijs van de uitgevoerde werken ten minste, inclusief BTW, 880.000 frank bedraagt ; dat de werken worden uitgevoerd door een geregistreerd aannemer ; en tenslotte dat het moet gaan om werken die effektief in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd tarief van 6 % BTW. Wat meestal geen problemen oplevert. De meeste verbouwingswerken komen daarvoor in aanmerking. Tenzij het bijvoorbeeld zou gaan om de aanleg van een tennisveld of van een zwembad.

Voor wie precies wil berekenen hoe groot het fiskaal voordeel is dat uit deze bijkomende interestaftrek voortvloeit, is het verhaal allesbehalve rond. Dat komt om te beginnen omdat niet het volledige bedrag van de lening in aanmerking komt. Van leningen in verband met renovatiewerken komt slechts een eerste schijf van 1.100.000 frank in aanmerking (een bedrag dat nog met 5, 10, 20 of 30 % wordt verhoogd als er respektievelijk één, twee, drie of meer dan drie kinderen ten laste zijn op 1 januari van het jaar dat volgt op het jaar van het afsluiten van de lening).

Maar voorts ook, omdat niet alle interesten die op deze eerste schijf betrekking hebben, bijkomend aftrekbaar zijn. Vooraleer de bijkomende aftrek kan spelen, moeten de interesten eerst op de gewone wijze aangerekend worden. De mate waarin die gewone aftrek kan worden toegepast, hangt af van de hoogte van de onroerende inkomsten. Alleen het gedeelte dat daarop niet aanrekenbaar is, komt in aanmerking. En dan nog slechts gedeeltelijk, tegen een percentage dat daalt met de jaren.

Wie het juiste bedrag van het voordeel wil kennen, raadpleegt bijgevolg het best zijn bankier. Maar daarvoor moet men dus voortaan niet meer wachten tot de woning twintig jaar oud is. Vijftien jaar volstaat.

JAN VAN DYCK

Jan Van Dyck is fiskalist.