Nieuwe golf

Ons land wordt overspoeld door nieuwe winkelketens, met als boegbeelden de Franse en de Spaanse ketens. Kwaliteit staat voorop.

Op het ogenblik dat de Mapic-beurs ( Marché professionnel de l’implantation commerciale et de la distribution) haar deuren opent aan de Croisette in Cannes, veroveren de buitenlandse ketens als echte sterren ons land. Verschillende onder hen sparen kosten noch moeite en bouwen aan een volledig nieuw commercieel landschap. Momenteel zijn de distributiebedrijven door de toenemende globalisering verplicht nieuwe markten te veroveren. België blijft een interessante plek om door te breken, hoewel ons land natuurlijk niet hetzelfde potentieel biedt als Italië, Frankrijk of Spanje. De Benelux is een soort ‘regionale’ markt, met een aantrekkelijk potentieel: de huurprijzen zijn niet te vergelijken met de gangbare prijzen in Parijs, Londen of Milaan.

“De doorslaggevende factor bij de keuze van een vestiging is de verhouding tussen de omzet en de kostprijs per vierkante meter,” aldus Jérôme Peyrard van Jones Lang LaSalle. “Bepaalde steden worden beschouwd als een ‘uitstalraam’ en de winkelketens – die verplicht zijn daar aanwezig te zijn – betalen daarvoor zonder aarzelen de prijs. De vestigingen kunnen dan rekenen op een evenredig marketingbudget. GAP en Louis Vuitton bijvoorbeeld hebben een openingsavond georganiseerd aan de Champs-Elysées om er hun nieuwe winkel in de verf te zetten. Het effect van de naambekendheid speelt volop…”

Bij de Spaanse ketens die bijzonder actief zijn in ons land citeren we Springfield en Mango. Deze laatste haalt meer dan 60% van zijn omzet op internationaal vlak. Deze keten beschikt over meer dan 500 winkels in 44 landen en kocht onlangs ongeveer 6500 m² in Europa. Tegen een gemiddeld tempo van tien openingen per maand, voorziet Mango een netwerk van 700 verkooppunten tegen eind 2001. In België koos de Spaanse keten voorlopig voor Antwerpen (huur van 500 m² op de Meir) en Brussel (500 m² aan de Elsensesteenweg). Ook de Spaanse groep Inditex met de merken Zara en Massimo Dutti is zeer goed vertegenwoordigd. Hoewel de expansie van de Spaanse bedrijven zeker bevorderd wordt door uitvoerpremies, hebben ze bovendien concepten gevonden die aanslaan. “Zara heeft een ware revolutie veroorzaakt in de moderne distributie door producten aan te bieden met een interessante prijs-kwaliteitverhouding die de consumenten bovendien aanspreken,” zegt Jérôme Peyrard nog.

Aan Franse zijde

merken we de aankomst van Un Jour ailleurs op, Un Deux Trois en Jennyfer, een keten van prêt-à-porter voor adolescenten die het komende voorjaar zijn intrek neemt in de Nieuwstraat, op de plek waar vroeger Esprit zat. Brice, met vestigingen in de Cora’s van Anderlecht, Anderlues en Châtelineu opende zopas een nieuwe vestiging in Ville 2 (Charleroi).

Bij de luxeproducten opent Anne Fontaine, de hemdenspecialist voor vrouwen, zijn eerste Belgische vestiging in de Schuttershofstraat, midden in de Antwerpse wijk voor luxueuze winkels. Daarna begint de keten aan de verovering van Brussel, Luxemburg en Amsterdam.

Ten slotte vermelden we nog de opmerkelijke uitbreiding van Celio, dat zijn potentieel schat op 25 winkels, verspreid over het hele land. De keten wil dat aantal binnen dit en vier jaar halen en drie nieuwe vestigingen per jaar openen.

Nog uit het zuiden zou Benetton binnenkort opnieuw zijn intrede moeten doen in de Nieuwstraat, met een fris nieuw concept.

In dit euforische klimaat beginnen de Nederlanders – die sterk vertegenwoordigd zijn – toch tekenen van zwakte te vertonen. Met producten die iets of wat anders zijn, wachten ze op een tweede adem. P&C heeft zijn Luikse vestiging overgelaten aan het Zwitserse Vogele. Kreymborg trekt zich geleidelijk terug uit de markt. Hey ( Hey en Zy) daarentegen opende zopas zijn eerste winkel WE in het Luikse Saint-Michel met de vrouwen- en mannenkledij onder één dak.

Een ander nieuw zwaargewicht op de markt is Zeeman. Het liet weten dat het van plan is het aantal verkooppunten op te trekken tot 200, naar rato van 20 tot 25 nieuwe openingen per jaar.

De Belgische ketens passen hun strategie aan. Appel’s (met een veertigtal vestigingen) stelt een vernieuwde look voor die zeer dynamisch overkomt in bepaalde van zijn winkels en bereidt tegelijk zijn Franse doorbraak voor naar het voorbeeld van Cassis, dat aldus zijn Belgische portefeuille wil uitbreiden en nu al een dertigtal winkels telt. ” Mer du Nord, de zaak voor ‘sportswear’, opent in de Goulot Louise een zevende verkooppunt, waarmee het merk zijn uitbreiding versnelt,” aldus Jean-François Gérard van het Bureau Gérard. Buiten de textielsector zet de Franse groep haar expansie voort via de merken GrandOptical en Clara-Clara.

Tegelijkertijd is een aantal verschillende concepten in het straatbeeld verschenen die verband houden met de vrijetijdsbesteding. Natures et Découvertes bijvoorbeeld koos voor zijn eerste stappen in België het Shopping Center in Woluwe en de Antwerpse Meir. Waarover gaat het precies? Tot groot plezier van groot en klein groepeert het concept op eenzelfde plaats een geheel van dingen die verband houden met de natuur, het observeren van de ruimte enzovoort. Alles wordt voorgesteld in een bijzonder aangename omgeving. “Het is duidelijk een trend om te zoeken naar kwalitatieve ruimten, beklemtoont Boris van Haare Heijmejer van Healey & Baker. Neem nu de Nieuwstraat. Het uitzicht is er de voorbije twee jaar totaal veranderd. De kwaliteit is over het algemeen duidelijk verbeterd. Dat geldt niet alleen voor de gevelvernieuwing ( Marks & Spencer en H&M zijn perfecte voorbeelden), maar ook voor de winkelinrichting. Een nieuwe look, kleuren die beter afgestemd zijn op de smaak van het publiek, de aanwezigheid van een coffee corner: alles werd speciaal ontworpen om de consument meer comfort te bieden, met de nodige aandacht voor de creatie van een eigen imago. Zara bijvoorbeeld mikt op het luxueuze decor van de winkels om klanten aan te trekken. Op die manier kan men de onverschilligheid van de verveelde consument doorbreken. Uiteraard vraagt deze benadering een uitbreiding van de verkoopoppervlakte. De meerkost per vierkante meter ligt echter niet zo hoog.”

Dit beleid krijgt evenwel af te rekenen met een groot probleem: het aanbod. “Tegenwoordig betrekken ketens zonder aarzelen vestigingen van 1000 vierkante meter,” stelt Jean-François Gérard vast. “Deze beweging is voelbaar langs alle commerciële assen. Aan de Waterloosesteenweg bijvoorbeeld, een straat die normaal in het teken staat van luxeartikelen, registreert men aanvragen voor oppervlakten van 150 tot 300 m². Een tiental jaar geleden ging het maximaal om 100 tot 120 m².” Het is dan ook moeilijk om de ‘zeldzame parel’ op de kop te tikken. Wanneer de mogelijkheid zich voordoet, worden gebouwen gegroepeerd, zoals bijvoorbeeld in Leuven, met het oog op de vestiging van Fnac.

Een toenemende vraag en een betrekkelijke schaarste van het aanbod leiden onherroepelijk tot een geleidelijke stijging van de huurprijzen. De overdrachten (sleutelgeld) komen opnieuw voor in bepaalde straten waar ze in onbruik waren geraakt en breken records op de meest gegeerde plaatsen.

Deze tendens blijkt het sterkst in de hoofdstad. In de Brusselse Nieuwstraat bedraagt de prijs per vierkante meter in zone A 65.000 frank per jaar, terwijl dat een jaar geleden nog 50.000 frank was. In de Goulot Louise stijgen de prijzen soms tot 45.000 frank per m² per jaar. En aan de Waterloosesteenweg schommelen de prijzen tussen 20.000 en 32.000 frank. Ook op de Antwerpse Meir stellen we een lichte stijging vast, met prijzen per vierkante meter in zone A rond 65.000 frank.

Het spreekt voor zich dat alleen ketens die blijk geven van een zeer professionele aanpak zich zulke huurprijzen kunnen veroorloven. “Ze werken op het scherp van de snee en beschikken niet meer over voorraden. Zo kunnen ze op doeltreffende wijze inspelen op de vraag van de consument, aldus Boris van Haare (H&B). Ze beheersen het hele proces van de productie tot de distributie en kunnen zo aanzienlijke besparingen realiseren en de kosten rationaliseren. Kortom: ze dwingen een toenemende rentabiliteit af.” Daarom staan de internationale ketens zelf in voor hun uitbreiding en verminderen ze op drastische wijze het aantal franchisenemers. Zelfstandige handelaars hebben gezien de huidige huurprijzen niets meer te vertellen in de grote winkelstraten. Ziet hun toekomst er dan slecht uit? “Neen, ik denk het niet. Hun kracht is in te spelen op differentiatie en kwaliteit. Ze moeten zich specialiseren in welbepaalde niches en het verschil beklemtonen tussen impulsieve en doordachte aankopen,” zegt Jérôme Peyrard (JLL).

Geruggensteund door de intrede van nieuwe winkelketens trekken de grote winkelstraten alle aandacht naar zich toe: de Antwerpse Meir, de Brusselse Nieuwstraat, de Gentse Veldstraat of in Luik de Vinâve en Saint-Michel. Tegelijk stellen we een toenemende specialisering vast. De Waterloolaan bijvoorbeeld treedt steeds meer naar buiten als de ‘luxe’-winkelstraat. De uitbreiding gaat nu verder dan het Hilton, met de nakende vestiging van Thomas Pink en Escada. De Guldenvlieslaan biedt dan weer een aanzienlijk potentieel met de eventuele renovatie van de winkelgalerijen.

De populairste steden blijven Brussel, Antwerpen, Gent, Brugge, Hasselt en Leuven in Vlaanderen; Luik, Namen en Waterloo in Wallonië.

Op de beleggersmarkt nemen de betrokken partijen momenteel genoegen met een rendement van 6% voor een triple A-site; een jaar geleden verwachtten ze nog 7,5%. Ook hier stellen we een langzame, maar zekere evolutie vast naar een professionele benadering van de markt.

véronique pirson