Nationale Bank: ‘België heeft dringend meer woningen nodig’

De voorjaarsvooruitzichten van de Nationale Bank brachten weinig verrassingen, behalve een opvallende waarschuwing dat de toegang tot betaalbaar wonen in het gedrang komt. “België heeft een grote nood aan extra woningen, maar beleidskeuzes beperken het aanbod. Een debat dringt zich op”, zegt Pierre Wunsch, de gouverneur van de Nationale Bank.

De boutade dat als het goed gaat met de bouw, het goed gaat met de economie, mag naar de prullenmand. De Belgische economie trekt zijn streng, maar de woningbouw ligt al een tijdje op apegapen. Vorig jaar daalden de woninginvesteringen met ruim 2 procent. “We verwachten ook dit jaar nog een krimp, met een zeer traag herstel later dit jaar en in 2025”, zegt Geert Langenus, econoom van de Nationale Bank.

Het aantal afgeleverde bouwvergunningen zit al jaren in een dalende trend, van ruim 60.000 vergunningen in 2018 naar nog ruim 50.000 vergunningen vorig jaar. Aan de basis van die daling ligt de stijging van de rentevoeten, de hogere bouwkosten en de tragere aflevering van vergunningen. “Dat beperkte aanbod aan nieuwe woningen zet de betaalbaarheid van wonen onder druk. De aflossingskosten van een nieuwe hypotheek voor een gemiddeld huis zijn gestegen tot een piekniveau van 27,9 procent van het netto beschikbaar inkomen. Er is een grote nood aan extra woningen. De bevolking neemt verder toe en de gemiddelde gezinsgrootte daalt. Het aantal gezinnen is gestegen van ruim 4 miljoen in 2000 naar bijna 6 miljoen vandaag. De snelste weg naar het verbeteren van de betaalbaarheid is het verhogen van het woningaanbod. Dat kan via meer sociale woningen, meer subsidies of het versoepelen van het regelgevend kader”, zegt Geert Langenus. Deze nood aan nieuwe woningen komt naast de gigantische investeringen die nodig zijn om het woningpark klimaatneutraal te maken. De Nationale Bank schat die investeringen op 350 miljard euro.

“We moeten ons de vraag stellen of we goed bezig zijn in ons woonbeleid”, zegt Pierre Wunsch. “In onze samenleving leeft het idee sterk dat de volgende generatie slechter af zal zijn. De koopkracht blijft nochtans stijgen. Het grote struikelblok is de steeds moeilijkere toegang tot betaalbaar wonen. Daar moeten we een debat over voeren. De prijs van een woning is veel hoger dan de bouwkosten. Dat is het gevolg van ons beleid van ruimtelijke ordening, de schaarste aan bouwgrond en de energienormen. Ik kom net terug uit Frankfurt. Daar is ook de keuze gemaakt om de omliggende bossen te beschermen, met als resultaat dat wonen in Frankfurt peperduur is geworden. Ook wij hebben de politieke keuze gemaakt om het aanbod van woningen te beperken”, zegt Pierre Wunsch.

Belgische economie tikt als metronoom

De malaise op de woningmarkt tekent schril af tegen een Belgische economie, die tikt als een metronoom. Sinds begin 2023 groeit de economie elk kwartaal met 0,3 procent. Ook 2024 brengt normaal gesproken vier kwartalen met een groei van ongeveer 0,3 procent. Wel zal de Belgische economie de versnelling van de groei die in het eurogebied verwacht wordt, niet kunnen volgen de volgende kwartalen. Reken voor België dus op een groei op jaarbasis van ongeveer 1,3 procent in 2024, 2025 en 2026.

“Op korte termijn verwachten we geen grote schokken. Stabiliteit is ook bij de ondernemingen het codewoord”, zegt Geert Langenus. De inflatie veerde de jongste maanden, zoals verwacht, opnieuw op door de bokkenspringen van de energieprijzen, maar de onderliggende trend duwt de inflatie richting 2 procent vanaf 2025. Het consumentenvertrouwen kreeg de voorbije maanden wel een tik, maar de Nationale Bank wijt dit aan de grote media-aandacht voor het faillissement van de busbouwer Van Hool.

Arbeidsmarkt voorbij tijdelijke dip

De arbeidsmarkt beleeft een moeilijk moment, maar moet zich dit jaar herstellen. “In het vierde kwartaal van vorig jaar viel de jobcreatie bij de loontrekkenden in de private sector stil. Een langdurige inzinking is echter weinig waarschijnlijk. De ondernemingen zeggen dat hun werkgelegenheidsvooruitzichten verbeteren”, zegt Geert Langenus. Opvallend is wel dat het grote deel van de werkgelegenheid intussen te vinden is in wat heet niet-marktconforme sectoren. Dat zijn de ambtenaren, maar ook de jobs in sterk gesubsidieerde sectoren als het onderwijs en de zorg. Dat aandeel is opgelopen tot 35 procent, tegenover minder dan 32 procent in 2000. “Dat is een politieke keuze die misschien niet houdbaar is, omdat ze de begroting bezwaart”, zegt Pierre Wunsch.

Beperkte stijging koopkracht

De vertraging op de arbeidsmarkt vertaalt zich ook in een tragere stijging van de koopkracht van de gezinnen. Vorig jaar steeg de koopkracht nog sterk, onder meer dankzij het vertraagde effect van de loonindexeringen, maar vanaf dit jaar staat een normale groei op het menu. “Reken voor de periode 2024-2026 op een groei van de koopkracht met 1,2 procent per persoon per jaar. De verwachte loonmatiging in die periode, met een zeer beperkte stijging van de reële lonen, laat een sterkere stijging van de koopkracht niet toe”, zegt Geert Langenus. Deze loonmatiging maakt wel een herstel van de concurrentiekracht mogelijk, waarbij de lonen in de buurlanden sneller stijgen dan in België. Ook het herstel van de exportmarkten laat betere exportprestaties toe de volgende jaren.

Winstmarges bodemen uit

De bedrijfsinvesteringen, die de voorbije jaren opvallend sterk bleven, zouden een tandje kleiner steken. “De investeringsratio blijft nog hoog, maar de aangetaste concurrentiekracht en de daling van de winstmarges wegen op de bedrijfsinvesteringen en andere bedrijfsbestedingen. De winstmarges van de bedrijven bodemen, na een stevige daling in 2022 en 2023, uit in de periode 2024-2026 dankzij de loonmatiging. De winstmarges blijven daarbij boven hun langjarige gemiddelde”, zegt Geert Langenus.

Oplopend begrotingstekort

De Nationale Bank kon in haar voorjaarsvooruitzichten uiteraard ook niet voorbij aan de overheidsfinanciën, hoewel de timing van de publicatie van de vooruitzichten, vlak voor de verkiezingen, niet ideaal is. De Nationale Bank is echter gebonden aan het publicatieschema uitgezet door de Europese Centrale Bank (ECB). “Het structurele begrotingstekort is te hoog en loopt verder op, tot 5,5 procent tegen 2026. De analyse van de partijprogramma’s door het Planbureau maakt ook duidelijk dat er weinig politieke appetijt is om het begrotingstekort aan te pakken, wat botst met de Europese begrotingsregels en met de noodzaak om buffers op te bouwen. De uitgaven blijven stijgen door de oplopende vergrijzingskosten en de stijgende rentelasten. Ik moet vaststellen dat in een gebalkaniseerd politiek landschap de horizon van de politici beperkt is tot de korte termijn”, zegt Pierre Wunsch.

Nog ruimte voor extra renteverlaging

Pierre Wunsch kwam als lid van de raad van bestuur van de ECB ook terug op de verlaging van de beleidsrente met 25 basispunten tot 3,75 procent. “De diensteninflatie is nog lelijk hoog, maar we verwachten in het eurogebied een daling van de loondruk in 2025. Er is ruimte om een iets minder restrictief beleid te voeren. Als de inflatie dit jaar rond 2,5 procent blijft schommelen, kunnen we de beleidsrente verlagen naar 3,5 procent. We moeten echter voorzichtig blijven. Als de inflatie zich verder gedraagt zoals voorspeld, kunnen we d beleidsrente langzaam verlagen. Bij verrassingen dringt zich mogelijk een pauze op”.