Na de brownfields, de blackfields

Het Vlaamse brownfielddecreet maakt de sanering en ontwikkeling van vervuilde bedrijfsterreinen economisch interessant. Maar wat als de sanering duurder uitvalt dan de intrinsieke waarde van de grond? PMV en OVAM slaan de handen in elkaar om ook voor deze blackfields oplossingen te vinden.

Blue Gate Antwerp, het vroegere Petroleum-Zuid, is het grootste van de vier brownfielddossiers waar Participatie Maatschappij Vlaanderen (PMV) in betrokken is. Tegen 2035 moet het 75 hectare grote terrein, ten zuiden van de Scheldestad, zijn gevuld met slimme watergebonden logistiek, hoogwaardige productiebedrijven en een zone voor onderzoek en ontwikkeling. Met de nieuwe naam hoopt de stedelijke projectleider Guido Muelenaer internationale bedrijven sneller warm te maken om zich te komen vestigen op het terrein.

“We hebben dus nog wel voor minstens een jaar of twintig werkzekerheid”, grijnst Philip Borremans. De businessmanager vastgoed van PMV, dat voor 49 procent in Blue Gate zit, heeft voor die stelling nog andere argumenten. De Vlaamse regering keurde enkele weken geleden een aanpassing van decreet goed, waardoor het brownfielddecreet een permanent karakter krijgt. Daardoor zal er een jaarlijkse oproep zijn voor kandidaten om brownfieldconvenanten af te sluiten.

“Bovendien zal de recyclage van terreinen alleen maar toenemen”, vult investeringsmanager vastgoed Maarten Bettens aan. De nood aan ruimte om te ondernemen is immers groot, en door het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen kunnen er niet zomaar nieuwe gebieden worden aangesneden. Exacte cijfers geven is moeilijk, omdat brownfields verdwijnen door herontwikkeling, en er door faillissementen nieuwe bijkomen. OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij, schatte tien jaar geleden het aantal risicogronden op zowat 70.000. Daarvan zijn er ongeveer 500 tot 1000 te categoriseren als brownfields.

Sinds het brownfielddecreet in 2007 werd goedgekeurd, worden die steeds meer opnieuw ontwikkeld. Bij het Agentschap Ondernemen lopen dertig aanvragen voor een brownfieldconvenant, en zijn er al 27 afgesloten. Die akkoorden zorgen voor snellere procedures en beperkte financiële incentives, mits de herbestemming duurzaam en milieuvriendelijk is. “Het blijft vechten tegen de stigmatisering”, stipt Bettens aan. “Brownfieldgronden verliezen soms een kwart of zelfs 40 procent van hun marktwaarde, omdat bijvoorbeeld Amerikaanse investeerders niet happig zijn om te opereren op wat ooit een vervuilde site was.”

Negatieve waarde

Het ontwerp van decreet, dat nog door het Vlaams Parlement moet, evalueert ook het huidige decreet. Dat werkt goed, maar er blijft een blinde vlek: de blackfields. “Dat zijn terreinen waar de waarde van de grond eigenlijk negatief is”, legt Bettens uit. Dat komt omdat de sanering duurder is dan de intrinsieke waarde van de grond bij hergebruik.

Het logische gevolg is dat de privé-ontwikkelaars niet geïnteresseerd zijn in die terreinen. Daarom hebben OVAM en PMV een samenwerking opgezet, die door het leven zal stappen als Saninvest. Die moet de sterktes van de twee moeders bundelen. OVAM is sterk in saneringen, PMV in vastgoedontwikkeling. Daardoor moet het overheidsgeld efficiënter kunnen worden aangewend. OVAM bijvoorbeeld heeft dit jaar een budget van 20 miljoen euro voor ambtshalve saneringen.

De bevoegde organen van de beide organisaties moeten de overeenkomst nog goedkeuren, en tegen eind dit jaar moet het businessplan klaar zijn. Borremans: “Dan weten we ook of we er een aparte vennootschap van maken, of een samenwerking. Het zal geen eenheidsproduct zijn, want elke sanering is anders. Maar je kunt denken aan constructies waarbij een ontwikkelaar zorgt voor ontwerp, bouw, financiering en onderhoud (het zogenaamde DBFM-concept), maar ook voor de sanering. Daardoor kan je de kosten daarvan meer in de tijd spreiden.”

Strategie

Saninvest is exemplarisch voor de strategie van PMV in brownfieldontwikkeling. De investeringsmaatschappij kreeg vroeger wel eens het verwijt alles te willen doen, maar verfijnde intussen haar strategie. Enkel dossiers waarvoor een brownfieldconvenant werd afgesloten, komen in aanmerking. Daarnaast is het maatschappelijk belang – duurzaamheid, creatie van blijvende werkgelegenheid – van doorslaggevend belang. “Met onze langetermijnaanpak onderscheiden we ons van de privéontwikkelaars. Zij gaan uit van rendement op drie of vijf jaar, voor ons kan dat ook twintig jaar zijn.”

De rol van PMV in die projecten hangt af van dossier tot dossier. Ze kan, zoals bij Blue Gate Antwerp, initiator zijn en mee bepalen wat er komt op het terrein. In andere gevallen beperkt de rol zich tot die van facilitator, door advies te verlenen, of investeerder, waarbij een privé-ontwikkelaar de lijnen uitzet. Bettens: “Het is een misvatting dat we sowieso geld geven. Op sommige vergaderingen mankeert het mij enkel aan staf en mijter om sinterklaas te kunnen spelen, maar dat is onze rol niet. Wat we in elk geval niet doen, is investeren in brownfieldfondsen van privébedrijven. Precies omdat zij de dossiers eruit pikken waar het rendement hoog genoeg is, en die dus zonder onze hulp ook tot stand komen.”

“Oorspronkelijk wilden we vier kleine projecten, om ervaring op te doen en die te gebruiken bij vier complexere dossiers”, licht Bettens toe. Intussen is het aantal ‘grote’ dossiers al bereikt, maar moet het eerste ‘kleinere’ dossier nog worden vastgelegd. Borremans: “Wij worden soms al in een heel vroeg stadium betrokken, waardoor we best wel wat dossiers vanaf de zijlijn volgen. Daarom hoeven we nog niet dadelijk te investeren. Zo volgen we het Stationsontwerp in Turnhout, waar nu een masterplan wordt gemaakt om te bepalen wat de bestemming moet zijn.”

Naast Blue Gate is het grootste project waarbij PMV is betrokken Willebroek Noord, waar het 15 miljoen euro investeert in de herontwikkeling van 50 van de 120 hectare. Meest in het oog springend zijn de plannen van de groep Bernaerts om een European Market Site te bouwen, een complex van 200.000 vierkante meter voor B2B-bedrijven. Daarbij wordt vooral gemikt op buitenlandse, vooral Aziatische gebruikers, om een soort Trade Mart te ontwikkelen. Dat moet werkgelegenheid verschaffen aan meer dan duizend werknemers. “Indien dit concept niet in Willebroek wordt gerealiseerd, is de kans groot dat het naar Nederland, Frankrijk of Duitsland verhuist – en dus ook de jobs”, motiveert Borremans mee de investering.

Op het Eiland in Zwijnaarde – de vroegere Fabelta-site – komt een bedrijventerrein van 68,9 hectare. PMV stelt 2,2 miljoen euro, met een looptijd van twintig jaar, ter beschikking voor het zuidelijke deel, waar vooral op onderzoek en ontwikkeling wordt gemikt. Op het noordelijke deel, dat Waterwegen en Zeekanaal ontwikkelt, komt vooral watergebonden logistiek.

Het kleinste van de vier dossiers, Novovil, is wellicht het meest complexe, omdat de brownfieldsite Vilvoorde- Machelen ettelijke duizenden eigenaars omvat. Momenteel concentreert PMV zich daar op de sites van Sibelgas, waar de samenwerking met OVAM overigens ontstond, en Fabricom.

LUC HUYSMANS

“Brownfieldgronden verliezen soms een kwart of zelfs 40 procent van hun marktwaarde”