Müller & Oncor

In Berlijn ging begin mei de lente-bijeenkomst door van Oncor, een internationaal samenwerkingsverband van vastgoedmakelaars. Het kongres werd georganizeerd door het Duitse Müller International, sinds zowat een decennium lid van de Oncor-organizatie. Oncor zelf ontstond nog eens 10 jaar vroeger, om precies te zijn in 1977. Het netwerk kreeg aanvankelijk de benaming ‘The Office Network’ mee, maar staat sinds 1990 bekend onder de huidige naam.

NUMERUS CLAUSUS.

Anvankelijk maakten 12, uitsluitend Amerikaanse, ondernemingen deel uit van het samenwerkingsverband. Nu telt Oncor 40 leden, een aantal dat de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid verder zal stijgen. Verschillende makelaars staan op het punt toe te treden.

Oncor-lid zijn biedt immers een aantal voordelen. Een Britse multinational die een vestiging zoekt in bijvoorbeeld Frankrijk, en aanklopt bij het Britse Oncor-lid, zal door deze makelaar doorverwezen worden naar de Franse Oncor-makelaar. Die heeft er een klant bij, terwijl de Britse makelaar aanspraak maakt op een deel van het kommissieloon : hij bracht de deal immers aan.

Lid worden van Oncor is echter niet voor iedereen weggelegd. Wie wil toetreden tot het samenwerkingsverband moet voldoen aan een aantal eisen : meerdere makelaarsdisciplines beheersen (verkoop, verhuur, beheer,…), kwaliteit leveren (al is dit criterium voor interpretatie vatbaar), en een soort testjaar suksesvol doorkomen. Dat laatste betekent gewoon dat een nieuw lid het eerste jaar voldoende transakties moet aanbrengen, en een voldoende groot kommissieloon moet genereren.

Lid zijn van Oncor is ook niet gratis. Om de groep werkingsmiddelen te verschaffen, moet elk lid een jaarlijkse bijdrage betalen, plus 9 % van elk kommissieloon doorstorten aan de organizatie. De rest van het kommissieloon wordt verdeeld tussen het lid dat de transaktie aanbracht en degene die de overeenkomst tot een goed einde bracht.

Oncor is eigendom van 14 aandeelhouders, de 14 belangrijkste leden van de organizatie. Die vormen samen de raad van bestuur. Belangrijkste taak : de leden helpen hun inkomsten te verhogen, via de organizatie van verkoopbijeenkomsten, het geven van trainingssessies, het verrichten van onderzoek. Oncor zelf stelt 12 mensen tewerk, en heeft zijn zetel in Houston, Texas. De leden samen beschikken over 6000 personeelsleden, waarvan er 2500 een commerciële funktie uitoefenen.

BELGISCHE POOT.

De organizatie groeit zo snel dat de huidige Oncor-president, Stephen Jaggard, zal bijgestaan worden door een koördinator voor Europa, en weldra waarschijnlijk ook door één voor Azië. De groep heeft verder plannen om leden te werven in Latijns-Amerika.

Oncor is ook in ons land vertegenwoordigd : via de Belgische dochter van Müller International. Die dochter neemt binnen de Müller-groep de Belgische, de Nederlandse en de Luxemburgse markt voor haar rekening. Binnen de Oncor-organizatie is de Nederlandse markt het terrein van de recent toegetreden makelaar De Boer, Den Hartog, Hooft. Al handelen de beide Oncor-leden hier naar verluidt in overleg.

Philip Coates van Müller Benelux weerlegt de kritiek als zou Oncor een artificieel samenwerkingsverband zijn. Hij beweert dat de regelmatige ‘sales meetings’ tussen de leden een soort van teamspirit ontwikkeld hebben. Iedereen kent iedereen. De belangrijkste reden voor het welslagen van de organizatie is volgens Coates echter dat iedereen beter wordt van een nauwere samenwerking. De kommissielonen worden verdeeld, en er komen nieuwe klanten bij zonder prospektie te doen.

Plaats voor sentimentaliteit is er echter niet binnen de organizatie. Hier heerst de typisch Amerikaanse ‘winning spirit’. Wie niet voldoet, wordt bedankt voor bewezen diensten : het samenwerkingskontrakt is jaarlijks opzegbaar door beide partijen, en om de drie jaar wordt de waarde van elk lid nauwgezet onderzocht.

Dat brengt ons bij de keerzijde van de medaille : wil een grote makelaar uit een gebied waar reeds een (klein) Oncor-lid is gevestigd, toetreden tot de organizatie, dan kan Oncor het kontrakt met het kleine lid opzeggen om de grote makelaar binnen te halen. Ook al heeft de kleine makelaar zich misschien zware financiële inspanningen getroost om het lidmaatschap te verwerven. Geen roos zonder doornen…