Al decennialang proberen de Brusselse bewindslui de exodus van de middenklasse te stoppen. Voorlopig tevergeefs. Kan Brussel het tij keren met het concept van de 10 minutenstad?
Brussel is een rijk gewest met arme inwoners. Het Brusselse bestuur strijdt met zijn woonbeleid al tientallen jaren tegen die zogenaamde Brusselse paradox. De betrachting is meer middeninkomens in het gewest te houden. Op gewestelijk niveau speelt citydev.brussels daarin een voorname rol (zie kader Grote speler gaat voor schaalvergroting). “In de jaren tachtig zijn we gestart met stadsvernieuwing”, vertelt Nathalie Renneboog, de directeur-generaal van de algemene directie stadsvernieuwing bij citydev.brussels. “Een van de basisdoelstellingen toen was de vlucht van de middeninkomens naar de rand van de stad te stoppen.” Die ambitie is nog niet opgeborgen. Al is de demografische situatie wel veranderd. “Brussel kent al enige tijd een sterke bevolkingsgroei, maar we stellen vast dat de middenklasse nog altijd wegtrekt naar onze buurgewesten.”
Wij geloven sterk in de 10 minutenstad. De essentie is zo veel mogelijk voorzieningen op buurtniveau aan te bieden’ Ans Persoons, schepen van Stedenbouw
In de stad Brussel is er ook aandacht voor de middeninkomens, en meer specifiek voor gezinnen met kinderen. “De stad Brussel heeft een sterke grondregie”, stelt de Brusselse schepen van Stedenbouw en Openbare ruimte, Ans Persoons (Change.brussels). “We hebben veel woningen in eigendom en we bouwen er voortdurend bij. Die verhuren we net onder de marktprijs. Daarmee maken we wonen voor een bredere groep toegankelijk. Het is ook een manier om het algemene prijsniveau een beetje te drukken. Daarnaast proberen we via stedenbouw en de vergunningsprocedures het aanbod in de private ontwikkeling in een gezinsvriendelijke richting te sturen. Voor projectontwikkelaars is het vaak interessanter vooral studio’s en eenslaapkamerappartementen te bouwen, zeker binnen de vijfhoek. Dat willen we tegengaan door in elk project een mix te vragen van kleine en grote appartementen.”
Nicolas Bearelle, de CEO van de projectontwikkelaar Revive, begrijpt dat Brussel jonge gezinnen en middeninkomens in de stad wil houden, maar hij betwijfelt of het opleggen van een mix het juiste instrument is. “We zien maar al te vaak dat de appartementen met drie of vier slaapkamers niet worden verkocht aan de jonge gezinnen waarvoor ze bedoeld zijn, maar aan vijftigplussers zonder kinderen die op zoek zijn naar een ruim appartement. Dat beleid gaat ook in tegen de demografische trend van de gezinsverdunning. De grootste vraag in de steden zit juist in dat segment van de compacte appartementen.”
Met of zonder tuin
Als het doel is jonge gezinnen in de stad te houden, dan is de woning met tuin veel interessanter dan het ruime appartement, weet Nicolas Bearelle. “We zien het in alle steden waar we actief zijn: een woning met een tuin is erg in trek, en dat mag een stadstuintje zijn. Maar dat zijn dure woningen. Ze nemen meer grond in. Een alternatief is de bebo, de beneden-bovenwoning. Dat zijn eigenlijk twee gestapelde duplexen: het onderste heeft toegang tot een tuin, het bovenste beschikt over een ruim terras. Interessant, maar voorlopig nog onbekend en ook wel een beetje onbemind.”
Een andere manier om de kostprijs van de grondgebonden woningen te drukken, is ze te combineren met een appartementenproject. “Om voldoende rendabiliteit te halen, streeft elke promotor naar densiteit in zijn project”, vervolgt Bearelle. “Als je grondgebonden woningen aanbiedt, dan moet je dat ergens kunnen compenseren. Een extra bouwlaag op de bijbehorende appartementsgebouwen is een eenvoudige oplossing. Onze nieuwe Brusselse projecten in onder meer Schaarbeek en Jette zijn zo ontworpen. We combineren woningen met appartementen, in een zeer gevarieerd aanbod: studio’s en eenslaapkamerflats voor singles en starters, appartementen met twee en drie slaapkamers voor iets grotere gezinnen en dan de woningen voor de gezinnen met meer kinderen. Zo krijg je ook een interessante bewonersmix.”
Maar nieuwe woningen met een tuin zijn in het centrum van Brussel geen optie, meent schepen Persoons. “Er is geen plaats voor. In Haren en Neder-Over-Heembeek – perifere gebieden die tot de stad Brussel behoren – zijn er misschien wel wat mogelijkheden. Maar dan nog: de druk van de bevolkingsgroei en de hoge grondprijzen doen ons toch vooral kijken naar ontwikkelingen in het stedelijke landschap.”
Meer groen, minder auto
In Molenbeek, tegenover het Weststation, bouwde Revive het project Ekla. De woontoren met achttien verdiepingen en een oppervlakte van ruim 24.000 vierkante meter biedt plaats aan 226 appartementen (waarvan 43 koopwoningen voor gezinnen met lage inkomens via citydev.brussels), 50 studentenkoten, 21 socialehuurwoningen, 20 appartementen met een betaalbare huur en 92 units tegen vrijemarktprijzen, waarvan vier penthouses. Er komen ook een kleuter- en basisschool, een crèche, een buurtsupermarkt, kantoren en een nieuw buurtpark. Revive omschreef het project als “een heel dorp in één woontoren”, en Nicolas Bearelle bevestigt dat het bewonerspubliek zeer divers is. “Er wonen oude Molenbekenaars, mensen met een allochtone achtergrond, managers, expats, mensen die voor de Europese Commissie werken. En ja, ook gezinnen met kinderen.”
Nochtans zijn er in Ekla geen grondgebonden woningen. Maar volgens Bearelle heeft het project andere troeven, die het gemis van een tuin compenseren. “Ekla ligt op een knooppunt van het openbaar vervoer: trein, metro, tram, bus, een Villo-fietspunt,… Belangrijk voor de gezinnen met kinderen is dat het project ook faciliteiten biedt, zoals een crèche en scholen. In de buurt zijn en komen nog andere scholen, er is een park, enzovoort. Dat is de rol van de stad of het gewest. Zij moeten de omgeving creëren en in de faciliteiten voorzien die wonen in de stad aantrekkelijk maken.”
Dat standpunt krijgt wel bijval van Ans Persoons. “Voor elke buurt moet er kwalitatieve buitenruimte op wandelafstand zijn”, zegt ze. “De coronacrisis heeft dat nog eens in de verf gezet. Wij geloven sterk in de 10 minutenstad, naar het concept van de 15 minutenstad van de Parijse burgemeester Anne Hidalgo. De essentie is zo veel mogelijk voorzieningen op buurtniveau aan te bieden. Zoiets is pas haalbaar, als voldoende mensen in die buurt wonen. Je moet dus naar het totale plaatje kijken: er moeten voorzieningen zijn, maar ook voldoende woningen.”
Meer groen, meer voorzieningen en meer woningen. Betekent dat dat er minder plaats zal zijn voor de auto in Brussel? “Absoluut”, antwoordt Persoons. “Brussel telt nog heel veel plekken met een historisch overwicht van de wagen. Als je openbare ruimte wil terugwinnen voor groen, fietsers en voetgangers, dan zal dat onvermijdelijk ten koste van de auto gaan. Er zijn geen 101 oplossingen.”
Nuance bij de exodus van de middenklasse
In Amsterdam krijgen leraren en zorgpersoneel voorrang bij de toewijzing van starterswoningen, sociale of middeldure huurwoningen. Het is een reactie op de prijsexplosie op de woningmarkt, die de middeninkomens uit de stad heeft verjaagd. Amsterdam evolueert naar een stad met alleen erg rijke en arme inwoners.
Brussel wordt, in iets mindere mate, met een gelijkaardig fenomeen geconfronteerd. Michael Ryckewaert, professor stedenbouw aan de VUB en associate director of the Cosmopolis Centre for Urban Research, kan wel begrip opbrengen voor het Brusselse middengroepenbeleid. “Vanuit het oogpunt van de sociale mix valt er wel wat voor te zeggen”, meent hij. “Temeer ook omdat bij die middeninkomens beroepsgroepen zitten die cruciaal zijn voor de stedelijke economie en maatschappij. Het ondersteunen van de middengroepen kan op termijn ook een temperend effect hebben op de woningprijzen in de stad.”
Hij voegt eraan toe dat de focus op de middeninkomens ook wel een gecontesteerd beleid is. Want middelen die naar de middengroepen gaan, kunnen niet meer worden ingezet voor de lage inkomens, terwijl de huisvestingsproblemen net in die groep vaak veel prangender zijn. Hij verwijst naar het Bruxodus-onderzoek van de VUB, over de selectieve stadsvlucht in de hoofdstad. “De beleidsmakers problematiseren die stadsvlucht nogal sterk, vooral uit fiscale overwegingen”, meent Ryckewaert. “De studie van mijn collega’s nuanceert dat verhaal. De migratiestromen zijn divers. Tegenover de lagere aanwezigheid van de middenklasse in Brussel staat de instroom van hoogopgeleide buitenlanders en mensen die door scholing in Brussel stijgen op de sociale ladder. Dat is interessant voor Brussel. Er wordt sterk gefocust op het verlies van de middenklasse, maar wat men wint, komt veel minder vaak in beeld.”
Grote speler gaat voor schaalvergroting
Citydev.brussels is met 200 hectare gronden in beheer en een gebouwenpatrimonium van 235.000 vierkante meter een van de grootste grondeigenaars in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Zijn initiële opdrachten waren bedrijfsruimten creëren (economische expansie) en betaalbare woningen bouwen (stadsvernieuwing). Sinds begin deze eeuw kreeg het als derde opdracht duurzame, gemengde projecten op wijkniveau te realiseren.
Voor de opdracht stadsvernieuwing hanteert citydvev.brussels drie doelstellingen: de middeninkomens in het gewest houden en/of aantrekken, het stedelijke weefsel herstellen en de financiering van woningbouw ondersteunen. Ze zijn in de jaren tachtig geformuleerd, maar nog altijd actueel, stelt Nathalie Renneboog: “We hebben al veel verloederde sites opgewaardeerd, maar er zijn nog altijd veel kwetsbare buurten. Voor de financieringsdoelstelling is de situatie wel veranderd. Eind jaren tachtig zette de private sector vooral in op de ontwikkeling van kantoorgebouwen. Nu is er veel meer interesse in residentiële projecten, maar de projectontwikkelaars mikken vooral op het luxesegment.”
De middeninkomens in het gewest houden, vergt ook een aanhoudende inspanning. “In onze beheersovereenkomst met de Brusselse regering van 2013 staat dat we de levenskwaliteit in het gewest en de stad moeten verbeteren door middelgrote koopwoningen te bouwen”, zegt Renneboog. In vijf jaar moest de organisatie jaarlijks gemiddeld tweehonderd nieuwe woningen op de markt brengen. “We doen zelfs beter”, zegt Renneboog. “Een van onze belangrijkste instrumenten is de promotieopdracht: een projectontwikkelaar geven we de opdracht op onze eigen terreinen een woonproject te realiseren. Wij leggen het programma en de kwaliteitseisen op, maar financieren ook 30 procent van het project.”
Een andere manier is de projectoproep, waarbij citydev.brussels samenwerkt met een promotor die een woonproject op stapel heeft staan, en die bereid is een deel daarvan in te vullen met woningen voor de middeninkomens.
Sinds begin van deze eeuw neemt de schaal van de projecten van citydev.brussels toe. Die grotere schaal is een voorwaarde om kwalitatieve buurten met veel voorzieningen te kunnen ontwikkelen. Want mensen wonen niet alleen in hun appartement, maar ook in een buurt en in de stad. Wonen in de stad heeft voordelen, maar ook nadelen. Onze opdracht is de voordelen te versterken en nadelen te minimaliseren.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier