MET DE METER IN AANSLAG

Berekeningsproblemen rond maximale oppervlakte

De verlaging van het BTW-tarief van 21 naar 12 % voor de bouw of de aankoop van nieuwe sociale woningen op een faktuurbedrag van maximaal twee miljoen frank zorgt zoals verwacht voor de nodige moeilijkheden in de praktijk. De verlaging is immers onderworpen aan een hele reeks voorwaarden. De belangrijkste luidt dat de oppervlakte van de woning niet groter mag zijn dan 190 of 100 vierkante meter, al naargelang het respektievelijk om een woonhuis dan wel om een appartement gaat.

En daarmee heb je natuurlijk de poppen aan het dansen. Want hoe bereken je die maximale oppervlakte ?

KLASSIEK.

De norm van 190 vierkante meter (voor een woonhuis) stemt op het eerste gezicht overeen met een klassieke woning van bescheiden omvang. Een rijhuis met drie “vloeren” (gelijkvloers en twee verdiepingen), met een gevelbreedte van zeven meter en een klassieke diepte van negen meter, valt perfekt binnen de norm. Zeven maal negen maal drie is immers 189 vierkante meter. Een meter minder dan de gestelde norm.

Maar niet alle woningen zijn rijhuizen, en niet alle woningen beantwoorden aan die klassieke afmetingen. Vandaar, tal van problemen in de praktijk, hoe men de oppervlakte precies moet berekenen en wat er wel of niet moet worden meegeteld.

Zelfs in het schoolvoorbeeld van een bescheiden woning (een rijhuis van zeven op negen met drie vloeren) kunnen al problemen rijzen. Want dikwijls is er ook nog een kelder, of in ieder geval een kruipruimte. En een garage. En meestal ook nog een zolder.

TEKST.

Om die problemen zoveel mogelijk op te lossen, heeft het ministerie van Financiën enkele maanden geleden een tekst gemaakt waarin wordt uitgelegd hoe men die maximumoppervlakte moet berekenen. Die tekst werd trouwens ook officieel meegedeeld aan de kamerkommissie voor Financiën, die hem in het lang en het breed heeft afgedrukt in het verslag van haar besprekingen rond de wet van 20 december houdende fiskale, financiële en diverse bepalingen.

Maar die tekst bleek bij nader inzien op sommige punten niet te voldoen. En dus werd hij in allerijl aangepast, waarna die aangepaste versie officieel in de vorm van een ministerieel besluit in het Belgisch Staatsblad van 30 december 1995 werd gepubliceerd.

Normaal gezien zou men dan verwachten dat over de berekeningswijze van die maximumoppervlakte het laatste woord gezegd is. Maar niets is minder waar. Want naar verluidt is inmiddels al een nieuw ministerieel besluit in de maak dat de officieel gepubliceerde tekst zal aanpassen.

De problemen zijn immers legio. Dat kelders en kruipruimten niet moeten worden meegeteld, wisten we al langer. Maar wat doe je bijvoorbeeld met balkons ? Voor appartementen geldt dat enkel de privé-gedeelten in aanmerking komen om de maximumoppervlakte (van in dit geval 100 m²) te berekenen. De gemeenschappelijke delen (de inkomhal, de trap, enzovoort) tellen niet mee.

DEKEN.

In de praktijk heeft men evenwel vastgesteld dat de balkons in sommige appartementsgebouwen ook als “gemeenschappelijke delen” beschreven staan. Naar verluidt wordt dat dikwijls gedaan om te vermijden dat het uitzicht van het gebouw meer weg heeft van een lappendeken dan van een aantrekkelijk gebouw. Want als men de balkons als privé-gedeelten bestempelt, zou de ene eigenaar op het idee kunnen komen om zijn balkon groen te schilderen, terwijl zijn gebuur een voorliefde heeft voor knalrood, en zijn bovenbuur voor kanariepietjesgeel enzovoort.

Het gevolg is dat balkons van appartementsgebouwen wel meetellen voor de berekening van de maximumoppervlakte, zodra zij als privé-gedeelten beschreven staan, en niet zodra het om gemeenschappelijke delen gaat. Dat onderscheid is weinig objektief. Vandaar dat op het ministerie van Financiën inmiddels besloten zou zijn dat balkons in geen geval moeten worden meegeteld. Ook niet als het om privé-delen gaat. En in het verlengde daarvan zou dan meteen ook besloten zijn balkons ook in woonhuizen in tegenstelling tot wat eerst was gezegd niet te laten meetellen bij het berekenen van de maximumoppervlakte van 190 m².

MANSARDES.

Ook niets dan problemen met de oppervlakte van dakkamerniveaus. In de tekst zoals hij in het Belgisch Staatsblad werd bekendgemaakt, staat te lezen dat de oppervlakte van een dakkamerniveau voor het gehele horizontale vlak van de draagvloer meegeteld wordt, met uitsluiting alleen maar van het uitstekend gedeelte van het dak. Een en ander komt er dus op neer dat een dakkamerniveau voor heel de oppervlakte die zich binnen de buitenmuren bevindt, in aanmerking genomen moet worden. Wie een dakkamerniveau van dichterbij bekijkt, zal evenwel merken dat dit in veel gevallen echt wel overdreven is. Van veel mansardes is bijlange na niet heel de vloeroppervlakte bruikbaar. Omdat de helling van het dak dikwijls al op vloerhoogte of juist daarboven begint. De hoeken die daardoor ontstaan, zijn alleen voor muizen en stof bereikbaar, niet voor menselijk gebruik. Vandaar dat nu ook besloten zou zijn de berekeningsregels op dit punt aan te passen. Die aanpassing zou erop neerkomen dat men de oppervlakte van dakkamerniveaus slechts in aanmerking moet nemen vanaf het punt waar de hoogte tussen de draagvloer en de daktimmer ten minste één meter bedraagt.

OPLOSSINGEN.

Al die wijzigingen zijn op dit ogenblik nog officieus. Maar ze tonen wel aan dat men binnen de BTW-administratie en op het kabinet van de minister van Financiën bereid is te zien dat er problemen zijn, en dat men daarvoor in de mate van het mogelijke ook een oplossing probeert te vinden.

Of alle problemen kunnen worden opgelost, is nog een andere vraag. Het is immers voorspelbaar dat een aantal bouwheren gekonfronteerd zal worden met de pijnlijke vaststelling dat de oppervlakte van hun huis of appartement de maximaal toegestane oppervlakte net overschrijdt. Met een paar vierkante meter, of desnoods met enkele vierkante decimeter of centimeter. En dus zullen zij gegarandeerd met de loupe rondlopen om te kijken of deze of gene ruimte wel of niet moet worden meegeteld.

HOBBY.

De garage telt niet mee. Zoveel is zeker. Hetzelfde geldt voor een losse of aangebouwde bergplaats of kleine werkplaats. Maar ook daar zullen problemen rijzen. Want wat is een “werkplaats” ? Naar verluidt gaat de BTW-administratie ervan uit dat daarmee uitsluitend een “hobbyruimte” kan worden bedoeld, en dus niet bijvoorbeeld een aangebouwd “bureautje”. En wat doet men met het “trapgat” op de zolder waarin een zoldertrap uitkomt. Meetellen ? Niet meetellen ? Naar verluidt zou men binnen de BTW-administratie geneigd zijn te aanvaarden dat men zo’n trapgat niet moet meetellen. Maar tot nader order is daarover niets officieels op papier te lezen.

Het antwoord scheelt in ieder geval 180.000 frank. Het verschil tussen 12 of 21 % BTW op twee miljoen frank.

KONTROLE.

Vandaar dat menig bouwheer allicht in de verleiding zal komen om te denken dat enkele vierkante meters meer of minder toch niet te kontroleren valt. Maar daarmee moet men natuurlijk wel oppassen. In principe wordt de oppervlakte van het gebouw of van het appartement gekontroleerd op zicht van de ingediende bouwplannen. Niets belet de BTW-administratie evenwel om ter plekke een kijkje te nemen om te zien of het gebouw wel beantwoordt aan de afmetingen die op het plan voorkomen.

Of dat in de praktijk ook veelvuldig zal gebeuren, is op dit ogenblik niet bekend. Maar men weet bijvoorbeeld dat de ambtenaren van het kadaster er niet voor terugdeinzen om met de meter in aanslag ter plekke kontroles uit te voeren in verband met de vaststelling van het kadastraal inkomen. Mogelijk nemen hun BTW-kollega’s daaraan een stichtend voorbeeld.

SOCIAAL.

Rest tenslotte nog de vraag of de maximale vloeroppervlakte van een gebouw een goed criterium is om uit te maken of een woning wel of niet een sociale woning is, en dus om uit te maken of men aan de bouwheer een fiskale premie geeft van 180.000 frank.

Het probleem is daarbij wat men onder “sociaal” verstaat. Een bouwheer die met zijn zuurverdiende spaarcentjes een enige woning bouwt en een halve vierkante meter buiten de schreef gaat, beantwoordt niet meer aan de norm van “sociale woningbouw”, en krijgt dus geen premie van 180.000 frank BTW. Zijn buurman, rentenier, reeds eigenaar van een halve straat huizen en appartementen die zo slim is nog een appartementsgebouw te bouwen waarvan alle appartementen net binnen de norm van 100 m² vallen, heeft op voorwaarde dat hij die appartementen voor privé-bewoning verhuurt per appartement recht op de vermindering van 180.000 frank BTW. De vermindering geldt immers niet per bouwheer, maar wel per woning die, of appartement dat aan de gestelde norm voldoet. Als men in deze kontekst van “sociaal” spreekt, heeft dat “sociale” karakter dus enkel betrekking op het type woning, en niet op het type eigenaar. Blijft dus uiteindelijk de vraag wat men juist heeft willen aanmoedigen ? De kleine eigenaar die een bescheiden woning bouwt of koopt, of de bouw van kleine woningen ?

JAN VAN DYCK

Jan Van Dyck is fiskalist.