‘Mensen moeten weer goesting krijgen om naar kantoor te komen’

Voor het eerst sinds de overname van Befimmo door Brookfield praat CEO Jean-Philip Vroninks uitgebreid over de toekomstplannen van de kantoorspecialist. Die leiden onder meer naar Nederland.

Jean-Philip Vroninks staat erop ons voor het gesprek rond te leiden in het nieuwe kantoor van Befimmo. De onderneming verhuisde in juli 2021 naar Central, het iconische voormalige Shell-gebouw vlak bij het Brusselse Centraal Station. Het dient gezegd: het gebouw en het kantoor zijn een bezoek waard. Vorig jaar won Befimmo met zijn nieuwe hoofdkantoor ook de CBRE Office Space of the Year award.

Vroninks toont ons ook de Silversquare-vestiging van bijna 6.500 vierkante meter in het Central-gebouw. Sinds 2018 is Befimmo eigenaar van Silversquare, dat in ons land tien coworkingvestigingen heeft. En we passeren ook langs Sparks. Die Brusselse start-up wil professioneel vergaderen naar een ander niveau tillen. In november 2021 nam Befimmo een participatie in Sparks (zie kader Vergaderen op hoog niveau).

“Dit gebouw en ons nieuwe kantoor zijn ook een showcase van waar het nieuwe Befimmo voor staat: een onestopshop voor levendige werkomgevingen”, vertelt Jean-Philip Vroninks. “We worden meer en meer een hospitalitybedrijf.”

Jean-Philip Vroninks staat sinds februari 2021 aan het hoofd van Befimmo. Onder zijn voorganger Benoît De Blieck bouwde Befimmo een vastgoedportefeuille van ongeveer 2,7 miljard euro op en groeide het uit tot een van de belangrijkste kantoorinvesteerders in ons land. Zeker nadat concurrent Cofinimmo had geopteerd voor diversificatie in het zorgvastgoed, stond Befimmo bekend als dé Brusselse kantoorspecialist.

Onder de leiding van Vroninks kiest Befimmo ook voor meer spreiding. Hij zette een nieuwe structuur op poten rond drie kernrollen: ontwikkelaar, investeerder en operator. In maart 2022 zou Vroninks de transformatie en de nieuwe strategie toelichten tijdens een evenement met institutionele beleggers. Dat plan werd afgeblazen na de bekendmaking van een overnamebod door de Canadese vermogensbeheerder Brookfield. “Onze twee referentieaandeelhouders, AXA en AG Real Estate, hadden al meerdere malen aangegeven dat Befimmo geen strategische participatie meer voor hen was”, blikt Vroninks terug. “En zo begonnen midden januari 2022 de onderhandelingen met Brookfield, dat al snel de beste partij voor Befimmo bleek te zijn.”

Waarom is Brookfield zo’n interessante partij?

JEAN-PHILIP VRONINKS. “In de eerste plaats omdat Brookfield zich volledig kan vinden in onze nieuwe strategie. Ten tweede: het financiële voorstel van Brookfield was aantrekkelijk voor de referentieaandeelhouders. Toch niet onbelangrijk, want die partijen moesten uiteindelijk wel uit Befimmo stappen. En ten derde: Brookfield is de op één na grootste vastgoedinvesteerder in de wereld. Het heeft 750 miljard dollar aan activa in portefeuille, waarvan een kleine 300 miljard in vastgoed. Het zijn echte vastgoedmensen. Bij de andere partijen waar we mee spraken, voelden we dat toch minder. Die affiniteit met vastgoed is belangrijk voor Befimmo, ook omdat de economische context, met stijgende intresten en een oplopende inflatie, sterk veranderd is. Bovendien zet Brookfield volop in op de world of work. Het heeft vorig jaar ook Alstria in Duitsland en Hibernia in Ierland overgenomen, twee beursgenoteerde fondsen met een focus op kantoorvastgoed. Dat illustreert het geloof van Brookfield in de kantoormarkt. Befimmo wordt in die markt het Benelux-platform. Vandaag zijn we al actief in België en Luxemburg, daar komt dus Nederland bij. Bij onze vorige aandeelhouders lag die internationale diversificatie moeilijker.”

Laat de nieuwe strategie zich samenvatten als ‘minder Brussel, minder kantoren’?

VRONINKS. “Dat is wat kort door de bocht, maar we zijn onze portefeuille inderdaad aan het diversifiëren. We willen een binnenstedelijke ontwikkelaar, investeerder en operator zijn van wat we Befimmo Hubs noemen. Dat zijn kantoorgebouwen waar verschillende functies en diensten samenkomen. Dikwijls gaat dat gepaard met een deel residentiële ontwikkeling. In het ZIN-project aan het Noordstation combineren we het kantooraanbod met 130 appartementen en een hotel. In het Loom-project in de Europese wijk vullen we de kantoorruimte aan met een vijftigtal wooneenheden. En in het Pacheco-project in het centrum voorzien we in twaalf residentiële units naast het kantoorgebouw. We streven dus naar een grotere gemengdheid van onze portefeuille. Voor alle duidelijkheid: we verkopen die residentiële ontwikkelingen niet, we houden ze in portefeuille voor de huurinkomsten.

“En minder Brussel? Het klopt dat we erg afhankelijk zijn van Brussel. Dat is ook logisch: het is de grootste kantoormarkt van het land. Door de verkoop van een deel van de Fedimmo-portefeuille in december is het gewicht van Brussel nog wat toegenomen, want daarmee hebben we afscheid genomen van enkele gebouwen in kleine steden. Op termijn willen we ook geografisch een meer gediversifieerde portefeuille. En dan kijken we naar steden als Antwerpen, Gent, Luik en Luxemburg en dus ook naar Nederland. Maar provinciesteden zoals Sint-Niklaas, Sint-Truiden, Ath en Seraing laten we links liggen. Onze nieuwe aandeelhouder heeft niet zo veel affiniteit met die markten.”

Kijkt u al rond op de Nederlandse kantoormarkt?

VRONINKS. “Nee, dat is nog iets te vroeg. Het plan is vanaf 2024 de Nederlandse markt actief te verkennen.”

Voor uw thuismarkt Brussel was 2022 een zwak jaar. Hebt u dat gevoeld?

VRONINKS. “Het klopt dat de kantooropname tegenviel. Het jaartotaal van 300.000 vierkante meter lag ongeveer 35 procent lager dan in 2021, maar dat was dan ook een grand-crujaar. Naast de moeilijkere conjunctuur woog vooral het gebrek aan grote deals op het volume. Het is bekend dat de Europese Commissie ongeveer 100.000 vierkante meter kantoorruimte wil huren, maar de beslissingen daarover zijn vorig jaar niet gevallen. Waarschijnlijk gebeurt dat in 2023 en 2024 wel.

“Hebben wij die terugval gevoeld in onze portefeuille? Eigenlijk niet. We hebben vorig jaar 140.000 vierkante meter kantoorruimte verhuurd. Voor 90.000 vierkante meter gaat het over herverhuringen en contractverlengingen. Maar toch: met de resterende 50.000 was 2022 het beste jaar in onze geschiedenis.”

Los van de lastige conjunctuur staat de kantoormarkt structureel onder druk. Het plaatsonafhankelijk werken laat bedrijven toe om fors te snoeien in hun kantoorruimte Voelt dat als een bedreiging voor Befimmo?

VRONINKS. “Het is zeer zeker een uitdaging voor onze sector. Het kantorenpark moet versneld worden vernieuwd om te kunnen inspelen op de gewijzigde behoeften van de gebruikers. We stellen vast dat ze doorgaans 10 tot 25 procent minder kantoorruimte nodig hebben. Tegelijk zet die kantoorgebruiker de prijs niet langer op de eerste plaats. Hij wil misschien minder vierkante meters, maar hij wil wel meer uitgeven aan inrichting, diensten, een interessante ligging… Finaal blijft het budget voor kantoorruimte daardoor ongeveer op hetzelfde niveau.

“Een tweede belangrijke drijfveer achter de noodzakelijk vernieuwing van het kantoorpark is de vraag naar duurzame kantoorruimte. Dat gaat over energieprestaties, maar evenzeer over mobiliteit. Een fietsenparking was vroeger een zeldzaamheid in een kantoorgebouw, vandaag is het een must. De fietsparking hier beneden staat altijd vol, terwijl er voor de auto’s tegenwoordig veel plaats over is.

“De gebouwen moeten dus dringend worden vernieuwd, maar dat gebeurt mondjesmaat. In de periode 2003-2014 kwam er jaarlijks zo’n 400.000 vierkante meter stock bij. De jongste jaren halen we amper 150.000 vierkante meter. In dat tempo zijn we in Brussel nog tachtig jaar bezig. Het gevolg is dat de huurprijzen van nieuwe duurzame kantoren nog stijgen. Dat klinkt misschien contra-intuïtief voor een markt waarin de vraag structureel onder druk staat. Het te krappe aanbod is dus de verklaring.”

Veel bedrijven klagen dat het na de covidcrisis lastig is om jonge mensen naar het kantoor te krijgen. Is een andere kantoorbeleving – zoals jullie hier demonstreren – een deel van de oplossing?

VRONINKS. “U zegt terecht ‘een deel van de oplossing’, want er zijn veel facetten en nuances. De vroegere situatie was ook niet ideaal. Ongeacht welke functie, taak of rol je ook had, er werd verwacht dat je elke dag naar den bureau kwam. In veel gevallen was dat niet nodig en wellicht ook niet productief. Alleen is de slinger nu doorgeslagen naar de andere kant. Een totale flexibiliteit is op termijn funest voor het teamgevoel, de productiviteit en vooral voor de innovatie, vrees ik. Onze bijdrage bestaat erin bedrijven bij te staan om een ideale werkomgeving te creëren, zodat mensen opnieuw goesting hebben om naar kantoor te komen.”

Met Silversquare bent u ook sterk actief in coworking. Die sector is in korte tijd enorm gegroeid, maar heeft door corona een knauw gekregen. Is de markt zich aan het herstellen?

VRONINKS. “Er is inderdaad een hype geweest en er zijn op heel veel plekken coworkings opgestart. Een deel daarvan is niet om de juiste redenen geopend. Denk aan ontwikkelaars die een coworking openden om waarde te creëren in hun gebouw. Er is ook WeWork, een verhaal van te veel ambitie, te snel willen groeien op korte termijn. Covid heeft tot een consolidatie en een professionalisering geleid en is in die zin een zegen geweest voor de sector. Wij zijn nog altijd overtuigd van het groeipotentieel. Want bedrijven gaan meer en meer op zoek naar flexibiliteit, en coworking biedt daar een antwoord op. Een deel van de klassieke kantooropname komt op die manier in de coworkings terecht. Grote bedrijven als Shell en Salesforce zijn hier bijvoorbeeld huurder bij Silversquare. In de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk zie je al vaker dat grote bedrijven voor een deel van hun huisvestingsbeleid aankloppen bij coworking. In België staat dat nog in de kinderschoenen. Maar coworking is geen sector met grote marges, integendeel. Daar zit ook het belang van een netwerk: met een grotere schaal kun je de overheadkosten spreiden.”

Is Silversquare inmiddels rendabel?

VRONINKS. “Silversquare heeft zich heel snel en krachtig hersteld van de coronacrisis. De omzet is in 2022 met 57 procent gestegen tegenover 2021. In onze mature centra bedroeg de bezettingsgraad 88 procent. Tegen 2025 willen we met Silversquare positieve bedrijfscashflow draaien. Vandaag is dat nog niet het geval, maar dat is het logische gevolg van de opening van nieuwe centra. In de lanceringsfase draaien die nog niet op volle kracht. De mature Silversquare-vestigingen zijn al winstgevend.”

In de Antwerp Tower opent eind juni eeen Silversquare van 5.000 vierkante meter. Is dat niet veel voor een relatief kleine kantoormarkt als Antwerpen?

VRONINKS. “Nee. Voor een nieuwe vestiging maken we altijd een grondige marktstudie op basis van de economische draagkracht van de ligging. Silversquare is een aparte business, met een eigen managementteam dat moet zorgen voor de rendabiliteit. Bij ons is de coworkingactiviteit dus niet bedoeld om de gaten in onze gebouwen op te vullen. Dat onderscheidt Silversquare ook van andere, occasionele spelers in deze business. In vier van de tien vestigingen is Silversquare trouwens de huurder. Het illustreert dat we voor die locaties kiezen omdat we geloven dat we er geld kunnen verdienen.

“Om terug te komen op die 5.000 vierkante meter: uit ervaring weten we dat de ideale grootte van een coworking tussen 3.500 en 5.000 vierkante meter ligt. Je hebt die omvang nodig om een fulltimeteam van een drietal mensen te kunnen verantwoorden, om een aantal diensten te kunnen aanbieden. En ook voor een goede verhouding tussen gemeenschappelijk ruimtes, flexdesks en private kantoren heb je een zekere omvang nodig. Uitzonderlijk kan een Silversquare groter zijn. Silversquare Central meet 6.500 vierkante meter. Dat is te verantwoorden, want dit is een fantastische locatie.”

Is het de bedoeling om Silversquare ook in Nederland te introduceren?

VRONINKS. “Ja, zodra we de stap naar Nederland zetten, zal Silversquare deel uitmaken van onze projecten. In Nederland is dat concept zelf nog relevanter dan in België, omdat de Nederlandse kantoormarkt al veel verder staat in dienstverlening, hospitality en coworking. Voor het aanbieden van zo’n totaalconcept, heb je gebouwen van een zekere taille nodig. Ik ben voorstander van projecten tussen 10.000 en 25.000 vierkante meter. Die bieden voldoende kritische massa zonder dat ze te zwaar wegen.”

Een project van 110.000 vierkante meter zoals ZIN is dus niet meer aan de orde?

VRONINKS. “ZIN is naar mijn inschatting inderdaad aan de zware kant voor een bedrijf als Befimmo. We hadden daar wel een voorverhuring van de Vlaamse overheid, wat het risico gedeeltelijk beperkt. Maar de herontwikkeling van dat gebouw zal vier jaar duren; eind dit jaar wordt het opgeleverd. Dat zijn vier jaar zonder huurinkomsten voor een gebouw dat toch enorm zwaar weegt in onze portefeuille. Zulke onevenwichtigheden wil ik voortaan liever vermijden.”

Vergaderen op een hoog niveau

“Vergaderen wordt almaar belangrijker”, zegt Martin Vanderborght, een van de oprichters van Sparks. “Er wordt ook meer en meer vergaderd. Met Sparks willen we vergaderen naar een hoger niveau tillen. Misschien wat minder vergaderen, maar zeker beter.”

Vergaderingen bestaan in vele soorten en dus biedt Sparks verschillende soorten vergaderzalen aan in het Central-gebouw. Van een klassieke boardroom, over pitchrooms tot training- en brainstormingrooms. Het pronkstuk is een theaterzaal met 250 plaatsen, de vroegere conferentiezaal van het Belgische hoofdkantoor van Shell (foto). Naast de vergaderfaciliteiten zorgt Sparks ook voor ondersteuning en diensten zoals de catering.

Sparks is ontstaan op initiatief van enkele medewerkers van Silversquare. In november 2021 stapte Befimmo in het kapitaal van de start-up. “Sparks past voor ons in de evolutie waarin Befimmo meer en meer operator wordt”, zegt Vroninks.” De gebruiker gaat via een plug-and-playformule op zoek naar de ideale werkomgeving, die een combinatie kan zijn van de verschillende oplossingen die wij bieden. Sparks is nog maar een paar maanden operationeel, maar de bezettingsgraad overtreft onze verwachtingen. De reacties zijn ook zeer positief. Eind dit jaar maken we een evaluatie, maar het plan is in de komende vijf jaar een vijftal Sparks-vestigingen te openen.”