Meer anonimiteit dankzij een Franse ‘sci’?

Wie in Frankrijk onroerend goed koopt, krijgt nogal eens de raad om dat te doen via een zogenaamde Société Civile Immobilière (SCI). Dat is een Franse vennootschapsvorm om onroerende goederen te bezitten en te beheren (vergelijkbaar met een Belgische patrimoniumvennootschap). Het voordeel zou zijn dat een aankoop via een SCI op een ‘discrete’ manier kan gebeuren. U bent dan aandeelhouder, maar het is de SCI die het onroerend goed als dusdanig aankoopt.

Laten we eerst even stilstaan bij het fiscale statuut van zo’n SCI. Een SCI is voor de toepassing van de Franse fiscus ‘fiscaal transparant’. Voor de Franse fiscus is het alsof de aandeelhouders rechtstreeks eigenaar zijn van de onroerende goederen in het bezit van de SCI. De (huur)inkomsten die de aandeelhouders uit hun SCI halen, zijn dan in Frankrijk belastbaar als een onroerend inkomen. En in België? België ziet de inkomsten uit een SCI niet als een onroerend inkomen, maar als een dividendinkomen. Dat heeft tot gevolg dat de Belgische fiscus dat dividendinkomen ook zal belasten (25 %), zodat er sprake is van een dubbele belasting. Het Belgische Hof van Cassatie heeft in een recent arrest echter gesteld dat Frankrijk het inkomen uit een SCI mag belasten als een onroerend inkomen. Inkomsten afkomstig uit een SCI zijn in België dus belastingvrij (wel rekening houdend met het zogenaamde progressievoorbehoud). Er is dus fiscaal geen verschil tussen een Belg die een Frans onroerend goed als particulier of via een SCI koopt.

Is onroerend goed aankopen in Frankrijk via een SCI discreter dan wanneer u het in persoonlijke naam zou kopen? Ja en neen. De Belgische fiscus krijgt in principe ook informatie van de Franse fiscus over wie aandeelhouder is van een SCI. Die informatie komt dus via een omweg ook terecht in uw fiscale dossier. Wel is het zo dat de informatiefiche in uw dossier minder aandacht trekt dan een Franse aankoopakte van een Belgische particulier.

Onroerend goed in Frankrijk kopen via een SCI kan wel andere voordelen hebben, vooral op het vlak van de vermogensplanning. Net zoals u een patrimoniumvennootschap zou gebruiken om uw Belgische onroerende goederen te beheren en familiaal over te dragen. U moet wel rekening houden met het feit dat een schenking van aandelen van een Franse SCI door een Belgische inwoner twee keer belastingen kan veroorzaken. Om te beginnen moeten er Franse schenkingsrechten worden betaald op de schenking van aandelen van een Franse SCI. Vervolgens moeten er in België nog eens successierechten worden betaald op dezelfde aandelen als de Belgische schenker overlijdt binnen drie jaar na de schenking. Wil de Belgische schenker de successierechten vermijden, dan kan hij de aandelen van een SCI schenken tegen de verlaagde tarieven van 3 % of 7 % in het Vlaams en het Brussels Gewest. Maar de Franse successierechten zal hij sowieso moeten betalen. Een SCI kan bovendien zonder minimumkapitaal en zonder notariskosten worden opgericht. De oprichtingskosten van een SCI blijven dus al bij al beperkt.