Makelaar ‘new look’

De effectisering van vastgoed is meer dan een modegril. Welke rol spelen de makelaars in het nieuwe landschap?

Na de vastgoedcertificaten staken de vastgoedbevaks de kop op. Tot voor kort waren deze bevaks voornamelijk toegespitst op kantoorgebouwen ( Befimmo en Cofinimmo) en op serviceflats ( Serviceflats Invest). Begin maart van dit jaar verscheen er een nieuwe vastgoedbevak op de beurs die specifiek in baanwinkels belegt onder de naam Retail Estates. Initiatiefnemers zijn de Cera Bank en de Mitiska-groep, een participatiemaatschappij die gespecialiseerd is in grootschalige detailhandel (onder andere referentieaandeelhouder van Carpetland, Brantano en Ceramega). Als aandeelhouder van Retail Estates word je mede-eigenaar van een zeventigtal baanwinkels in België die verhuurd worden aan overwegend bekende winkelketens. Het rendement wordt gegenereerd uit een verwachte stijging van de huurprijzen. De portefeuille werd mee samengesteld door Cavens & Co en C&T Retail. De stormloop naar Retail Estates aandelen bij de beursnotering bewijst dat er veel vraag is naar dergelijke beleggingen.

FORUM.

Volgens Jan De Nys van Mitiska is Retail Estates de ontbrekende schakel die investeren in het baanwinkelgebeuren gemakkelijker maakt. Er is immers genoeg vraag naar en aanbod aan investeringsmogelijkheden. Directe investeringen bleven evenwel uit door de specifieke situatie van de Belgische baanwinkelvastgoedmarkt. In tegenstelling tot andere landen waar 90% van de investeerders in winkelvastgoed institutionele beleggers zijn, zijn baanwinkels in België voor het overgrote deel in handen van privé-investeerders. Daarenboven is het beheer van een portefeuille in dit soort vastgoed in België veel ingewikkelder omdat de Belgische baanwinkels meestal niet gesitueerd zijn in (makkelijk beheerbare) retail parks maar verspreid liggen langs diverse invalswegen. Door meerdere baanwinkels samen te brengen in de portefeuille van een beleggingsvennootschap en zo indirecte investering mogelijk te maken, worden deze problemen opgevangen.

De Nys ziet hierin nog een grote rol weggelegd voor de makelaars. Vooreerst moeten makelaars ervoor zorgen dat er degelijk referentiemateriaal over baanwinkelvastgoed voorhanden is. Door het ontbreken daaraan is het immers moeilijk institutionele beleggers tot investeren te overhalen. De recente studie hieromtrent van Healey & Baker maakt duidelijk dat het de goede kant opgaat. Vervolgens moet de makelaardij de nodige knowhow opdoen voor het beheer van dergelijk vastgoed. Dit behelst onder meer het actief opvolgen van het technisch beheer van de winkelpanden. Ten slotte moet de makelaar in staat zijn realistisch advies te geven op vergunningstechnisch gebied. Het verkrijgen van stedenbouwkundige, socio-economische en milieuvergunningen is in de Belgische wetgeving een complexe en tijdrovende aangelegenheid. Een fout advies heeft voor de eigenaar van de winkelpanden vaak verregaande gevolgen. Door zich in deze drie gebieden te bekwamen, kan de makelaarswereld het kader scheppen waarin investeringen makkelijker worden. De interesse van investeerders voor Belgisch baanwinkelvastgoed is reëel, er moet enkel een forum worden geboden.

EVOLUTIE.

De effectisering van het vastgoed, die bestempeld kan worden als een geslaagd huwelijk tussen de financiële wereld en de vastgoedsector, beklemtoont nog maar eens dat de vastgoedsector continu in evolutie is. De tijd dat de makelaar zich kon beperken tot de verkoop, verhuur en het beheer van Belgisch onroerend goed met Belgische partijen, behoort definitief tot het verleden. Hij moet nu creativiteit en competentie ontwikkelen op vele domeinen zodat hij zijn klanten een allround service kan aanbieden. Zo hebben de meeste kantoren reeds een schattingsafdeling en doen ze aan project management. Door het stijgend belang van indirect beleggen in immobiliën, moet de makelaarswereld in staat zijn de vraag naar financiële producten en informatie in te vullen. De internationalisering van de markt vraagt de uitbouw van corporate real estates services, zodat internationale klanten bij de makelaar terecht kunnen voor vastgoedadvies over hun wereldwijd vastgoedpark. Ook duidelijk advies aangaande milieuwetgeving wordt een must.

“Een modern makelaarskantoor moet in verregaande mate een professioneel kantoor zijn. De markt wordt immers transparanter en internationaler. Professionaliteit vraagt de juiste mix van bekwaamheid en ervaring. Zowel juristen, economen, ingenieurs als milieudeskundigen moeten worden aangetrokken. De makelaarswereld moet een antwoord bieden op fiscale, financiële, vennootschapsrechtelijke, technische problemen. Wie hier niet op inspeelt, zal de markt aan zich zien voorbijgaan”, vertelt Peter De Bie van Cavens & Co, het makelaarskantoor dat meehielp bij het samenstellen van de vastgoedportefeuille van Retail Estates.

NJ