Woningmarktdeskundige Filip Canfyn over de betaalbaarheid van wonen: ‘Geef de rijksten geen subsidies meer’

Het gaat de verkeerde kant uit met de betaalbaarheid van wonen, stelt de woningmarktdeskundige Filip Canfyn vast. Hij wijst op systeemfouten en verkeerde keuzes. “Ons woonbeleid is contraproductief.”

Al bijna twintig jaar ijvert Filip Canfyn voor betaalbaar wonen. In veel hoedanigheden. Als projectontwikkelaar en als ambtenaar. Als consultant en als schrijver van boeken en columns. In zijn nieuwste boek, Woon(on)zekerheid, schetst Canfyn een weinig opbeurend beeld van onze woningmarkt. “Reële woononbetaalbaarheid blijft niet alleen het probleem van de laagste inkomens of van de ééninkomens, maar wordt ook het probleem van de modale inkomens, van de (kern)middenklasse”, schrijft hij.

Woon(on)zekerheid heeft een ‘eigen wiskunde’, weet burgerlijk ingenieur-architect Canfyn. Het is niet de woningprijs die de betaalbaarheid bepaalt, het omgekeerde is waar: de betaalbaarheid bepaalt de prijs. Door schaarste leidt de concurrentie tussen kandidaat-kopers tot een verdringingslogica: de lagere inkomens komen niet meer aan de bak op de koopmarkt. “Stel: je hebt een woning te koop en er is iemand die 400.000 euro biedt. Wat kan jou het dan schelen dat er 300 kandidaat-kopers zijn die maar 200.000 euro kunnen bieden?” legt Canfyn het mechanisme uit.

“Mijn boek heeft niets met ideologie of een politieke overtuiging te maken”, verduidelijkt Canfyn bij het begin van het interview. “Ik wil ook niet per se het mantra van de ongelijkheid op tafel leggen. Maar ik stel vast dat ons woonbeleid contraproductief is. Het wordt ook een economisch probleem. Daaruit vloeit het fenomeen van de key workers voort: leerkrachten, verpleegkundigen, agenten, horeca- en winkelpersoneel die niet meer kunnen wonen in de stad of de gemeente waar ze werken. In New York moet een parkeerwachter enkele uren in de metro zitten om zijn werk te doen in Manhattan. Is dat de toekomst die we willen?”

De ondersteuning van het eigenaarschap is niet meer doeltreffend. De steun komt niet terecht bij wie die eigenlijk nodig heeft

New York is een extreem voorbeeld. Dichterbij kampt Amsterdam met een lerarentekort dat gelinkt wordt aan de dure woningmarkt. Maar loopt het bij ons ook zo’n vaart?

FILIP CANFYN. “Piet de Groote, de burgemeester van Knokke, heeft dat probleem ook al aangekaart. En ja, Knokke is ook een extreem voorbeeld. Maar het principe dat de hoogste inkomens de prijzen bepalen, zie je ook in andere steden en gemeenten. De grote scheidslijn situeert zich in het derde inkomenskwintiel. Gezinnen in die groep met twee inkomens redden het nog wel, maar met één inkomen mag je het vergeten. Let wel: mensen in die groep zijn geen sukkelaars, hé. We hebben het bijvoorbeeld over leerkrachten.”

Het Vlaamse woonbeleid heeft sterk ingezet op het ondersteunen van het eigenaarschap, en met succes: 71 procent van de Vlaamse huishoudens is eigenaar. Wat is daar mis mee?

CANFYN. “Op zich is daar niets mis mee. Het is wel een selectieve keuze. Door die focus op eigendom is huren in onze hoofden tweede keus, een plan B geworden.

“De woonbonus heeft de woningprijzen opgedreven en was dus contraproductief. Maar het grote probleem met de ondersteuning van het eigenaarschap, is dat het niet meer doeltreffend is. De steun komt niet terecht bij wie die eigenlijk nodig heeft. Ja, het aandeel van de eigenaars is de voorbije decennia toegenomen, maar daar speelt de paradox van het gemiddelde. Zo’n vijftig jaar geleden was gemiddeld 65 procent van de Vlaamse huishoudens eigenaar van een woning. Merkwaardig is dat de laagste en de middeninkomens toen ook meer dan 60 en bijna zelfs 70 procent haalden. Als je vandaag inzoomt op de inkomensklassen, dan zie je dat het aandeel van de lagere inkomens drastisch is teruggevallen.”

Een van de argumenten voor het eigenaarschap is dat het een vorm van kapitaalopbouw is. Op die manier is het een soort pensioensparen.

CANFYN. “Ja, dat is zo. Alleen lossen we daar het pensioenprobleem niet mee op. Want wie kan zich die vorm van pensioensparen veroorloven? In de eerste plaats de mensen die dat extra pensioen eigenlijk niet nodig hebben. Als je door met pensioen te gaan met een inkomensval wordt geconfronteerd, is het uiteraard interessant eigenaar te zijn. Maar op maatschappelijk niveau bestendigt dat de tweedeling tussen de haves en de havenots.”

U stelt voor de ‘overmatige woonsubsidies’ voor de hogere inkomensklassen te verschuiven naar de lagere inkomensklassen. Maar de woonbonus, het belangrijkste subsidiemechanisme, is intussen afgeschaft.

CANFYN. “Voor nieuwe leningen, ja. Het effect van de woonbonus dooft daardoor uit, maar we hangen er wel nog bijna twintig jaar aan vast. En het spijtige is: met dat uitdoven verdwijnen ook die centen. De vrijgekomen middelen worden niet ingezet voor andere doelgroepen in het woonbeleid. Het is dus puur een begrotingsoperatie.

“Ook het grootste deel van de renovatiepremies gaat naar de hoogste inkomensklassen. De hoogste twee inkomenskwintielen vangen meer dan de helft van de middelen. Dat is toch vreemd. Ik zeg: geen subsidies meer voor de hoogste inkomensgroepen. Is dat hard? Ja, maar je moet iets doen. Eigenlijk hoeven we ons over de hoogste inkomensklassen geen zorgen te maken. De nieuwbouwmarkt is exclusief voor hen. De beste brokken voor de secundaire koopmarkt zijn voor hen. En huren tegen prijzen van 1.000 of 1.200 euro is voor die groep ook geen probleem.”

Het is wel contractbreuk. Mensen zijn een engagement aangegaan en hebben in hun plannen rekening gehouden met die steun.

CANFYN. “Daar ben ik me van bewust. Daarom noem ik het ook een theoretische oplossing (zie kader Vijf theoretische oplossingen, nvdr). Maar als iets onlogisch, destructief en contraproductief is, moeten we dat dan in stand willen houden?”

Een woning verwerven en bezitten wordt ook belast. Tegenover de ondersteuning staan dus ook fiscale inkomsten voor de overheid.

CANFYN. “Ook dat is waar. Ik stel in mijn boek voor de btw voor de eerste, bescheiden nieuwbouwwoning te verlagen tot 6 procent. Vanuit de redenering dat huisvesting een basisgoed is. Dat zou al een ferme slok op de borrel schelen, al kun je er ook vanop aan dat die korting binnen de kortste keren in de prijzen verrekend zal worden. Maar het klopt dat hier in zekere mate een vestzak-broekzakoperatie speelt. De vraag is: heeft dat zin? Willen we dat?”

U vreest dat er geen draagvlak is voor een ander woonbeleid. Zal dat niet veranderen als een groot deel van de middenklasse vaststelt dat het eigenaarschap onbereikbaar wordt?

CANFYN. “Zolang de mondige kiezer – en die situeert zich boven de breuklijn van het derde inkomenskwintiel – in meerderheid eigenaar is, zie ik weinig veranderen. Eigendom is de opperste graad van gevoeligheid. We zeggen enorm veel met welke woning we kopen, waar we kopen en hoeveel we betaald hebben.”

Dat is de fameuze baksteen in de maag van de Vlaming, waarvan u zegt dat die eigenlijk een mythe is.

CANFYN. “Het is een mythe in die zin dat het eigenaarschap in Vlaanderen niet uitzonderlijk hoog is. Het Europese gemiddelde bedraagt 69 procent, dus bijna evenveel als het Vlaamse aandeel. In dat Europese gemiddelde is Roemenië – dat 98 procent eigenaars telt – niet eens meegerekend. Het valt ook op dat in zuidelijke landen het aandeel eigenaars erg hoog ligt: Portugal, Griekenland, Italië en Spanje zitten allemaal boven 90 procent eigenaars. Toevallig zijn dat ook allemaal katholieke landen. Ierland heeft ook veel eigenaars. Aan de andere kant zie je dat rijke landen als Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk huurderslanden zijn. De Scandinavische landen hebben veel en grote woningcorporaties. Bij ons is dat een nicheproduct. Vlaanderen ligt noordelijk, maar woont zuidelijk.”

Die baksteen in de maag is een mythe. Het eigenaarschap in Vlaanderen is niet uitzonderlijk hoog

Het bekende antwoord van de bouw- en vastgoedsector op de woonnood luidt: laat ons meer bouwen, zodat de druk afneemt.

CANFYN. “Jaarlijks komt er slecht 1 procent nieuwbouw bij. De impact op korte termijn van nieuwbouw is dus bijna verwaarloosbaar. Ik toon in mijn boek ook aan dat nieuwbouw systemisch onbetaalbaar is geworden voor de lagere inkomenskwintielen. Om een bescheiden, nieuw tweeslaapkamerappartement van 90 vierkante meter te kunnen kopen moet een huishouden minstens tot het derde kwintiel behoren en twee inkomens hebben. Die berekening is gebaseerd op cijfers van 2020. Intussen is de biedingskracht van de huishoudens aangetast door de stijging van de rente en de energiekosten, terwijl de bouwkosten met zeker 10 procent toenamen.

“Projectontwikkelaars bouwen ook bewust voor de hogere inkomens. Je kunt ze geen ongelijk geven. Als je zo’n klein deel van de markt bedient, is het veel interessanter op de hoogste segmenten te mikken. De marges liggen hoger en je bent zeker van je afzet. Dus nee, nieuwbouw is niet de oplossing.”

Kan innovatie een deel van de oplossing zijn?

CANFYN. “Wellicht wel. Maar het geloof in technologie is vaak een excuus om problemen niet aan te pakken. Bovendien: als er één conservatieve sector is, dan is het wel de bouw. Toegegeven, er gebeuren wel knappe dingen. Een bedrijf als BuildUp dat off-site bouwt en renoveert: interessant!

“Maar dat is niet de essentie van het verhaal. We kunnen de bouwprijs van woningen niet in die mate naar beneden krijgen, dat het een echte oplossing wordt. Zoals ook het elimineren van de grondkosten of het verlagen van de btw geen fundamentele oplossingen zijn. We focussen altijd op de productie en de productiekosten, terwijl de manier waarop we dat product verhandelen het echte probleem is. Innovatie in economisch denken over wonen lijkt me belangrijker dan technologische innovatie.”