Voetgangerszone kan stad Brussel veel opleveren

Met de grootse uitbreiding van de voetgangerszone in hartje Brussel kan burgemeester Yvan Mayeur (PS) niet alleen geschiedenis schrijven in zijn stad. Als grootste eigenaars op en rond de Anspachlaan kunnen de stad en haar OCMW ook een gouden vastgoedoperatie doen.

De aangekondigde verkeerschaos bleef uit bij de opening van de voetgangerszone eind juni. Veel omwonenden haalden opgelucht adem toen ze de stille stadsboulevard konden opwandelen. En het verkeer in het centrum bleef al bij al rustig. Te rustig. De ontradingscampagne die stad en gewest hadden opgezet om het transitverkeer uit de binnenstad te weren, was haar doel voorbijgeschoten: veel mensen vermeden het centrum tout court.

Dat de testfase, die tot eind februari loopt, geen onverdeeld succes zou worden op een afgesloten asfaltweg, stond in de sterren geschreven. Maar de burgemeester en de schepenen hadden nooit de opeenvolging van gebeurtenissen kunnen vermoeden die het imago van de voetgangerszone en de stad zouden besmeuren.

Eerst waren er op sociale media de filmpjes en foto’s van vuilnis en zwervers. Dan kwam de dreiging van rechtszaken door het Hotel Métropole en een groep van ruim 200 handelaars. De genadeslag kwam uit Parijs. Na de aanslagen van 13 november bleef de binnenstad wekenlang zo goed als leeg.

“De bezettingsgraad van onze parkings in de Brusselse binnenstad lag in december 2015 de helft lager dan het jaar ervoor”, zegt Interparking-CEO Roland Cracco. “De beperkte heropleving in de eindejaarperiode en de koopjes werd de kop ingedrukt door het tunneldebacle”, zegt hij nog.

De bodem is nog niet bereikt

In het gros van de handelspanden in de voetgangerszone zijn stripwinkels, snackbars, cafés en dergelijke gevestigd, kleine zelfstandigen dus. “Grote ketens kunnen tegen een stootje, maar deze ondernemers zijn de eerste slachtoffers”, vertelt Arnaud de Bergeyck, partner bij de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. “Velen proberen huurreducties te onderhandelen, wat zich vertaalt in de verkoopwaarde.”

Met nog zeker drie jaar werken en werven voor de boeg staat ze bovendien nog voor een moeilijke periode. Dat denkt ook Thierry Debourse, de vastgoedexpert voor de Brusselse binnenstad van Jones Lang Lasalle: “De bodem is nog niet bereikt. Er zullen veel handelaars weggaan en de prijzen zullen nog dalen.”

Toch zien alle vastgoedspecialisten potentieel in de voetgangerszone. Een vierkante meter handelsruimte in de Anspachlaan kost gemiddeld amper 300 euro. In de Nieuwstraat, nog geen 200 meter verderop, betalen handelaars gemakkelijk 2000 euro per vierkante meter. Bovendien passeren bijna evenveel voetgangers in de Anspachlaan, bleek uit een studie van het gewestelijke handelsagentschap Atrium.

Na de herinrichting van de voetgangerszone moeten de huurprijzen en dus ook de verkoopprijzen toenemen, meent ook De Bergeycks collega-partner Jonathan Delguste.

Speculanten aan het werk

Burgemeester Mayeur begrijpt dat het algemene gevoel negatief is, maar stelt dat het grootste deel van de kritiek niets met zijn project te maken heeft. “Het centrum van Brussel heeft al jaren een negatief imago. Dat moet deze voetgangerszone net veranderen.” Mayeur zegt over concrete aanwijzingen te beschikken dat een deel van het negatieve klimaat het werk is van speculanten. “Sommigen doen herhaaldelijk uitspraken in de hoop de vastgoedprijzen te doen dalen. Dan kopen ze panden om die later met een meerwaarde te verkopen”, hekelt hij.

De burgemeester ziet met de voetgangerszone een ander soort handelaars aankloppen bij de Grondregie (zie De grootste eigenaar in de voetgangerszone). Eind december stelde hij samen met schepen van Stadseigendommen Mohamed Ouriaghli (PS) een eerste project voor. De stad geeft de bouwgroep Hanseeus een erfpacht van 50 jaar voor de ontwikkeling van Cristal City, 2500 vierkante meter winkelruimte aan de Anspachlaan, vlak bij het De Brouckèreplein.

Schepen Ouriaghli lichtte bij de voorstelling ook de vastgoedpolitiek van de stad toe: “Voortaan willen we de stadseigendommen als één geheel uitbaten, net als in een winkelgalerij. Met 13.500 vierkante meter handelsoppervlakte in en direct langs de voetgangerszone hebben we daar de capaciteit voor.”

“We mikken ook op de vastgoedmeerwaarden die de voetgangerszone met zich zou brengen”, verduidelijkt Mayeur.

Nieuwe identiteit gezocht

De vernieuwde Anspachlaan krijgt aan weerszijden bomen, en zal meer lijken op de Ramblas in Barcelona dan op de Brusselse Nieuwstraat. Pal tussen de Grote Markt en Sint-Katelijne, moet de vernieuwde voetgangerszone ook veel toeristen lokken, zeker wanneer in 2018 in het Beursgebouw de nieuwe Biertempel wordt ingehuldigd.

Een vroegere studie in opdracht van schepen van Handel Marion Lemesre (MR) zag voor de Anspachlaan een toekomst weggelegd als Belgian Avenue, met voeding en bier aan de beurs en “locomotieven uit het hogere segment aan de uiteinden”. Dan zou het handelsaanbod niet enkel in het verlengde liggen van de toeristische Grote Markt of de commerciële Nieuwstraat, maar ook rekening houden met de trendy Dansaertwijk. Maar het is een publiek geheim dat de visie van de liberalen en de socialisten in het stadsbestuur uiteenloopt.

Naast het rendement van het vastgoed moet de voetgangerszone ook het kiespubliek van Mayeur behagen. De actiegroep Platform Pentagone overhandigde in oktober nog bijna 5000 handtekeningen van omwonenden die vrezen dat de buurt rond de Beurs verwordt tot “een gigantisch openlucht-shoppingcentrum voor massatoerisme en evenementen”. Intussen beloofde de burgemeester al dat de stad haar vastgoed ook wil aanwenden voor goedkope woningen en buurtwinkels.

In januari ten slotte, stelde de stad Atrium aan om een originele identiteit uit te werken voor de handelswijken van de voetgangerszone. Daarmee lijkt het stadsbestuur tegemoet te komen aan de verzuchtingen van de handelaars. Tegelijk verwijt Atrium de handelaars die hun juridische strijd tegen het stadsbestuur voortzetten “een weinig constructieve houding”. Een compromis à la Belge moet de weg plaveien voor de nieuwe voetgangerszone.

Simon Van Dorpe