Vastgoedtopman Jaap Blokhuis: ‘Investeren in woningvastgoed is dansen op een slappe koord’

“Winkelvastgoed is uit de gratie, maar juist daardoor is de prijs erg aantrekkelijk”, oordeelt de Nederlandse vastgoedtopman Jaap Blokhuis. Logistiek vastgoed vindt hij dan weer ongezond populair.

De naam Jaap Blokhuis klinkt in de Nederlandse vastgoedsector als een klok. De zoon van een predikant begon zijn carrière bij ING Real Estate, waar hij het schopte tot directeur. Later was hij onder meer de CEO van de winkelvastgoedeigenaars Redevco en Multi Corporation. Vandaag is Jaap Blokhuis commissaris bij verschillende Nederlandse vastgoedspelers. Zo ook bij Vesteda, met een verhuurportefeuille van ongeveer 28.000 woningen de grootste Nederlandse commerciële belegger in residentieel vastgoed.

In ons land doet de naam Blokhuis bij vastgoedprofessionals ook wel een belletje rinkelen. In 2001 zette hij als CEO van Redevco zijn handtekening onder het aankoopcontract voor de GIB-portefeuille, nog altijd een van de grootste vastgoeddeals in ons land (zie Blokhuis over de GIB-deal). “Ik heb met veel plezier in België gewerkt”, blikt Blokhuis terug. “Het is een zeer performante vastgoedmarkt. Maar je moet de Belgische manier van werken en communiceren aannemen. Anders red je het hier niet. Als Hollander moet je niet te veel op het podium willen staan.”

Later die avond stond Jaap Blokhuis toch op een Belgisch podium. Als gastspreker bij de opening van het Antwerpse kantoor van de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield had hij het over Real Estate and the New Reality.

Wat behelst die nieuwe realiteit voor de vastgoedsector?

JAAP BLOKHUIS. “Een belangrijk nieuw element is de structureel lage rente. Die heeft een grote invloed op de vastgoedprijzen. In Japan, dat demografisch en economisch tien tot vijftien jaar vooroploopt, heeft dat geleid tot een ander vastgoedmodel, gebaseerd op rendementen van zowat 3 procent voor kwaliteitsvastgoed en op een optimale, heel goedkope financiering. Dat laatste zie je nu al in Europa. Grote Europese vastgoedbedrijven financieren zich met de uitgifte van obligaties tegen een rentetarief van minder dan 1 procent.

“Een tweede ontwikkeling is dat vastgoed, zeker residentieel vastgoed, een onderdeel van de politieke en maatschappelijke discussie is geworden. Denk aan de problematiek van betaalbaar wonen. Voor investeerders in residentieel vastgoed is dat dansen op een slappe koord. De aandeelhouders zijn vaak pensioenfondsen die een optimaal resultaat willen, om hun pensioenverplichtingen na te kunnen komen. De huurders willen dan weer zo weinig mogelijk huur betalen. Maar diezelfde huurders hebben waarschijnlijk bij een van de investeerders een pensioen lopen. Dat is een lastig spanningsveld.

“En er is ook het klimaatverhaal. Vastgoedinvesteerders maken tegenwoordig een milieurisicokaart. In Nederland kijken we dan vooral naar overstromingsgevaar, elders gaat het ook over noodweer, aardbevingen enzovoort. In Nederland zijn stadjes gebouwd waar het overstromingsrisico werd ingeschat op een keer in driehonderd jaar. Intussen zou dat zijn opgelopen tot een keer in dertig jaar.”

De vastgoedmarkt wordt overstelpt met goedkoop geld. Ziet u luchtbellen?

BLOKHUIS. “Ik zie een risico in enkele segmenten die erg populair zijn en daardoor gemakkelijk geld aantrekken: logistiek vastgoed, kantoren en – in mindere mate – woningvastgoed. Winkelvastgoed is dan weer uit de gratie. Dat is vandaag het meest onderschatte segment in het vastgoed. Logistiek vastgoed is het meest overschat. Het gemak waarmee voor logistieke gebouwen rendementen worden betaald van minder dan 5 procent lijkt me niet gezond.”

Het winkelvastgoed zit wel in de hoek waar de klappen vallen. Huurprijzen en marges staan onder druk.

BLOKHUIS. “Over de beleggers in winkelvastgoed maak ik me weinig zorgen. Er is niet altijd even slim geïnvesteerd, maar daar staan goede investeringen tegenover. Per saldo kom je daar als investeerder wel uit. De neergang van sommige kleine, leuke winkelstadjes doet wel pijn.

“De malaise wordt vaak aan de onlineretail toegeschreven, maar dat is slechts een stukje van de verklaring. Minstens zo belangrijk is de gewijzigde demografie. In West-Europa vergrijst de bevolking. Er lopen dus minder jonge mensen in de winkelstraten. En zij die dat wel doen, willen gezellig uit eten gaan, een lekkere kop koffie drinken… Ze doen andere dingen dan de vorige generaties, die meer gefocust waren op het kopen van kleding, schoenen enzovoort.

“We zullen ons moeten aanpassen aan de realiteit dat de binnensteden veranderen, met veel minder modezaken en meer horeca. Op het moment dat binnensteden meer evolueren naar woonomgevingen zullen zich weer supermarkten in de binnenstad vestigen.”

Een Belgische investeerder als Retail Estates is wel erg enthousiast over de Nederlandse retailmarkt. Verbaast u dat?

BLOKHUIS. “Retail Estates pakt het slimmer aan dan veel Nederlandse investeerders. De Nederlanders hebben vooral gefocust op de middelgrote binnensteden en hebben het nu erg moeilijk. Maar sommige deelmarkten presteren sterk, zoals de topwinkelstraten in de grote steden, de grote dominante winkelcentra, de factory outlet centers en de dominante retailparken, met bij voorkeur een grote supermarkt. Op dat laatste segment legt Retail Estates zich toe. Bovendien heeft het in Nederland eigenlijk geen goede tegenhanger. Retailparken zijn ook aantrekkelijk geprijsd. Als je ziet dat ze verkocht worden tegen nettorendementen van 6 procent, terwijl je in de Amsterdamse hoofdwinkelstraten rendementen van 3 procent betaalt, dan denk ik dat Jan De Nys (de CEO van Retail Estates, nvdr) dat gewoon goed gezien heeft.”

Gelooft u in de doorbraak van Space-as-a-Service? Zal het de traditionele vastgoedsector op zijn kop zetten?

BLOKHUIS. “Het concept van de serviced offices van WeWork en aanverwanten vind ik wel interessant. Het is een concept dat al even meegaat en ook werkt. Regus werkt al sinds de jaren negentig op die manier. Maar de mislukte beursgang van WeWork heeft aangetoond dat veel lucht in het model zit en dat ze moeilijkheden hebben het te vertalen naar positieve resultaten.

“Ik ben er dus beperkt optimistisch over. Voor een deel van de markt is het zeker interessant en zal het functioneren. Maar er zit ook een prijskaartje aan. De ouderwetse huurformule zal niet meteen verdwijnen. Al kan je je wel vragen stellen bij hoe die sector werkt. Een investeerder die een kantoorpand koopt met een huurcontract van vijf, tien of zelf vijftien jaar, kan nu al zijn resultaat over drie jaar berekenen. Dat is in weinig sectoren mogelijk. In feite koop je dan gewoon cashflow. Er mag dus zeker wel wat meer ondernemerschap komen van de kant van de eigenaars. Ze zullen actiever moeten omgaan met hun huurders, flexibele contracten moeten toelaten en verschillende vormen van dienstverlening moeten verstrekken.”

In welk vastgoedsegment of -markt zou u investeren?

BLOKHUIS. “In de eerste plaats in winkelvastgoed omdat het momenteel anticyclisch is. Retail is op een aantal plaatsen in Europa ondergewaardeerd. Kijk naar de beurskoersen van grote winkelvastgoedinvesteerders zoals Klepièrre en Unibail-Rodamco-Westfield. Die hebben een dividendrendement van 7 tot 8,5 procent. Vergeleken met de rente op een spaarrekening is dat buitengewoon aantrekkelijk.

“Ook in residentieel vastgoed zou ik investeren. Puur wegens het lage risicoprofiel. In België is de institutionele residentiële vastgoedmarkt bijna onbestaande, maar die zal er wel komen. In Duitsland en Nederland is het een zeer grote markt, in Engeland en Frankrijk ook. Dus waarom zou het niet in België kunnen? Ook in België lijkt de tijd rijp voor een woningbeleggingsproduct voor de particuliere investeerder, dat een alternatief biedt voor aandelen of een spaarrekening.

“Die markt gaat over investeerders die een gespreide portefeuille hebben van duizenden woningen met een redelijk huurprijsniveau. Ik denk niet dat we het zullen meemaken dat er in zo’n portefeuille meer dan 5 procent leegstand is. Als de prijzen stijgen, kunnen ze woningen verkopen. En als de waardeontwikkeling beroerd is, blijven ze genieten van de cashflow uit de huurgelden. Tegen een particuliere belegger die overweegt in vastgoed te beleggen, zou ik zeggen: ‘Stap daarin’.”