Maak van uw woonkamer een vennootschap

Vorige week deden we uit de doeken hoe een gesplitste aankoop van vastgoed u een zorgeloze nalatenschap kan bezorgen. Maar het systeem heeft nog meer voordelen: binnen een vennootschap maakt het de inkomstenbelasting aanzienlijk draaglijker.

Professor doctor Alain Verbeke is gewoon hoogleraar aan de Universiteiten van Leuven, Antwerpen en Tilburg. De drie auteurs zijn als advocaat gespecialiseerd in ‘estate planning’.

België staat niet meteen bekend als belastingparadijs voor mensen die hun inkomsten uit arbeid halen (werknemers, vrije beroepers, ondernemers enzovoort). Op inkomsten uit arbeid drukken immers niet alleen relatief zware sociale lasten, maar ook nog de eigenlijke inkomstenbelasting. Die wordt progressief berekend. Het toptarief bedroeg tot voor kort 55 %, maar is intussen verlaagd tot 50 % (voor aanslagjaar 2004, inkomsten 2003). Dat tarief is van toepassing op inkomsten boven de 24.800 euro. Met wat netto overblijft, zal (naast onder andere de levenskosten en het bijeensparen van een appeltje voor de dorst) ook de aankoop van een woning moeten worden betaald. Door de stijgende prijzen op de woningmarkt wordt een mens vaak gedwongen om zijn ambities wat terug te schroeven. En voor Belgen, die bekend staan als een volk met een baksteen in de maag, is dat niet altijd evident.

De overheid levert inspanningen om zowel de belastingdruk op arbeidsinkomsten te verlagen als de woningmarkt te ondersteunen. Dat laatste blijkt onder andere uit de recente verlaging van de Vlaamse schenkingsrechten op bouwgronden, de Vlaamse verlaging van het registratierecht bij verkoop van 12,5 % naar 10 %, de Vlaamse meeneembaarheid van de registratierechten bij de aankoop van een nieuwe woning, het BTW-tarief van 6 % voor werken aan oudere woningen enzovoort. Ook via de directe fiscaliteit wordt het bezit van een eigen woning gepromoot (belastingvermindering voor langetermijnsparen, dubbele intrestaftrek et cetera).

Wat zijn de voorwaarden?

De maatregelen van de verschillende instanties zijn in de praktijk vaak ontoereikend. De prijzen van het vastgoed stijgen omgekeerd evenredig met de verlaging van de belasting. En daarnaast wordt de fiscale en parafiscale druk op arbeidsinkomsten nog altijd als te hoog ervaren. Dat laatste geldt zeker wanneer je de situatie vergelijkt met een beroepsactiviteit via een vennootschap. In dat geval wordt de winst van de vennootschap belast tegen 33 % (te vermeerderen met een aanvullende crisisbelasting van 3 %).

Als u aan de voorwaarden voor een KMO-vennootschap voldoet, kunt u zelfs genieten van het verlaagde opklimmende tarief (van 24,25 % via 31 % tot 34,5 % en vervolgens 33 % op de winst boven de 322.500 euro). Daardoor kan de belasting onder de 33 % dalen. En voor de sociale zekerheid wordt aan de vennootschappen maar een jaarlijkse forfaitaire bijdrage gevraagd van om en bij 350 euro.

Het is dan ook vanzelfsprekend dat veel mensen ervoor opteren om hun activiteit uit te oefenen of verder uit te oefenen via een vennootschap. Alleen staat die mogelijkheid niet voor iedereen open. U moet immers een effectieve zelfstandige activiteit uitoefenen. De categorie van de schijnzelfstandigen is dus uitgesloten. Voor bepaalde vrije beroepen moet u bovendien rekening houden met de deontologische verplichtingen.

Zodra u de zelfstandige activiteit uitoefent via een vennootschap, is het zaak om uzelf een inkomen te bezorgen. De meest evidente manier is natuurlijk de uitkering van een bestuurdersbezoldiging. Die kan cash of in natura worden betaald. Andere manieren om inkomen uit de vennootschap te halen, zijn bijvoorbeeld roerende of onroerende zaken verhuren aan de vennootschap, dividend uitkeren, een groepsverzekering aanleggen of geld uitlenen aan de vennootschap.

De vraag is natuurlijk hoe het onroerend goed bij dit alles wordt betrokken. Een brede waaier van mogelijkheden ligt open voor belastingplichtigen. De vennootschap zou het goed kunnen kopen en helemaal of gedeeltelijk verhuren aan de bestuurder. Of omgekeerd: de bestuurder zou grond kunnen kopen, waarop de vennootschap vervolgens bouwt. Een onroerend goed kan ook ingebracht worden in de vennootschap, of u kunt een goed huren om het vervolgens onder te verhuren.

Bij de keuze moet u rekening houden met de fiscale impact. Overdrachten van zakelijke rechten op onroerende goederen gaan altijd gepaard met aanzienlijke kosten (onder andere registratierechten en notariskosten). Voorts verschilt de fiscale behandeling van het onroerend goed voor een privé-persoon naargelang van de gekozen weg. Ook op het vlak van de vennootschap is de fiscaal-boekhoudkundige behandeling van de gekozen weg bijzonder verschillend. Bij de uiteindelijke keuze mogen niet alleen fiscale motieven spelen. Gelet op recente rechtspraak is het aangewezen dat alles economisch of financieel verantwoord is. Volgens ons is de verwerving van een zakelijk recht door een vennootschap om het (zelfs exclusief) ter beschikking te stellen van de zaakvoerder, een rechtmatige economische reden. Tot slot geldt zeker dat de gecreëerde juridische realiteit ook in de feiten rigoureus moet worden nageleefd.

Hoe kunt u splitsen?

Laten we even de case van een jong koppel bekijken. Margot is 28 en werkt als werknemer bij een Belgisch bedrijf. Kurt is 31 en werkt als zelfstandig milieuconsulent voor verschillende bedrijven. Om zijn aansprakelijkheid in te dekken, heeft Kurt enkele jaren geleden samen met Margot een BVBA opgericht. Vanuit die vennootschap oefent Kurt zijn werkzaamheden uit. Het stel woont in een huurhuis, waar de maatschappelijke zetel van de vennootschap ook is gevestigd. De vennootschap betaalt een gedeelte van de huur, telefoonkosten, elektriciteit en dergelijke terug aan Kurt en Margot.

Op een dag stuiten ze echter op een heel aantrekkelijke woonst, die helemaal aan hun persoonlijke en professionele wensen beantwoordt. Aankoopprijs: 500.000 euro. De werkelijke huurwaarde is gelijk aan 22.000 euro. Het kadastraal inkomen bedraagt 2500 euro. Met die gegevens in de hand stappen ze naar hun fiscaal adviseur. Die stelt hen – onder voorbehoud van herkwalificatie en andere risico’s – een gesplitste aankoop voor. De huwelijksgemeenschap koopt daarbij de blote eigendom, de vennootschap koopt het vruchtgebruik voor een periode van twintig jaar.

Concreet impliceert dit dat de vennootschap gedurende twintig jaar het recht heeft op het genot van het onroerend goed. Na die periode wast het vruchtgebruik uit kracht van de wet aan bij de blote eigendom van Kurt en Margot.

Voor de registratierechten is de situatie relatief eenvoudig. De aankoop wordt belast naar rato van 10 % in Vlaanderen en 12,5 % in Brussel of Wallonië. De vraag is natuurlijk hoe de prijs tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker moet worden uitgesplitst. Daarbij biedt het Wetboek Registratierechten een houvast.

De waarde van de blote eigendom is gelijk aan de waarde van de volle eigendom verminderd met de waarde van het vruchtgebruik. En de waarde van een voor een beperkte tijd gevestigd vruchtgebruik wordt bepaald aan de hand van de kapitalisatie tegen 4 % van de jaarlijkse opbrengst of huurwaarde van het onroerend goed.

Voor een vruchtgebruik van twintig jaar betekent dit dat de jaarlijkse huuropbrengst moet worden vermenigvuldigd met 13,590325. Indien het een vruchtgebruik van 15 of 25 jaar zou zijn, zou de factor respectievelijk 11,118387 en 15,622078 bedragen. Het bedrag voor het vruchtgebruik mag niet meer bedragen dan vier vijfde van de waarde van de volle eigendom. Aangezien de vruchtgebruiker een rechtspersoon is, mag de waarde van het vruchtgebruik bovendien niet hoger liggen dan twintigmaal de jaarlijkse huuropbrengst en mag het maximaal voor dertig jaar worden gevestigd.

In ons voorbeeld kopen Kurt en Margot de blote eigendom aan en koopt de vennootschap het vruchtgebruik voor twintig jaar. De aankoopprijs voor de volle eigendom bedraagt 500.000 euro en de werkelijke huurwaarde is gelijk aan 22.000 euro. De waarde van het vruchtgebruik bedraagt dus 298.987 euro (22.000 x 13,590325). De vennootschap zal die prijs (inclusief de bijkomende kosten) moeten financieren. De waarde van de blote eigendom is gelijk aan het verschil: 201.013 euro. Dat bedrag moet, in principe samen met de bijkomende kosten, betaald worden door Kurt en Margot.

Gevolgen voor de vruchtgebruiker

De waarde van het vruchtgebruik wordt door de vennootschap afgeschreven over de duurtijd van het vruchtgebruik. Jaarlijks mag de vennootschap van Kurt en Margot dus 14.949 euro afschrijven. Naast de afschrijving mag de vennootschap ook andere kosten met betrekking tot het onroerend goed in kost nemen. In eerste instantie denken we dan aan de intresten op de onroerende financiering. Daarnaast zijn er ook nog de kosten voor gas, elektriciteit, water, de onroerende voorheffing enzovoort.

Ook herstellings-, verbeterings- en verfraaiingskosten mogen door de vennootschap – al dan niet via afschrijvingen – ten laste worden genomen: schilderwerken, vloeren leggen en zo meer. Wat dat betreft, zijn de vruchtgebruikbepalingen van doorslaggevend belang. Als er geen zijn opgenomen, gelden de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. Dat bepaalt dat alleen de grove herstellingen ten laste van de blote eigenaar zijn. De vruchtgebruiker moet voor alle andere kosten instaan. Grove herstellingen worden omschreven als werken aan zware muren, gewelven, vernieuwing van balken en hele daken, en het vernieuwen van steun- en afsluitingsmuren. De partijen mogen van die wettelijke regeling afwijken.

U hebt daarbij een grote contractuele vrijheid. Zo zou u bijvoorbeeld kunnen stipuleren dat de vruchtgebruiker instaat voor álle kosten, waarna de blote eigenaar de vruchtgebruiker vergoedt voor de door hem gedane grove herstellingen op het einde van het vruchtgebruik. Maar kijk uit: om fiscale redenen moet die contractuele vrijheid met de grootste omzichtigheid worden benaderd.

De eventuele meerwaarde die de vennootschap bij een tussentijdse verkoop van het vruchtgebruik realiseert, is belast. Bij het verstrijken van het vruchtgebruik daarentegen, wast het vruchtgebruik belastingvrij aan bij de blote eigenaar. In ons voorbeeld zal het vruchtgebruik na twintig jaar volledig afgeschreven zijn en belastingvrij aanwassen bij de blote eigenaar. Kurt en Margot worden dan volle eigenaar.

Hoe verhoudt zich dit tot de privé-situatie?

De gesplitste aankoop is voor Kurt en Margot bijzonder voordelig. De vruchtgebruiker (vennootschap) financiert het volledige vruchtgebruik en doet alle nodige herstellings- en zelfs verfraaiingswerken. Ondertussen mogen Kurt en Margot gratis wonen in het onroerend goed. Op het einde van de rit worden zij, in principe zonder fiscale impact, volle eigenaar.

Dat is wat te veel van het goede. Het Wetboek Inkomstenbelastingen bepaalt immers dat men niet alleen belastbaar is op de geldelijke vergoeding die men verkrijgt. Men is ook belastbaar op de voordelen van alle aard. Die wordt berekend op de waarde die het voordeel heeft voor de ontvanger. Op die manier wordt het voordeel van de gesplitste aankoop gedeeltelijk geneutraliseerd. Voor sommige voordelen van alle aard heeft de wetgever een forfaitaire manier van waardering opgesteld. De forfaitaire waardering is in vergelijking met de werkelijke waarde van het voordeel voor de ontvanger in bepaalde gevallen relatief laag. Dergelijke forfaits gelden onder andere voor goedkope leningen, kosteloze beschikking over een al dan niet gemeubileerde woonst of kamer, kosteloze verstrekking van elektriciteit, en kosteloze beschikking over huispersoneel. Voor zover er geen forfaitaire waardering bestaat, valt u terug op de algemene regel van waardering tegen de werkelijke waarde voor de ontvanger.

In ons voorbeeld van Kurt en Margot impliceert de kosteloze beschikking over de niet-gemeubileerde volledige woonst een belastbaar voordeel van alle aard van 8333 euro (geïndexeerd kadastraal inkomen 2500 euro x 100/60 x 2). Gelet op de werkelijke huurwaarde van 22.000 euro is het voordeel van de forfaitaire waardering meteen duidelijk. Daarnaast wordt het voordeel van de kosteloze beschikking over elektriciteit en verwarming forfaitair gewaardeerd tegen respectievelijk 590 euro en 1180 euro. De kosteloze beschikking over de hele woning wordt op die manier gewaardeerd aan 10.103 euro. In het geval dat Kurt dit voordeel niet terugbetaalt aan de vennootschap, zal dit voordeel bij hem belast worden als bestuurdersbezoldiging.

Alain Nijs, Anton van Zantbeek, Prof. Dr. Alain Verbeke

Het bedrag voor het vruchtgebruik mag niet meer bedragen dan vier vijfde van de waarde van de volle eigendom.