Maak uw hypothecaire lening fiscaal aantrekkelijk

Voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari zien de fiscale gevolgen er helemaal anders uit dan voor oudere leningen. Welke mogelijkheden biedt de nieuwe fiscaliteit?

Wie een hypothecaire lening afsluit, kan een goede zaak doen door de fiscale aftrek van interesten en kapitaal. Dat was vroeger zo en dat blijft ook het geval voor nieuwe leningen. Met dien verstande dat nieuwe leningen vanaf 1 januari een nieuw fiscaal stelstel kennen (zie kader: De nieuwe woonfiscaliteit in een notendop). Belangrijk in zowel de oude als de nieuwe regeling is dat u als belastingplichtige mogelijkheden hebt om de fiscale aftrek van interesten en kapitaal van een hypothecaire lening te optimaliseren.

U moet er wel rekening mee houden dat u die optimalisatie zelf moet toepassen. De fiscus zal dat niet in uw plaats doen. De optimalisatie gebeurt via het invullen van uw fiscale aangifte en geldt zowel voor oude als voor nieuwe leningen. U doet er dan ook goed aan om bij het invullen van uw belastingaangifte dit jaar en de volgende jaren uw licht op te steken bij uw bankier, verzekeringsmakelaar of belastingconsulent die over speciale software beschikken om de optimalisatie door te voeren. Welke optimalisatiemogelijkheden hebt u nu precies?

U hebt een lopende lening

Hebt u voor 1 januari een hypothecaire lening afgesloten voor de aankoop en/of het (ver)bouwen van uw woning, dan blijft de oude fiscaliteit van toepassing. Onder het oude stelsel kunnen leningen afgesloten voor de bouw of verbouwing van de enige woning, genieten van een aanzienlijk hogere aftrek dan leningen die betrekking hebben op de aankoop van een bestaande woning. Nieuwbouwleningen met betrekking tot de enige woning kunnen immers genieten van de zogenaamde bijkomende interestaftrek. Die aftrek is weliswaar beperkt in de tijd (twaalf jaar vanaf de ingebruikname van de nieuwe woning), maar levert een aanzienlijk belastingvoordeel op.

Bovendien komen de kapitaalaflossingen van een lening voor een enige woning in aanmerking voor de zogenaamde vermindering bouwsparen (dat levert een besparing op van maximaal 50 %, te verhogen met de gemeentebelasting). Er moet ook worden aangestipt dat zogenaamde herfinancieringen van een lening van voor 1 januari door een lening na 1 januari, niet tot gevolg heeft dat de nieuwe woonfiscaliteit geldt. Zulke herfinancieringsleningen, waarbij u een oude lening vervangt door een nieuwe, blijven onderworpen aan de oude fiscale regeling.

Hoe kunt u lopende leningen fiscaal optimaliseren?

1. De belangrijkste mogelijkheid is die voor echtgenoten (en wettelijk samenwonenden) die hoofdelijk en onverdeeld een lening hebben afgesloten voor een gemeenschappelijke woning. Zij kunnen de terugbetaalde kapitaalaflossingenvrij verdelen over man en vrouw en dat in functie van ieders netto-inkomen, met een maximale aftrek van 1870 euro voor ieder van de echtgenoten. Die beperking van 1870 euro wordt trouwens jaarlijks geïndexeerd. De partner die het meest verdient, heeft er fiscaal gezien belang bij het grootste kapitaal aan te geven.

Bij de verdeling van het kapitaal moet er ook rekening worden gehouden met de premies van de schuldsaldoverzekering. Die premies zijn immers ook in de maximale aftrek van 1870 euro (te indexeren) per echtgenoot begrepen. De optimalisatie van kapitaalaflossingen en van premies van de schuldsaldoverzekering gebeurt via een correcte invulling van de aangifte (vak IX: Uitgaven die recht geven op een belastingvermindering).

2. Een andere mogelijkheid om een lopende lening fiscaal te optimaliseren, is de looptijdvan de lening inkorten. Op die manier zult u vlugger meer kapitaal (en uiteindelijk minder interesten) terugbetalen. Dat is aangewezen als uw netto-inkomen gestegen is of als de premies van de schuldsaldoverzekering zijn weggevallen en u meer ruimte hebt om kapitaal af te trekken (steeds binnen het absolute maximum van 1870 euro). Als u de looptijd van uw lening inkort, zal de bank u wel dossierkosten van ongeveer 100 euro aanrekenen.

3. In dezelfde optiek kunt u ook uw lening op een andere manier terugbetalen. Meer bepaald kunt u van een zogenaamde mensualiteitenlening (waarbij u elke maand evenveel terugbetaalt) overstappen naar een lening met vaste kapitaaldelgingen (waarbij u in het begin van de lening meer terugbetaalt dan op het einde). Voordeel is ook hier dat u meer kapitaal terugbetaalt en mogelijk fiscaal kunt aftrekken. Ook als u de terugbetalingsmodaliteit wijzigt, moet u rekening houden met dossierkosten van 100 euro.

U hebt een nieuwe lening afgesloten

Voor nieuwe leningen vanaf 1 januari kunt u van meet af aan de lening fiscaal optimaliseren.

1. U kunt de fiscale aftrek optimaliseren door uw lening te splitsen in een fiscaal deel (het deel van de lening waarvan de uitgaven uw maximumaftrek opvullen) en een niet-fiscaal deel. Het is echter niet eenvoudig om het fiscale deel van de lening te bepalen. Dat deel is immers afhankelijk van de duur, de rentevoet en het aantal kredietnemers. Maar zodra het fiscale deel bepaald is, volstaat het om daarop een hypothecaire inschrijving te nemen. Het overschrijdende deel van de lening kan dan worden gewaarborgd door een hypothecaire volmacht. Op die manier bespaart u heel wat notariskosten en registratierechten, bovenop het fiscale voordeel.

Voorbeeld. Kurt en Ann kopen een woning. Zij wensen daarvoor een lening te sluiten van 125.000 euro voor een duur van twintig jaar. Zij opteren voor een vaste rente van 4,8 %. Zij betalen daarvoor maandelijks 804,20 euro. Op jaarbasis is dat 9650 euro. De aftrek wordt voor hen beiden gedurende de eerste tien jaar van de lening beperkt tot 4980 euro. De maximumaftrek van 4980 euro wordt al bereikt met een lening van 64.508 euro (4980 : 9650 x 125.000). Het volstaat dus om alleen op de eerste kredietschijf van 64.508 euro een hypothecaire inschrijving te nemen. De overige 60.492 euro kan dan heel wat goedkoper worden ontleend via een hypothecaire volmacht.

De aftrekbare bedragen van 1870 en 620 euro (2005) worden jaarlijks geïndexeerd. Het fiscale deel van de lening neemt met andere woorden toe naarmate de duur verstrijkt. Houden we rekening met een inflatie van 2 à 3 %, dan wordt best een marge ingebouwd van 20 à 30 % voor de bepaling van het fiscale deel, om zo de maximumaftrek ook nog voor het tiende jaar van de lening veilig te stellen.

Het fiscale deel van de lening van Kurt en Ann, gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving, bedraagt dan tussen 77.410 euro (64.508 x 1,20) en 83.860 euro (64.508 x 1,30).

Ook de premie van de schuldsaldoverzekering komt in aanmerking voor de aftrek voor eigen woning. Meestal wordt die gefinancierd met een eenmalige premie. Wordt de premie echter jaarlijks betaald, dan kan daarmee rekening worden gehouden voor de bepaling van het fiscale deel van de lening.

2. Aangezien de aftrek voor de enige woning het hoogst is tijdens de eerste tien jaar van de lening, lijkt het sluiten van opeenvolgende kredieten voor telkens tien jaar een voor de hand liggende manier om het fiscale voordeel te optimaliseren: een eerste lening van tien jaar voor de aankoop van een woning en een tweede lening, nadat de eerste is terugbetaald, voor de verbouwing van de woning, opnieuw voor tien jaar. Zo geniet de kredietnemer gedurende de hele periode de maximumaftrek. Maar zo’n constructie is niet echt realistisch en veronderstelt al een minimum aan eigen middelen. Bovendien verhoogt het sluiten van meerdere leningen de bijkomende kosten (notariskosten, registratierechten en dossier-kosten).

3. Een combinatie van de twee vorige optimalisatietechnieken behoort ook tot de mogelijkheden. De aftrek voor de enige woning bestaat uit twee delen: een basisaftrek van 1870 euro die voor de hele duur geldt, en een tijdelijke verhoging van 620 euro die alleen de eerste tien jaar van toepassing is. Leent u voor een langere periode dan tien jaar, dan kunt u de lening splitsen in een hypothecair deel met een looptijd van tien jaar (waarvan de uitgaven de tijdelijke verhoging dekken) en een hypothecair deel voor de werkelijke duur van de lening (waarvan de uitgaven de basisaftrek opvullen) en eventueel nog een deel met hypothecaire volmacht voor het overschrijdende gedeelte.

Voorbeeld. Kurt en Ann lenen 125.000 euro. De rentevoet bedraagt 4,4 % voor het deel van de lening met een duur van tien jaar en 4,8 % voor het deel met een looptijd van twintig jaar. De lening wordt fiscaal optimaal gesplitst in:

een hypothecair deel van 10.058 euro voor een duur van tien jaar. De jaarlijkse terugbetaling op dit deel bedraagt 1240 euro (620 x 2). Houden we rekening met de jaarlijkse indexatie van de aftrek, dan bouwen we een marge in van 20 % en verhogen we dit deel tot 12.070 euro;

een hypothecair deel van 48.443 euro voor een duur van twintig jaar. De jaarlijkse terugbetaling op dit deel bedraagt 3740 euro (1870 x 2). Verhoogd met 20 % geeft dat 58.132 euro;

een niet-hypothecair deel (met volmacht) voor het overige deel van 54.798 euro.

4. Ook via de premies van de schuldsaldoverzekering kunt u een optimalisatie doorvoeren. U kunt immers, net als vroeger, de eenmalige premievan de schuldsaldoverzekering gebruiken om in de beginfase van de lening de maximumaftrek netjes op te vullen. Dat is zelfs aan te raden wanneer u op het einde van het jaar leent en er dat jaar nog maar weinig of geen kapitaalaflossingen en interesten worden betaald.

5. In de nieuwe woonfiscaliteit geldt de aftrek voor de enige woning van 1870 euro per kredietnemer en niet per woning. In dat opzicht moedigt de nieuwe regeling het gemeenschapsleven aan. Voor een woning waarvoor slechts één kredietnemer (een alleenstaande) een lening sluit, kan jaarlijks slechts 2490 euro worden afgetrokken. Wanneer vier kredietnemers gezamenlijk een lening sluiten voor hun woning (bijvoorbeeld de ouders, hun zoon en schoondochter), kan voor die woning jaarlijks 9960 euro worden afgetrokken, op voorwaarde dat ze alle vier de woning betrekken en die hun enige woning is. De ouders moeten er voor zorgen dat ze op 31 december van het leningsjaar geen eigenaar meer zijn van hun andere ouderlijke woning.

6. Als gehuwden of wettelijk samenwonenden samen lenen, mogen zij afwijken van een 50/50-verdeling van de interesten en kapitaalaflossingen. Zij mogen naar keuze bepalen wie welke uitgaven aftrekt, zolang een van hen minstens 15 % van de uitgaven (interesten, kapitaalaflossingen en levensverzekeringspremies) aftrekt. Zo’n ongelijke verdeling kan interessant zijn bij grote onderlinge inkomensverschillen, maar dan alleen voor kleine leningen. Voor grote leningen wordt immers al snel de maximumaftrek van 2490 euro per persoon bereikt.

U combineert een oude en een nieuwe lening

Momenteel bestaat er nogal wat fiscale onduidelijkheid over de combinatie van een nieuwe lening (gesloten sinds 1 januari) met een oude lening (gesloten vóór 1 januari) voor eenzelfde woning. Denk maar aan de situatie waarin een woning werd gekocht met een oude lening en wordt verbouwd met een nieuwe lening. Komen de uitgaven verbonden aan de tweede lening dan ook in aanmerking voor de (mogelijk interessantere) nieuwe aftrek voor de enige woning?

Ja, als de tweede lening wordt gesloten wanneer de eerste is terugbetaald. Is de eerste lening nog niet terugbetaald, dan belanden we in de fiscale schemerzone. Volgens de fiscus komt de tweede lening slechts in aanmerking voor de nieuwe aftrek voor de enige woning als “de uitgaven in verband met de eerste lening niet meer worden opgenomen in de aangifte”. De kredietnemer moet afzien van de fiscale voordelen voor zijn eerste lening, wil hij de aftrek voor de enige woning kunnen genieten voor zijn tweede lening. Doet hij dat niet en brengt hij met andere woorden nog uitgaven van zijn eerste lening in zijn aangifte in, dan valt de tweede lening ook onder het oude fiscale stelsel, zelfs al is die gesloten in 2005 of later.

Opmerkelijk is het gebruik door de fiscus van de term uitgaven. Daaronder verstaat de fiscus blijkbaar niet alleen de interesten, maar ook de kapitaalaflossingen. Terwijl de wet zelf het alleen heeft over interesten. Zo is volgens de wetgever alleen vereist dat de kredietnemer de intresten van zijn eerste lening niet meer inbrengt, wil hij voor zijn tweede lening de aftrek voor de enige woning genieten. Over de kapitaalaflossingen van de oude lening wordt met geen woord gerept. Die kunnen bijgevolg nog altijd de (oude) vermindering bouwsparen genieten, terwijl de tweede lening recht geeft op de nieuwe aftrek voor de enige woning.

En het mooie van de hele zaak is dat we, na nauwkeurige lezing van de wettelijke overgangsbepalingen, niet anders kunnen concluderen dan dat de maximumaftrek van 2490 euro (1870 + 620) voor de nieuwe lening volledig cumuleerbaar is met het maximumbedrag van (eveneens) 1870 euro dat recht geeft op de vermindering bouwsparen voor de oude lening. Maar dat is blijkbaar niet de bedoeling, want de wet zal worden aangepast volgens de zienswijze van de administratie.

Jef Wellens is belastingconsulent.

Jef Wellens, Johan Steenackers