LUXEMBURG. Welke krisis ?

De Luxemburgse markt voor kantoorvastgoed floreert. Dat beweert althans een studie van Jones, Lang Wootton.

Waar eindigt de groei van de kantoormarkt in de Luxemburgse hoofdstad ? Niemand weet het. Een sterke vraag naar nieuwe kantooroppervlakte zorgde voor een uitstekend 1994. De oorzaak : een steeds verdere uitbouw van de stad Luxemburg als Europees en internationaal centrum.

AANBOD GEVRAAGD.

Dat zijn alvast de besluiten uit het “City Report” dat makelaar Jones, Lang Wootton aan Luxemburg wijdde. Eerste vaststelling : op een totaal aanbod aan kantoorruimte van 1.750.000 m² in Luxemburg staat slechts 32.000 m² leeg. Niet eens 2 % van het totaal dus. Derek de Changy, direkteur van het plaatselijke JLW-agentschap, merkt op dat eind 1992 nog 85.000 m² op een huurder of een koper wachtten. Houden we rekening met de 77.000 m² kantooroppervlakte die tussen eind 1992 en begin 1994 op de markt kwamen (van een deel hiervan stond de identiteit van de huurder vooraf vast), dan komen we tot een bruto-opname van 150.000 m² kantoren in twee jaar tijd.

Verleden jaar toonde de financiële sektor zich alweer erg aktief op de vastgoedmarkt : zowat 65 % van de ingenomen kantoorruimte ging naar financiële instellingen. Niet echt verwonderlijk voor Luxemburg, een stad die zich steeds meer ontpopt tot internationaal financieel centrum. Eind maart vorig jaar waren er in Luxemburg in totaal 221 banken en spaarbanken gevestigd, goed voor 550.000 m² kantoren, of 31 % van het totale aanbod. In 4 jaar tijd telde het Institut Monétaire Luxembourgeois (het Luxemburgs Monetair Instituut) 44 nieuwkomers, vooral afkomstig uit Duitsland (38 vertegenwoordigers in 1990, 68 in 1994). Duitsland is en blijft hiermee het best vertegenwoordigde land in de Luxemburgse hoofdstad, voor België (25 vestigingen) en Frankrijk (21), Skandinavië (18) en Zwitserland (18). De komst van al die financiële instellingen geeft de vastgoedsektor vanzelfsprekend nieuwe impulsen, vooral omdat deze instellingen in hun kielzog een reeks dienstverlenende bedrijven en informatica-afdelingen meebrengen. En dan hebben we het nog niet gehad over de 182 herverzekeraars die zich de voorbije 10 jaar in Luxemburg vestigden.

Luxemburg beleeft momenteel in feite de tweede faze van een “vastgoedboom”, die begon met de komst van de Europese instellingen dertig jaar geleden. Deze instellingen nemen zowat 370.000 m² kantoorruimte in, of 21 % van het totale aanbod. Ze zijn vooral gevestigd op het plateau van Kirchberg, behalve het halfrond waar het Europees parlement komt vergaderen.

HUURPRIJZEN.

Net als in de andere Europese steden zien we in Luxemburg momenteel een vastgoedmarkt met twee versnellingen. Derek de Changy merkt op dat de prijsverschillen tussen oude en nieuwe kantoorgebouwen sterk verschillen, soms wel 40 % en meer. De huurprijs van nieuwgebouwde kantoren steeg het voorbije jaar met 15 %, terwijl de prijs voor de tweedehandsoppervlakte stabiel bleef.

Volgens de cijfers uit de studie van JLW is het Central Business District de wijk die het meest in trek is. Slechts 10.000 m² wacht hier nog op een huurder, op een totaal aanbod van 700.000 m² (een leegstandspercentage van nauwelijks 1,4 %). De huurprijzen schommelen hier tussen 500 en 750 frank per m² voor tweedehandse kantoren, en tussen 900 en 1250 frank per m² voor nieuwe. Deze wijk rond de Boulevard Royal omvat onder meer de verkeersvrije ader “Grande Rue”, de straat waar de belangrijkste banken gevestigd zijn.

Meer noordelijk vinden we de residentiële wijk Limpertsberg, waar ook meer en meer kantoren komen. Al gaat het hier dan vooral om huizen die omgebouwd worden tot administratieve centra. Spijtig genoeg voor de kandidaat-huurders staat hier slechts 1750 m² leeg op een totaal van 60.000 m² (de huurprijs schommelt tussen 750 en 900 frank). De stationswijk werd de voorbije jaren een beetje verlaten, maar kan nu toch rekenen op hernieuwde belangstelling. De leegstand bedraagt hier 11.900 m² op een totaal aanbod van 260.000 m², en is goed voor 30 % van de beschikbare riumte van de hele stad. Huurprijzen hier ? Tussen 300 en 600 frank per m² voor tweedehandse gebouwen, tussen 650 en 850 frank voor nieuwbouw. De stad meldt dat hier 10.000 à 15.000 m² nieuwe kantoorruimte zal worden gebouwd. Afwerking voorzien in 1997-1998.

In Gasperich, het businesspark ten zuiden van de stad, waar zich vooral gebouwen met een semi-industrieel karakter bevinden, en in Strassen, aan de weg naar Aarlen die de stad verbindt met de autosnelweg naar Brussel, liggen de huurprijzen gelijk : tussen 600 en 750 frank per m². In Gasperich bouwt de Duitse promotor Köllman momenteel een pand van 17.000 m² met de naam “Euroform”. Geen overbodige luxe : op een totaal aanbod in Gasperich van 110.000 m² staat slechts 8000 m² leeg. Erger nog is het in Strassen, waar de DG Bank zonet de intrede heeft genomen in een nieuw gebouw van 15.000 m². In Strassen wacht nog slechts 500 m² op een totaal van 45.000 m² op een huurder.

Helemaal geen leegstand is er op het plateau van Kirchberg (waar hoofdzakelijk diensten zitten van de Europese Unie, en waar de Generale Bank momenteel een nieuw hoofdkantoor bouwt van 30.000 m²) en in de wijk rond de luchthaven. De nieuwe complexen Airport Center (17.000 m²) en European Bank and Business Center (25.000 m²) zitten al afgeladen vol.

Goed nieuws voor de prijzen dus. Derek de Changy drukt erop dat er momenteel nauwelijks nieuwe kantoorgebouwen ontwikkeld worden waarvan de huurder niet op voorhand vaststaat. De huurprijzen zullen dus minstens op peil blijven.

Bij gebrek aan spekulatieve nieuwbouw zou renovatie de oplossing kunnen bieden. Hiervoor moeten de eigenaars van de verouderde gebouwen wel overtuigd worden van de meerwaarde die een opknapbeurt hun gebouw zou geven. Belangrijke moeilijkheid : heel wat van de oudere gebouwen in Luxemburg behoren toe aan meer dan één eigenaar.

F. Van Vlodorp

CENTRAL BUSINESS DISTRICT Niet langer het enige deel van Luxemburg-stad met een tekort aan nieuwe kantoorruimte.