LONDEN. De Docklands-story

De Docklands Development Corporation bouwde de voorbije 15 jaar met vallen en opstaan het Londense havengebied herop.

Niet eens twee decennia geleden bood het industriële erfgoed in het oude Londense havengebied een troosteloze aanblik. Verlaten fabrieken en opslagplaatsen, vervuilde bodem, nauwelijks bewoners. Anno 1995 komen ondernemingen en burgers weer in groten getale naar de gesaneerde terreinen langs de oevers van de Thames, tussen Tower Bridge en de Royal Docks.

KONSERVATIEF INITIATIEF.

Voor wie Londen een beetje kent : de Docklands zijn een verzamelnaam voor de distrikten Wapping en Beckton, de Surrey Docks, The Isle of Dogs, en de Royal Docks. Om deze gebieden een nieuwe bestemming te geven, richtte de Britse overheid in 1981 de Londen Docklands Development Corporation (LDDC) op. Die werd eigenaar van de gronden langs de Thames, en zocht privé-kapitaal om hier nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

Aanvankelijk een erg moeizame onderneming. In een eerste faze werd 250 hektaren KMO-grond verkocht. Niet echt een overdonderend sukses : het land kwam immers net uit een recessie, en het hele Docklands-opzet leek niet meer dan een proefprojekt. De konservatieve partij steunde het initiatief volop. Maar Labour verklaarde aan ieder die het wou horen, dat ze bij winst in de verkiezingen van 1983 de LDDC zouden opdoeken.

Zover kwam het dus niet. De konservatieven bleven aan de macht, en de ekonomie groeide steeds sneller, net als het aantal kooplustigen voor een stukje Docklands. Die dienen bij de Londen Dockland Development Corporation een projekt in. Geeft de LDDC de goedkeuring, dan heeft de promotor in kwestie 18 maanden de tijd om met de werken te beginnen. De initiatiefnemers moeten deze termijn respekteren om de grond voor 200 jaar in pacht te krijgen. Treuzelen ze te lang, dan zoekt de LDDC een andere koper. Een strategie om spekulatie tegen te gaan.

Tussen 1983 en 1987 verrezen er meerdere kantoortorens in de Docklands, in tegenstelling tot de KMO-laagbouw van de eerste faze. En in volle vastgoedeuforie (1987-1989) kozen promotoren voor luxueuze kantoorgebouwen, afgewerkt met marmer, type Canary Wharf (zie kader).

JUBILEE LINE.

Het transport bleef echter de achilleshiel van de Docklands-ontwikkeling. Het wegennet was ontoereikend, het openbaar vervoer nagenoeg onbestaande. Een nadeel dat de vastgoedmarkt van de Docklands tussen 1990 en 1993 in een diepere krisis duwde dan welke andere immobiliënmarkt ook. Het aantal werknemers in Docklands-projekten daalde in deze periode. Dit na een verdubbeling van de arbeidsplaatsen in de 8 voorgaande jaren.

De LDDC besefte dat er ingrijpende infrastruktuurwerken nodig waren. Nieuwe stations voor de Dockland Light Railway, een soort snelle tram die het voormalige havengebied verbindt met de rest van Londen, en nieuwe autosnelwegen ontsluiten sindsdien de Docklands. De sneltram brengt dagelijks (sinds kort ook tijdens het weekeinde) 50.000 personen van en naar de City.

Maar dat blijft ruimschoots onvoldoende. Daarom beslisten de LDDC en meerdere privé-investeerders in 1993 de bestaande Jubilee-metrolijn uit te breiden naar de Docklands. Voorziene voltooiing van dit werk : 1998. De Jubilee Line kan dan elk uur 22.000 passagiers vervoeren.

Een nieuwe stimulans voor ondernemers om zich in de Docklands te vestigen. De reistijd van bijvoorbeeld Canary Wharf naar een metrostation in het financiële distrikt (de City) bedraagt dan nog slechts 10 minuten. Naar het Waterloo-station, de stop- en vertrekplaats voor de Eurostar-trein via de kanaaltunnel, duurt het minder dan een kwartier. En de steeds drukker bezochte London City Airport (in 1994 voor het eerst goed voor meer dan een half miljoen passagiers) op de Royal Docks, ligt zelfs over de snelweg slechts enkele minuten oostwaarts.

HUISJE AAN DE HAVEN.

Maar het grote voordeel van de Docklands ten opzichte van de City blijft het huurprijsverschil. In het Londense financiële hart bedraagt de huur van een vierkante meter topklasse-kantooroppervlakte zowat 400 pond (20.000 frank). In de Docklands betalen huurders voor de beste kantoren momenteel maximaal 250 pond per m² (12.500 frank). De gemiddelde huurprijs voor topkantoren bedraagt zelfs niet meer dan 120 à 130 pond per m² (6000 à 6500 frank).

Het huurvoordeel en de steeds betere bereikbaarheid van de Docklands beginnen hun vruchten af te werpen. Voor de LDDC was 1994 het jaar van de heropstanding : de cijfers waren volgens LDDC-strateeg Peter Turlik sinds 1987 nooit zo goed. Meer dan 100.000 m² commerciële ruimte vond een huurder. Het aantal nieuwe jobs steeg op 12 maanden tijd met 8000 eenheden of 15 %. Er werden 1400 nieuwe woningen verkocht. En het Canary Wharf-projekt, enkele jaren geleden op sterven na dood, is voor meer dan 70 % verhuurd.

Als één van de laatste grote opdrachten (de LDDC zal immers opgedoekt worden zodra alle terreinen gecommercializeerd zijn) stelt de Development Corporation zich tot doel de Docklands meer inwoners te bezorgen. Dat kan alleen door waardevolle en toch betaalbare residentiële projekten op te starten, en door aan buurtherwaardering te doen. Om dit laatste te verwezenlijken, werkt men aan de aanleg van parken, en van sport-, kultuur- en evenementenhallen.

Het London International Exhibition Centre bijvoorbeeld. Dit tentoonstellings- en evenementencomplex zal opgetrokken worden vlakbij het Royal Victoria Dock. Het zal 100 miljoen pond kosten, en een kleine 70.000 meter groot zijn, met uitbreidingsmogelijkheden tot over 100.000 m². Het geheel moet in 1998 voltooid zijn, bij wijze van spreken net op het ogenblik dat het eerste metrostel van de Jubilee Line voor de deur van het complex stopt.

De LDDC hoopt dat dit projekt ook bewoners naar Beckton zal lokken. Die zijn momenteel immers nog erg schaars in dit (uiterst oostelijk) deel van de Docklands. Het aantal bewoners in de hele Dockland-regio mag dan gestegen zijn van 60.000 in 1992 (of van 39.000 in 1981) tot een kleine 70.000 nu, voorlopig staan de meeste residentiële projekten in Wapping, Bermondsey (in nieuwe of vernieuwde pakhuizen vlakbij de Tower Bridge dus) en op de Surrey Docks.

De LDDC heeft goed werk geleverd. Dat bewijst ook een rondvraag bij de personen die al voor 1980 in de Docklands woonden. Die beweren dat het leven in hun regio tussen 1980 en 1995 een stuk aangenamer is geworden. Het transport is naar verluidt fors verbeterd, er zijn meer ontspanningsmogelijkheden, scholen en verzorgingsinstellingen, en het is er toch nog rustig wonen. Maar dezelfde enquête toont aan dat er nog werk aan de winkel is. Docklanders zijn bezorgd over het groeiende gevoel van onveiligheid (het aantal misdaden stijgt gevoelig), en over het nog steeds erg hoge werkloosheidscijfer. Het vinden van een oplossing voor die problemen zal de LDDC weldra overlaten aan de plaatselijke (gemeente)overheden. Het werk is niet af.

Geert Wellens

DOCKLANDS : IN 1981 EN NU Metamorfoze in 15 jaar. De toren vooraan in Canary Wharf.

DOCKLANDS IN KAART Uiterst links ligt het Londense financiële hart, The City.