Liever registratierechten dan btw

Wie een woning of een perceel bouwgrond koopt, betaalt doorgaans registratierechten op de aankoopsom. Andere keren is op dat bedrag btw verschuldigd. Wanneer is dat het geval? En hoe kunt u ontsnappen aan het hogere btw-tarief?

Als u iets koopt, betaalt u daar doorgaans 21 procent btw op. Dat is niet het geval als u zich een huis of een stuk bouwgrond aanschaft: daar worden in principe registratierechten op geheven. De tarieven verschillen naargelang van het gewest waar de woning of de grond is gelegen. In Vlaanderen bedraagt het tarief 10 procent van de aankoopprijs, in Wallonië en in Brussel 12,5 procent.

Soms toch btw

Toch is ook op sommige vastgoedaankopen 21 procent btw verschuldigd. Welke belasting van toepassing is, hangt af van de situatie. De btw maakt de investering een stuk duurder. Op een prijs van bijvoorbeeld 300.000 euro is er een aanzienlijk verschil tussen 30.000 euro re-gistratierechten in Vlaanderen (10 %), 37.500 euro registratierechten in Wallonië en Brussel (12,5 %) en 63.000 euro btw (21 %). Goed om te weten is dat u nooit registratierechten én btw op hetzelfde goed hoeft te betalen: op een bouwgrond of een woning betaalt u ofwel re-gistratierechten, ofwel btw.

Als u een stuk bouwgrond verwerft waarop nog niet werd gebouwd, betaalt u registratierechten op de aankoopsom. Koopt u een bouwgrond waarop een ‘oudere’ woning staat, dan moet u eveneens registratierechten afdragen op het perceel en de woning. Met een ‘oudere’ woning bedoelt de wetgever dat het geen nieuwbouw mag zijn — dat wil zeggen: een huis dat wordt verkocht na 31 december van het tweede jaar dat volgt op de datum van de ingebruikneming. Een woning die in 2010 in gebruik is genomen, wordt dus vanaf 2013 niet meer beschouwd als een nieuwbouw.

Gecombineerde aankoop

Als u een bouwgrond samen met een nieuwbouwwoning koopt, gelden er andere regels. Sinds 1 januari 2011 betaalt u in dat geval 21 procent btw op de aankoopprijs van het gebouw en de bijbehorende grond. Toch bestaat nog altijd de kans dat u enkel registratierechten op de aankoopsom van de bouwgrond moet afdragen in plaats van btw. Dat is onder meer het geval als de grond en het gebouw niet door dezelfde persoon of organisatie worden verkocht, of als de grond niet tegelijk met de woning wordt verkocht.

Sommige bouwondernemingen proberen de hogere btw dan ook te omzeilen door de grond en het gebouw afzonderlijk te verkopen via verschillende maatschappijen, of door de verkopen te spreiden in de tijd.

Sleutelklare woning

Als u een sleutelklare woning koopt — een bouwgrond samen met een woning of een appartement op plan — wordt voor de berekening van de belasting een onderscheid gemaakt tussen de aankoop van een ‘gebouw dat al in aanbouw is’ en een ‘nog op te richten gebouw’. Tekent u een contract voor de aankoop van een woning in aanbouw, dan verwerft u volgens de wet meteen ook de eigendom van de grond en van het hele gebouw. De wetgever maakt dus geen onderscheid tussen een deel van een woning en een volledige woning. Daardoor betaalt u btw op het hele huis en op de bouwgrond.

Sluit u een overeenkomst af voor de aankoop van een sleutelklaar huis of appartement dat nog moet worden gebouwd, dan verwerft u alleen de eigendom van de bouwgrond. Volgens de wetgever wordt die grond in dat geval niet tegelijk met het gebouw verkocht, omdat er nog geen gebouw op staat. U betaalt dan registratierechten op de aankoopprijs van de grond. Later moet u wel btw betalen op het gebouw.

Klein beschrijf

Registratierechten betalen, is voordeliger dan btw te moeten afdragen. Bovendien kunt u in Vlaanderen en Wallonië aanspraak maken op een verlaagd tarief van de registratierechten als u een bescheiden woning koopt — het ‘klein beschrijf’. In Vlaanderen betaalt u dan 5 procent registratierechten in plaats van 10 procent. In Wallonië wordt u belast tegen 6 procent in plaats van tegen 12,5 procent — of tegen 5 procent als u voor de aankoop een hypothecair krediet hebt afgesloten bij een kredietinstelling met een sociaal oogmerk. Ook als u een bouwgrond koopt met de intentie er een bescheiden woning op te zetten, kunt u aanspraak maken op de verlaagde re-gistratierechten. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat het klein beschrijf niet.

Het klein beschrijf geldt alleen voor uw enige woning als u die ook als hoofdverblijfplaats gebruikt. Bovendien moet u zich binnen de drie jaar na de aankoop laten domiciliëren in de woning. U moet er daarna gedurende drie jaar onafgebroken uw domicilie houden. Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het pand mag niet boven een bepaald grens uitkomen, afhankelijk van het aantal kinderen dat u ten laste hebt (zie tabel Grenzen van het klein beschrijf).

Sociale woning

Ook als u een sociale woning koopt, kunt u aanspraak maken op lagere registratierechten. Dat is het geval in de drie gewesten, maar er gelden strenge voorwaarden. De koper moet het huis bijvoorbeeld kopen van een specifieke instelling en hij moet recht hebben op een aankooppremie die door het gewest wordt uitgekeerd. In Brussel of Vlaanderen geldt een sociaal tarief van 1,5 procent, in Wallonië zelfs van 0 procent (buiten een forfait van 25 euro).

Het verlaagde tarief geldt ook voor de aankoop van een nieuwe sociale woning waarop btw in plaats van registratierechten verschuldigd is. Als u een so- ciale privéwoning — een eengezinswoning of een appartement — van het OCMW koopt, betaalt u in principe 12 procent btw in plaats van 21 procent. En als de aankoop gebeurt bij een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of een erkende maatschappij voor sociale huisvesting, wordt het btw-tarief zelfs verlaagd tot 6 procent.

Extra voordelen

In Vlaanderen hebt u onder bepaalde voorwaarden recht op een ‘abattement’ (een vermindering van de berekeningsbasis van het registratierecht), op een ‘bij-abattement’ (bij de hypothecaire inschrijving op het goed) of op de ‘meeneembaarheid’ van de registratierechten die u vroeger hebt betaald. Ook in het Brussel Hoofdstedelijk Gewest bestaat het recht op een abattement.

ROEL VAN ESPEN EN JOHAN STEENACKERS