Liever euro’s dan bakstenen

De federale overheid zet een deel van haar vastgoed in de etalage. Vorig jaar leverde de verkoop van overheidsvastgoed 319 miljoen euro op voor de schatkist, dit jaar ligt de lat nog hoger. Wordt het vastgoed opgeofferd voor begrotingsdoeleinden? Nee, zegt minister Rik Daems, de overheid wil gewoon het overheidspatrimonium beter beheren.

Breevast was dan ook niet de enige gegadigde. Dat verklaart gedeeltelijk de hoge verkoopprijs (ongeveer 150 miljoen euro meer dan de raming van het aankoopcomité). Dat het voor Breevast een unieke gelegenheid was om in één klap een belangrijke partij te worden op een nieuwe markt, heeft de Nederlanders waarschijnlijk iets dieper in de zak doen tasten dan de concurrentie. Ook de aard van de verkoopovereenkomst verklaart voor een belangrijk deel de hoge verkoopprijs. Het gaat om een sale-and-leasebackoperatie, waarbij de overheid zich verbindt om het gebouw te huren voor 25 jaar. Die zekerheid is uiteraard in de prijs verrekend.

Wat we zelf niet doen, doen we beter

De overheid (eigenlijk de Regie der Gebouwen, de instelling die de huisvesting van de overheidsdiensten organiseert en het gebouwenpatrimonium van de federale overheid beheert) was overigens min of meer verplicht om het gebouw terug te huren. Er werken in de Financietoren ongeveer 3000 ambtenaren van het ministerie van Financiën. In de omgeving is er geen kantoorgebouw beschikbaar voor zo’n groot aantal mensen. Dat brengt ons bij de vraag waarom de overheid een gebouw verkoopt dat het eigenlijk niet kan missen.

Voor de lieve centen, lijkt het voor de hand liggende antwoord. De timing van de verkoop en de onmiddellijke betaling van het bedrag door Breevast laten weinig twijfel dat de transactie is ingegeven door begrotingsmotieven. Rik Daems ( VLD), als minister van Overheidsbedrijven ook bevoegd voor de Regie der Gebouwen, ontkent niet dat dit heeft meegespeeld. “In een budgettair moeilijk jaar lossen we een conjunctureel probleem op een conjuncturele manier op. Daar is niets verkeerd aan,” zegt hij. De minister beschouwt het begrotingsaspect van de deal evenwel slechts als een “interessant neveneffect”. De verkoop van de Financietoren past volgens de minister in een breder opzet om op een efficiëntere manier om te gaan met het overheidspatrimonium. En hij wijst er in dat verband op dat de verkoop van de Financietoren geen alleenstaand geval is: in totaal verkocht de federale regering in 2001 vier gebouwen voor een totaalbedrag van 319 miljoen euro (zie kader: Vier op een rij).

Rik Daems: “De kernvraag is: wat is de hoofdtaak van de Regie der Gebouwen? Is dat het bouwen en verwerven van gebouwen? Of moet de Regie ervoor zorgen dat onze ambtenaren hun werk in een kwalitatieve en ergonomische werkomgeving kunnen doen? Volgens mij is het dat laatste. En op welke manier de Regie dat hoofdobjectief nastreeft, door te bouwen of te kopen of te huren, is dan een afgeleide kwestie.”

Mogen we uit de sale-and-leasebackoperaties afleiden dat de minister gewonnen is voor eigendomsafbouw? “Ik ben inderdaad geen eigendomsfreak,” antwoordt Daems. “En zeker in een situatie met beperkte budgettaire ruimte, wat toch nog altijd het geval is, lijkt het me niet raadzaam om al te veel vastgoed in eigendom te hebben. Want gebouwen, en zeker gebouwen die zeer intensief worden gebruikt zoals kantoren, zorgen voor een zware onderhoudslast. In het verleden is bij gebrek aan middelen dat onderhoud verwaarloosd. Gevolg: die gebouwen hebben daardoor een belangrijke waardevermindering ondergaan. En het leidt ook tot een slechte werkomgeving voor de ambtenaren.”

Dus kan je maar beter huren, redeneert de minister. Onderhoud is dan voorzien en er kunnen bepaalde kwaliteitsniveaus afgesproken worden. Het opstellen van een document met kwaliteitsstandaarden voor overheidskantoren, genre het Blauwe Boek van de Europese Commissie, is overigens een van de goede voornemens voor 2002 van de minister.

Nog meer voordelen

Door het afbouwen van het patrimonium komen ook middelen vrij waardoor het onderhoud van de resterende gebouwen wel naar behoren kan worden gedaan. Aan de andere kant zullen natuurlijk wel de huurlasten stijgen. Bij de onderbezette Regie der Gebouwen krijgt men meer tijd om zich te concentreren op de hoofdopdracht. Een deel van die vrijgekomen tijd zal nog wel even moeten worden besteed aan het voorbereiden van de verkoopdossiers. 2002 belooft trouwens op dat vlak een druk jaar te worden. Want moest de minister in 2001 ‘slechts’ 300 miljoen euro realiseren uit vastgoedverkopen, dan staat in de begroting van 2002 een bedrag van 471 miljoen euro ingeschreven. Zonder een klepper als de Financietoren geen eenvoudige opdracht.

Het verkopen van overheidsvastgoed past ook perfect in de “centralisatiepolitiek” die Daems’ voorganger, André Flahaut ( PS), op de sporen zette. Sommige overheidsdiensten zitten verspreid over een amalgaam van kleine en grote gebouwen. Duur, inefficiënt en klantonvriendelijk. Centraliseren moet leiden tot een rationalisering van het gebruik, een efficiëntere werking van de diensten en een meer klantvriendelijke dienstverlening. Gebouwen die niet in dit centralisatieplaatje passen, maken veel kans om op het verkooplijstje te belanden.

In Brussel is het de bedoeling om de overheidsdiensten te concentreren in vier wijken: Noord, Zuid, de omgeving van de Wetstraat en – in iets mindere mate – de Europese wijk. Ook in de provincies streeft Daems naar centralisatie. Hij zegt zelf dat, na de vier belangrijke Brusselse verkopen, er in 2002 waarschijnlijk meer zal worden verkocht in de provincies. In Leuven loopt een proefproject. Een groot aantal overheidsdiensten wordt samengebracht op de oude Philips-site. Het aantal locaties zou hierdoor dalen van zeventien naar drie.

Ook de bouw van het nieuwe Antwerpse gerechtshof past in de centralisatiepolitiek. Vandaag zijn de verschillende rechtbanken en gerechtelijke administraties verspreid over een groot aantal locaties in de stad. Na oplevering (voorzien in 2004) van het nieuwe gerechtsgebouw zullen er nog maar twee locaties overblijven.

Het nieuwe Antwerpse gerechtsgebouw is een van de zware dossiers voor de Regie der Gebouwen. Aan het prestigieuze gebouw hangt een prijskaartje van 106,5 miljoen euro. Projectontwikkelaar én financier is de nv Justinvest Antwerpen, een samengaan van Interbuild, KBC en Artesia BC. Het gebouw zal voor een periode van 27 jaar worden verhuurd aan de Regie der Gebouwen. De Regie treedt ook op als opdrachtgever en heeft een belangrijke superviserende rol in het project. Maar was het niet juist de bedoeling om de Regie te ontlasten van die bouwfunctie? Rik Daems: “Voor autoriteitsgebouwen, dit wil zeggen gerechtshoven en gevangenissen, maken we een uitzondering. De reden hiervoor is dat gerechtshoven zo’n belangrijke plaats innemen in een stad dat we daar, in overleg met de stad, ook een urbanistische visie aan willen koppelen. Het zijn ook gebouwen die door hun esthetiek een meerwaarde kunnen creëren voor een stad. Gevangenissen zijn dan weer een heel apart gegeven. Je kan je de vraag stellen of je dat niet beter ook volledig uitbesteedt. Omdat het tot één bevoegdheidsblok behoort, doen we dit voorlopig niet.” Voor Daems is het bouwen en beheren van deze autoriteitsgebouwen de tweede belangrijke opdracht voor de Regie der Gebouwen.

Een derde prioriteit is monumentenzorg. Daems wijst erop dat op dit terrein onlangs enkele belangrijke (renovatie)projecten werden afgewerkt: de koninklijke serres in Laken, het Instrumentenmuseum, de nieuwe tentoonstellingsruimte in het Museum voor Schone Kunsten, de Sint-Michiels- en Sint-Goedelekathedraal, het Monument van de Dynastie, de eerste fase van het monument voor de Onbekende Soldaat.

Daems zegt veel belang te hechten aan deze bevoegdheid omdat “monumenten als het ware het gezicht van een land vormen”. Toch ziet hij ook hier ruimte voor rationalisatie. “Ik denk dan aan het afstaan van monumenten aan lokale overheden. Sommige monumenten kunnen veel beter worden beheerd op lokaal niveau. Het is te gek dat de Regie dat nog allemaal op zich moet nemen.”

Andere visie bij gemeenschappen

Ook op het regionale niveau beweegt er wat op het vlak van overheidsvastgoed. Zo is de Franse Gemeenschap al enige tijd bezig met de concentratie van haar diensten op enkele locaties. De verkoop van overheidsgebouwen, al dan niet via een sale-and-leasebackoperatie, is daarbij (nog) niet aan de orde. “Je mag niet vergeten dat ons patrimonium veel beperkter is dan dat van de federale overheid,” zegt Michel Bribosia, algemeen bestuurder Infrastructuur van de Franse Gemeenschap. “Veel valt er niet te verkopen.”

De weg die de Franse Gemeenschap volgde, blijkt zelfs tegengesteld te zijn aan die van de federale overheid: de Franse Gemeenschap verwierf een aantal grote gebouwen om zo een einde te kunnen maken aan een aantal (dure) huurovereenkomsten.

Ook in Vlaanderen geeft men nog de voorkeur aan het zoveel mogelijk in eigendom hebben van de gebouwen. “Vanuit onze situatie is – welke calculatie je ook maakt – eigendomsverwerving nog steeds de goedkoopste oplossing,” zegt Georges Nagels, raadgever gebouwen bij minister Paul Van Grembergen ( Spirit). “De manier waarop je dat vastgoed verwerft, is natuurlijk een andere zaak. Er is sinds kort een werkgroep actief die de mogelijkheden bestudeert van alternatieve financieringsvormen zoals huurkoop, onroerende leasing of publiek-private samenwerking.”

Wel in overeenstemming met de federale politiek, en met dezelfde betrachtingen, werkt ook Vlaanderen aan een centralisatieprogramma voor haar gebouwen in de provincies. De bedoeling is om in elke provinciehoofdstad een Vlaams Administratief Centrum (VAC) op te richten. Het VAC in Hasselt is al in opbouw, de opening is voorzien voor 2003. Voor het VAC van Leuven loopt momenteel een architectuurwedstrijd. Voor Gent en Brugge wordt er nog naar een inplantingsplaats gezocht. Het bestaande VAC in Antwerpen (het Copernicusgebouw) zal worden uitgebreid.

En Vlaanderen voert zijn politiek van verwerven en concentreren ook consequent uit naar het buitenland. Na de aankoop van een Vlaams Huis in Den Haag in 2000, is er nu ook de aankoop van een Vlaams Huis in Parijs. In de rue Euler zullen op wandelafstand van de Belgische ambassade, gelegen aan de Place de l’Etoile, vier diensten worden gehuisvest: de Vlaamse gemeenschapsattaché, Toerisme Vlaanderen, Export Vlaanderen en de Vlam.

Laurenz Verledens