LEVE DE VERGRIJZING

De vergrijzing biedt volop kansen voor de rusthuizensector. Beleggers kunnen daarop inspelen door te investeren in een vastgoedbevak die zich in dat segment heeft gespecialiseerd.

De vergrijzing van de bevolking is een uitdaging, maar biedt ook kansen voor een aantal sectoren, waaronder de uitbaters van rusthuizen. In België heeft de vastgoedbevak Cofinimmo zich volop op dat segment gestort. Volgens Eurostat zal de verhouding van het aantal 65-plussers tegenover de totale bevolking in de Europese Unie toenemen tot 29,5 procent in 2060, tegenover 17,5 procent in 2011. Rekening houdend met een lichte bevolkingsgroei zal het aantal senioren tegen dan stijgen van 88 tot 153 miljoen. Als we alleen kijken naar de vierde leeftijd — de belangrijkste doelgroep van de rusthuizen — is de stijging nog sterker: +160 procent tot 62 miljoen.

COFINIMMO: KANTOREN HEBBEN AFGEDAAN

Om in te spelen op de aanhoudende en duurzame toename van de vraag wil Cofinimmo op korte termijn van rusthuizen zijn belangrijkste marktsegment maken. Rusthuizen maken al meer dan 40 procent van zijn vastgoedpatrimonium uit. In 2009 was dat aandeel nog maar half zo groot als dat van Brusselse kantoren.

De grootste Belgische beursgenoteerde vastgoedmaatschappij werd aangetrokken door de zeer lage leegstand, de aantrekkelijke rendementen en de lange looptijd van de huurcontracten van woonzorgvastgoed — doorgaans een erfpachtovereenkomst van 27 jaar. Eind juni leverden de Belgische rusthuizen Cofinimmo een huurrendement van 6,2 procent op. In Frankrijk en Nederland ligt dat cijfer nog hoger. Ook interessant is dat de duur van de huurcontracten en de vraag van de markt het mogelijk maken een hefboomeffect te creëren door schulden aan te gaan. Op basis van de schuldratio (48,9 %) en de gemiddelde rentevoet van leningen (3,7 %) eind juni bedraagt het rendement van Cofinimmo 8,6 procent op de eigen middelen die het heeft geïnvesteerd in het woonzorgsegment.

Uiteraard moeten daarvan adminis-tratieve kosten worden afgetrokken. Daarnaast moet rekening worden gehouden met andere marktsegmenten zoals de kantorenmarkt, waar het in theorie hogere rendement wordt tenietgedaan door een leegstand van meer dan 10 procent. In totaal belooft Cofinimmo een brutodividend van 5,50 euro voor 2014 — een bedrag dat de laatste jaren steevast is gedaald. Tegen de huidige beurskoers vertegenwoordigt dat een nettorendement van 4,50 procent (na afhouding van de roerende voorheffing van 25 %). Het risico op een nieuwe verlaging blijft bestaan, als de situatie op de kantorenmarkt nog verder verslechtert.

AEDIFICA: KWALITEIT HEEFT EEN PRIJS

Aedifica, de echte rusthuizenspecialist van België (63 % van zijn portefeuille), is minder gul voor zijn aandeelhouders: het nettorendement bedraagt slechts 3,1 procent, ondanks de roerende voorheffing die verlaagd werd tot 15 procent — een gevolg van zijn statuut als residentieelvastgoedbevak (meer dan 60 % van het patrimonium bestaat uit residentiële gebouwen). De markten geven het aandeel een premie van 22 procent ten opzichte van de waarde van de gebouwen, terwijl Cofinimmo rond zijn intrinsieke waarde noteert.

Die populariteit heeft Aedifica vooral te danken aan het parcours dat het heeft afgelegd. Zo is het erin geslaagd zijn dividend geleidelijk op te trekken en lijdt het niet onder de verslechtering van de Brusselse kantorenmarkt. Zijn andere activa bestaan uit hotels (10 %) en appartementsgebouwen (27 %), waarvan een deel gemeubileerd is (8 %). De verhuur gebeurt op korte termijn, maar het voordeel is dat het een hoger rendement oplevert.

De vastgoedbevak is erin geslaagd de afgelopen jaren snel te groeien. Haar patrimonium is in vijf jaar meer dan verdubbeld dankzij de fondsen die ze heeft opgehaald via twee kapitaalverhogingen in 2010 en 2012 en een actief overnamebeleid dat ze financierde met de uitgifte van aandelen. De waarde per aandeel is daardoor slechts met iets meer dan 4 procent gestegen tot 42,47 euro. Maar bij Cofinimmo is de intrinsieke waarde over dezelfde periode gedaald met 6,5 procent.

CARE PROPERTY: DE NIEUWKOMER

Naast die twee referentiewaarden in beursgenoteerd vastgoed is op Euronext Brussel nog een derde speler actief in huisvesting voor senioren: Care Property Invest, het voormalige Serviceflats. Het bedrijf werd door de Vlaamse regering opgericht in 1995 om te investeren in de bouw van serviceflats voor OCMW’s (en sociale vzw’s). Na bijna twintig jaar activiteit is het bedrijf van naam veranderd en heeft het zijn activiteiten uitgebreid naar alle woningen die zijn aangepast voor mensen met een beperking.

Op de beurs werd het aandeel gedeeld door 1000. Het nettorendement bedraagt op dit moment 3,3 procent (een brutodividend van 0,64 euro, belast tegen het verlaagde tarief van 15 %). Maar de keerzijde is dat Care Property Invest al een schuldratio van meer dan 50 procent heeft en een veel minder onderbouwd groeiprofiel vertoont dan Aedifica.

Toch heeft Care Property Invest een zeer interessante troef voor beleggers: aandeelhouders die minstens 10.000 aandelen bezitten hebben voorrang op de wachtlijst voor een serviceflat, plus een prijsgarantie van maximaal 22,37 euro per dag (volgens de index van augustus).

CÉDRIC BOITTE

Cofinimmo wil op korte termijn van rusthuizen zijn belangrijkste marktsegment maken.