Lenteweer

De Spaanse en Franse handelsketens hebben de Nederlanders in de hoek gedrukt. De nieuwelingen op de markt zijn nu volop bezig met een consolidering. Die gaat gepaard met een kwalitatieve expansie.

Buiten is het herfst, maar in de wereld van het handelsvastgoed is het al twee jaar lang een fascinerend lenteweertje. Nieuwe initiatieven van grote handelsketens uit het zuiden van Europa hebben een onverwachte weerslag op de markt gehad. De textielsector, dominant aanwezig op de voornaamste commerciële slagaders, is daarvan het beste voorbeeld.

De grote verliezers van dit spelletje zijn de Nederlanders. Kreymborg, het prêt-à-portersegment van de Vendex-ABB groep, beëindigt al zijn activiteiten, niet enkel in België maar ook in Nederland. Ook Peek en Cloppenburg ( P&C) trekt zich terug uit ons land.

Waarin schuilt de verklaring voor deze nederlaag? “Franse en Spaanse ketens zien er geen graten in om drempelgeld te betalen. Gezien de zeldzame mogelijkheden zijn zij bereid de hoogste prijs te betalen om zich meester te maken van de ligging die aan hun eisen voldoet,” verklaart Boris van Haare Heijmeijer, partner van Healey & Baker. “Met als resultaat stijgende huurwaarden, niet door een directe verhoging van de huurprijzen, maar door de druk die uitgaat van de drempelgelden die op bepaalde liggingen historische pieken bereiken. Zo zijn de Nederlandse boegbeelden, weinig vertrouwd met deze praktijk van heffing op huurovername, geëlimineerd.”

Ook betalen de Nederlanders, traditioneel gekant tegen het betalen van een overnameprijs, hoge huurprijzen. “Dit verschil in handelspraktijk tussen het noorden en het zuiden van Europa laat zich ook verklaren vanuit boekhoudkundige stelregels,” zegt Gilbert Ekierman, gedelegeerd bestuurder van Agridec, een vastgoedmaatschapij genoteerd op de Brusselse beurs. In Frankrijk en Spanje worden de overnamekosten gekapitaliseerd en dus beschouwd als vaste activa. Daardoor beïnvloeden zij de resultaten van de – grotendeels beursgenoteerde – bedrijven niet. In België en Nederland daarentegen moeten de overnamekosten afgeschreven worden en verschijnen ze dus rechtstreeks in de resultatenrekening.

In de mode

Vandaag vertegenwoordigt de huurwaarde meer dan 10% van de omzet, een zeer aanzienlijk bedrag. “Daardoor is de inplanting op de voornaamste commerciële assen enkel weggelegd voor de weinige internationale ketens, die dankzij hun verticale integratie in staat zijn zulke hoge prijzen te betalen”, constateert Patrick Tacq van C&T Retail.

Bedrijven met verticale integratie zijn ofwel bedrijven die zelf de hele lijn tussen productie en distributie organiseren, ofwel bedrijven die geprivilegieerde banden ontwikkelen tussen deze twee polen. Door zo hun rentabiliteit op te drijven, creëren zij een aanzienlijke brutomarge die hen een zekere manoeuvreerruimte toestaat. De Nederlandse boegbeelden die niet op deze wijze geïntegreerd zijn, hebben te lijden onder een zware handicap.

Deze factoren volstaan echter niet om het vertragen van de locomotieven à la C&A en Marks and Spencer te verklaren. Deze ketens zijn er in de eerste plaats niet in geslaagd om te beantwoorden aan de vraag van de consument. “Door de opsplitsing van hun collecties creëren H&M of Zara een behoefte,” zegt Boris van Haare Heijmeijer. “Zij verleiden de consument ertoe om regelmatig terug te keren. De tijd van twee collecties per jaar is definitief voorbij. Sommige ketens vullen zelfs niet meer aan. Ze beschikken over de capaciteit om in een termijn van drie weken nieuwe trends op te pikken, ze te kopiëren, de artikelen te fabriceren en te verdelen. Zara blijft de nummer één op dit gebied.”

Een andere karakteristiek die bekoort: innovatieve verkoopsruimten. De nieuwe kapers op de retailkust introduceerden een nieuwigheid: een goedkoop product verkopen in een luxueuze omgeving. “Het imago dat zij hebben gecreëerd, geeft hen deze ‘trendy touch’,” argumenteert Fabrice Duchêne, directeur van Mer du Nord. “En daar moet men dan nog het marketingaspect aan toevoegen. H&M bijvoorbeeld werkt ook vernieuwend in zijn publiciteit. Het heeft zich de communicatiewijze van luxemerken eigen gemaakt door samen te werken met sterren (acteurs en zangers) die zich onderscheiden door hun originaliteit. En, als slagroom op de taart, het voert zijn affichagecampagne in de bushokjes, oorspronkelijk gereserveerd voor massaproducten.”

Een vraag dringt zich echter op. Hoelang zullen de ketens het zich nog kunnen veroorloven dergelijke huren te betalen die hun rentabiliteit belasten? Zal op termijn de strategie van een expansie ‘te allen prijze’ niet in vraag gesteld worden?

Een vraag die nog aan belang wint door de publicatie van tegenvallende halfjaarlijkse resultaten door enkele beursgenoteerde ketens. Na H&M volgde er ook voor Etam, Brice en Vendex-ABB een koude douche. Dat zou de internationale expansie kunnen vertragen. Bepaalde maatschappijen hebben trouwens hun ontwikkelingsbudget al naar beneden toe herzien. “Wij stellen vast dat de ketens die bereid zijn grote sommen neer te tellen om hun toegangsticket in de wacht te slepen, zeldzaam worden. Verscheidene belangrijke operatoren nemen momenteel een afwachtende houding aan,” constateert Jean-François Gérard van Bureau Gérard. De balans voor het jaar 2000 zal minder bewogen uitvallen dan die van het jaar 1999.

Franse expansie

De textielsector is altijd al sterk gedomineerd door de Fransen en de Spanjaarden. Kijken we eerst naar onze zuiderburen.

Etam heeft vijf verkooppunten overgenomen van Kreymborg (Antwerpen, Brugge, Hasselt, Gent en Wijnegem). Het bevestigt hiermee zijn optie om flagship stores te openen, winkelruimtes van ongeveer 1000 m², om daar zijn collecties Etam en Etam lingerie samen te presenteren en tegelijkertijd het gamma Tammy te introduceren in België. De eerste inplanting van dit type opende onlangs in de Nieuwstraat in Brussel. Etam voorziet de opening van tien flagship stores in de voornaamste Belgische steden.

Na een rationalisatie en een facelift van zijn verkooppunten, pakt Promod zijn herstructurering aan. De Franse keten huurt sinds kort een pand op de Meir (350 m²), de eerste stap op weg naar nog meer dergelijke projecten.

Celio gaat door op zijn elan. De realisatie van een flagship store op de Louizalaan, ex-verkooppunt van Kid Cool, wordt aangevuld met nieuwe transacties in Ville 2 (Charleroi) en in het centrum van Luik. Bovendien nam Celio de Belgische retailer Appel’s over. Momenteel kennen we de modaliteiten van deze acquisitie nog niet, maar Celio zal zeker gebruikmaken van de verkooppunten van Appel’s om de merken Celio Sport en Laurent Cerrer te verdelen.

Brice breidt ook zijn vorig jaar aangevatte expansie uit. Aanvankelijk gevestigd in de Cora-warenhuizen, daarna in de shoppingcenters, lonkt Brice nu naar de commerciële assen. Het boegbeeld van de prêt-à-porter voor heren laat zijn keuze vallen op twee verkooppunten, één in de Veldstraat in Gent en één in de rue de la Montagne in Charleroi.

De kindermode is ook aan een heropleving toe. Getuige daarvan de hernieuwde expansie van Z, het Franse boegbeeld van de groep Zannier, en de ontwikkeling van Sergent major.

En ten slotte is er Orchestra, dat tekent voor zijn eerste inplantingen in België (in Knokke en in het shoppingcenter Basilix in Brussel).

De Spaanse armada

In de Spaanse clan breekt de groep Inditex (Zara) nu ook door met Massimo Dutti.

Cortefiel, de andere grote Spaanse groep, blijft niet achter. Na Springfield, dat onlangs projecten realiseerde in Gent, Luik en Knokke en in het Westland Shopping Center in Anderlecht, scoort de Iberische groep met het merk Women’Secret. De eerste inplanting van dit concept in het shoppingcenter van Woluwe werd een groot succes. Sedertdien nestelde Women’Secret zich in de GB’s in Antwerpen, Brugge en Waver. Een volgende verkooppunt wordt binnenkort geopend in Brussel, in de bovenstad.

Cortefiel plant ook de opening van zijn eerste winkel Milano, prêt-à-porter voor heren, op de Meir te Antwerpen. Nog drie bijkomende verkooppunten moeten volgen. De groep is op zoek naar geschikte liggingen om het merk Cortefiel te introduceren.

En de Oranjevloot?

Ondanks al hun tegenslagen blijven de Nederlanders aanwezig.

Zeeman consolideert zich aanzienlijk. Na zich eerst gevestigd te hebben in de meeste grote steden, beoogt de groep nu kleinere entiteiten.

Blokker, met een herzien en bijgestuurd concept, tekent voor nieuwe operaties. Er werd onderhandeld over een flagship store in Gent, in de oude Sarma, en de winkel in de Nieuwstraat te Brussel werd overgeheveld naar City 2.

Ook de drogisterijgroep Kruidvat maakte een opgemerkte ontwikkeling door. Het legde beslag op vijf vestigingen, overgelaten door Kreymborg. Kruidvat bevestigt hiermee zijn uitbreiding naar het zuiden van het land.

Mobiele explosie

Op het vlak van persoonlijke uitrusting lanceren de verkopers van mobiele telefonie een nieuw offensief. “Ze zijn erin geslaagd zich te positioneren op de grote commerciële assen door beslag te leggen op de kleine oppervlakten verlaten door de ketens,” preciseert Charles Luel van IDG.

Na Mobistar en Proximus ( Teleboetieks Belgacom) verschenen er andere acteurs op de scène. The Phone House heeft zich onderscheiden door de overname van het Henegouwse TNL, dat beschikte over acht verkooppunten (onder de naam Communica), waaronder zes in de Cora-warenhuizen. Dankzij deze operatie kan het Belgische filiaal van de Britse maatschappij zijn groei voortzetten. Tegen einde 2000 moet het aantal boetieks gestegen zijn tot zeventig.

Een andere nieuwkomer op de Belgische markt, Belcompany, behorend tot de Macintosh Retail Group en opererend in ons land sinds december van vorig jaar, hoopt einde dit jaar over twintig verkooppunten te beschikken. Zij voorziet tussen de vijftig en de zestig boetieks tegen einde 2003. Na zijn eerste inplantingen in Antwerpen en de overname van Maxwell (een vijftiental verkooppunten), waagt Belcompany zijn eerste schreden in Brussel.

En een Nederlandse groep, Morres, lanceert het concept Be Mobile.

Laatste opgemerkte evenement: de opkomst van EasyEverything, een filiaal van de Britse luchtvaartmaatschappij EasyJet. De eerste internetshop installeerde zich op 750 m² aan de De Keyserlei te Antwerpen. De tweede opende haar deuren aan het De Brouckèreplein te Brussel. De belangrijkste Belgische steden staan op het verlanglijstje.

Rond en rondom

Het stadscentrum is niet het enige verankeringspunt voor de retailers. Ook de commerciële centra oefenen een grote aantrekkingskracht uit. De wachtlijsten van toekomstige kandidaten raken nooit uitgeput. “De perfecte commerciële mix gecombineerd met horeca, de diensten en de animatie zijn de grote troeven van de commerciële centra in vergelijking met eender welke distributievorm,” verduidelijkt René Annaert, directeur van Devimo, de belangrijkste beheersmaatschappij van commerciële centra.

Na de geslaagde renovatie van City 2, gerealiseerd op initiatief van AG, onderging ook Westland in Anderlecht een geslaagde verjongingskuur. Een aantrekkelijke realisatie, vermits Springfield, H&M en Esprit de gelegenheid aangegrepen hebben om zich daar te positioneren.

België blijft op zijn honger wat nieuwe projecten betreft. Men wacht nog altijd op het begin van de programmering voor Wilhelm & Co in Louvain-la-Neuve. De Sociéte Générale des Centres Commerciaux heeft zich geëngageerd in een samenwerkingsproject in Maasmechelen rond de eerste ‘Belgische’ factory outlet ontwikkeld door Value Retail; het project zou begin volgend jaar boven de doopvont gehouden worden.

Tot slot: Multi Development Corporation (MDC) bereidt een shoppingcenterproject voor in het centrum van Charleroi. De toelatingsaanvragen werden nog niet ingediend. Maar in dit dossier werkt het Belgische filiaal van de Nederlandse promotor nauw samen met de publieke overheid. MDC is eveneens actief in Tongeren.

De markt van winkelruimtes rond de stad, de zogenaamde baanwinkels, houdt zich goed, maar ziet zijn groei afgeremd door extreem strikte reglementeringen. Beschikbare ruimtes zijn zeldzaam, bovendien duiken ook hier aanzienlijke overnameprijzen op. “Deze situatie dwingt sommige actoren, traditioneel actief in de periferie, richting het stadscentrum,” verklaart Dominiek Willems, directeur van JBC. “De periferie en het stadscentrum zijn trouwens complementaire markten. Zij moeten kunnen samenleven.”

véronique pirson