LENEN IS KIEZEN

Een hypothecair krediet helemaal online afsluiten? Het is binnenkort mogelijk. Maar is het wel verstandig dat u zich zonder enige hulp in een kredietavontuur stort?

” Woonkredieten: het einde van de vaste rente?” stond onlangs op de voorpagina van Le Soir. De krant doelde op een van de denksporen van de financiëletoezichthouders om meer risico’s van de balans van de banken naar de klanten door te schuiven. Het risico op een rentestijging ligt vandaag vooral op de schouders van de banken. Ze verlenen kredieten tegen een zeer lage, vaste rente. Dat geld kunnen ze volgend jaar niet meer tegen een hogere rente uitlenen aan andere klanten. Zo lopen ze kansen mis. Met een variabele rente ligt het risico op een stijgende rente bij de kredietnemers. Als de rente stijgt, dragen ze meer rente af aan hun bank.

Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet koos 77 procent van de Belgen die een woonkrediet afsloten in de eerste drie maanden van 2016 voor een formule met een vaste rente over de volledige looptijd. Nog eens 10 procent ging voor een halfvaste rente, die pas na tien jaar kan worden aangepast. Er zijn 2,9 miljoen Belgen met een hypothecair krediet. Om meer kredieten met variabele rentes af te sluiten, is een mentale klik bij de grote massa nodig. Het zal dus nog even duren eer de vaste rente volledig van het toneel verdwijnt.

– VARIABELE OF VASTE RENTE

Voor zover wij weten, is Record Bank de enige bank in ons land die geen leningen met een vaste rente over de volledige looptijd aanbiedt. “Record Bank is de kampioen van de variabele rente”, zegt Herman Bruyland, de oprichter van de kredietmakelaar Konsilas en een voormalig lid van het kredietcomité van Record Bank. “De bank biedt kredieten aan die maximaal 12 jaar een vaste rente hebben. Daarna wordt de rente om de vijf jaar herzien. De bank vertrekt vanuit de ervaring dat woonkredieten zelden langer dan 12 jaar lopen. Aan de meeste hypothecaire leningen komt vervroegd een einde. Is het niet door een herfinanciering, dan wel door een echtscheiding, een overlijden, een verkoop of een erfenis.”

Thomas Naert, de woordvoerder van Record Bank, legt uit dat de keuze voor variabele rentes een onderdeel is van “het beheer van de risico’s op de balans”. Naert: “Wij vinden dat elk woonkrediet maatwerk vereist. Ons gamma maakt het mogelijk in te spelen op de persoonlijke situatie van de klant. Hij kan kiezen uit verscheidene looptijden, renteformules en soorten afbetalingen. De ene klant wil de zekerheid van vaste maandaflossingen, de andere een plan dat is afgestemd op de verwachte evolutie van zijn inkomsten.” Een voorbeeld zijn leningen die starten met lage maandelijkse aflossingen voor wie denkt dat zijn gezinsinkomen zal toenemen. Leningen voor mensen die verwachten dat hun gezinsinkomen zal afnemen, hebben dalende maandlasten.

Cap en floor

John Romain van de advieskantoren Immotheker en Finotheker wijst erop dat de kredietnemer met variabele rentevoeten in ons land veel beter is beschermd dan in andere landen. Daardoor kan een variabele rentevoet soms heel interessant zijn. “Door de historisch lage rente zijn er schitterende formules met variabele rentevoeten op de markt”, zegt Romain. “Volgens de wet kan een variabele rente maximaal verdubbelen, want de rente moet evenveel kunnen dalen als stijgen.”

De banken bakenen met een cap en een floor de grenzen af van hoeveel een variabele rentevoet kan stijgen of dalen. De wettelijke begrenzing is vandaag vaak strenger dan die van de banken. Romain geeft het voorbeeld van een lening van 200.000 euro op 30 jaar bij een van de grootbanken. De rente kan om de drie jaar worden aangepast met een cap van 5 procent (maximaal -5 of +5 procent). “Voor de eerste drie jaar bedraagt de rente 1,35 procent. Dat betekent dat ze maximaal tot 2,72 procent kan stijgen”, zegt Romain. “Je bent beter af dan met de vaste rente van 2,77 procent die de bank hanteert voor leningen op 30 jaar. De eerste drie jaar betaal je 675,14 euro per maand, of 140 euro minder dan met een vaste rente. In het slechtste geval stijgt de variabele rente bij de eerste aanpassing tot 2,72 procent en blijft ze de verdere duur zo laag, en dan betaal je nog altijd 19 euro per maand minder dan met een vaste rente.”

Extra producten verkopen

In dit voorbeeld is het voordeel overduidelijk, maar met kortere looptijden is dat effect tijdelijk of minder uitgesproken. “Door het commerciële beleid van de banken zijn de formules met een variabele rente weinig bekend”, stelt Romain. “Je ziet het aan de prijzen. Hoe langer de lening loopt, hoe duurder de vaste rente. Leningen op 30 jaar prijzen ze volledig uit de markt. Hoe meer zekerheid de klanten willen, hoe meer ze de banken moeten betalen.”

“De banken beweren dat de klanten enkel vaste rentes willen. Maar het komt ze ook gewoon goed uit. 30 à 40 procent van onze klanten gaan leningen met variabele rentevoeten aan. Het is moeilijker uit te leggen waarom variabele rentevoeten voordeliger zijn. Het vraagt meer voorafgaande analyse. En je moet je klant goed leren kennen. Er zijn zo veel combinaties en mogelijkheden om de levensstandaard van de kredietnemers te beschermen, maar dat verhaal brengen de banken niet. Die proberen enkel zo veel mogelijk extra producten bij een krediet te verkopen.”

Bulletlening

Bruyland merkt op dat klanten voor sommige kredietvormen slechts bij een handvol spelers terechtkunnen. “Voor de aankoop van een tweede verblijf kan een bulletlening interessant zijn. Dat is een lening waarmee de klant enkel intresten betaalt tijdens de looptijd en op de eindvervaldag in één keer het volledige kapitaal terugbetaalt. De uitkering van een aanvullend pensioen op de pensioenleeftijd kan dan bijvoorbeeld dienen om die lening terug te betalen. Ik werk voor dat type kredieten samen met Record Bank, Krefima en Allianz. Niet alle banken bieden die mogelijkheid aan.”

Daarnaast zijn er banken die zich specialiseren in een bepaald nichepubliek, zoals vrije beroepen en de medische sector (Bank J. van Breda) of zelfstandigen (BKCP), en de acceptatiecriteria daarop afstemmen.

– KORTE OF LANGE LOOPTIJD

Hoe langer de looptijd van een lening, hoe meer risico de bank loopt op een vervroegde terugbetaling. Voor de instelling is er een kostprijs verbonden aan het vervroegd stopzetten van een lening. In 2015 – en in mindere mate in de eerste maanden van 2016 – hebben de Belgen massaal woonkredieten geherfinancierd. “Dat betekent dat consumenten een lagere rente hebben afgedwongen, bij hun eigen bank of bij een andere bank”, zegt Peter Vanden Houte, de hoofdeconoom bij ING België. “Die klanten betalen dan een wederbeleggingsvergoeding, omdat ze hun hypotheekcontract verbreken. Die vergoedingen hebben de resultaten van de banken in 2015 een boost gegeven, maar in ruil maken de banken de komende jaren minder winst op die hypotheekcontracten.”

Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de Belgische banken minder en minder leningen verstrekken met een looptijd van meer dan 25 jaar. Volgens Romain leende vijf jaar geleden 67 procent van de kopers en bouwers over een termijn van 21 tot 30 jaar, tegenover 48 procent in 2016. “Met hun prijsbeleid pushen de banken hun klanten richting die kortere looptijden”, vindt Romain. “En dat is niet altijd in het belang van de klant. De banken houden onvoldoende rekening met de specifieke toekomstige situatie van de kredietnemers. Ze kijken enkel naar standaardcriteria zoals de verhouding van het ontleende bedrag tot de waarde van de onroerende goederen (loan to value), de verhouding tussen de afbetalingslast van de schulden en het inkomen (debt to income) en de werkstabiliteit.”

Vaste kosten

Romain vraagt zich af of kredietnemers nog voldoende kunnen sparen met die hogere maandelijkse aflossingen op kortere looptijden. Vergeten ze de vaste kosten niet, die aantikken als huiseigenaar? Kunnen ze ook een tegenslag opvangen? Zijn ze bestand tegen toekomstige belastingverhogingen? Hebben ze voldoende reserve om minder te gaan werken of de zorg voor kleine kinderen of ouders op zich te nemen? “De banken zouden de huidige en de toekomstige financiële situatie van de klanten in kaart moeten brengen, maar dat doen ze niet. Pas wanneer de nieuwe hypotheekwet in werking treedt, normaal op 1 december, zullen ze dat moeten doen”, voegt Romain eraan toe.

De kortere looptijden zijn het resultaat van het voorzichtigere beleid van de banken. De toezichthouders proberen al langer de impact van een mogelijke vastgoedcrash op de banken te verminderen. Als de vastgoedprijzen scherp dalen en tegelijk het aantal wanbetalingen op woonkredieten stijgt, hebben de banken een probleem. Als het onderpand minder waard wordt, kan het gebeuren dat het huis minder waard is dan het kapitaal en de intresten die de lener nog moet afdragen aan de bank.

– ADVIES OF DOE-HET-ZELVEN

Keytrade Bank heeft vorige week aangekondigd dat de klanten binnenkort volledig online een hypotheeklening kunnen afsluiten. Daarmee gaat de instelling nog een stapje verder dan Hello Bank, waar klanten wel nog fysiek hun handtekening moeten zetten op de documenten – ofwel in een kantoor van Fintro of BNP Paribas Fortis, ofwel via briefwisseling.

John Romain heeft grote vragen bij het aanbod van woonkredieten via het internet. “Wij zijn gemiddeld tien uur bezig met een kredietdossier”, reageert hij. “We draaien allerlei scenario’s om te ontdekken wat de klant wil. We maken een financieel plan en zoeken naar de leenvormen en de formules die bij hun situatie passen. Vervolgens strippen we het aanbod van de banken tot de naakte producten: wat is de beste hypotheeklening, de beste schuldsaldoverzekering en de beste brandverzekering voor deze klant? Als je alles bij elkaar telt, ben je nog altijd goedkoper af dan met de bundels die de meeste banken aanbieden.”

Onderhandelen werkt

De adviesplicht wordt belangrijker in de nieuwe wet, maar kredietbemiddelaars zoals Immotheker mogen zich geen adviseur meer noemen. “Als onafhankelijke kredietbemiddelaar krijgen wij een commissie van ongeveer 1 procent voor kredieten die we aanbrengen bij een bank. Ik heb er geen probleem mee dat we die vergoedingen voortaan transparant moeten maken. De mensen laten mij ook hun loonfiches zien. De vergoedingen die de banken op al die producten opstrijken, zijn niet zo transparant.”

De ervaring leert dat onderhandelen werkt. Door banken tegen elkaar uit te spelen, kan de klant wel degelijk een lagere rentevoet krijgen. Zo deed een jonge twintiger op de redactie onlangs een ronde bij de banken voor een woonkrediet op 25 jaar. Het verschil tussen de hoogste rentevoet die hij kreeg voorgeschoteld (2,95 % bij Beobank) en de laagste rentevoet (2,29 % bij BNP Paribas Fortis) is groot. Hij kreeg bij Beobank te horen dat hij pas een lagere rente kon krijgen als hij twee jaar bij dezelfde werkgever aan de slag was. “Alle banken verkiezen klanten met een stabiele werkgever”, zegt Bruyland. “Verschillen zijn dikwijls subtieler. De ene bank aanvaardt bijvoorbeeld maaltijdcheques als inkomsten, en de andere niet.”

Voorwaardelijke kortingen

Wat nog opmerkelijker is, is dat BNP Paribas Fortis oorspronkelijk een rente van 2,39 procent voorstelde, of tien basispunten meer dan in het uiteindelijke aanbod. Maar de rente is niet alleenzaligmakend. De kortingen zijn vaak voorwaardelijk. Klanten moeten een schuldsaldoverzekering van de bank nemen, een brandverzekering, een familiale verzekering, en mogelijk nog andere producten. Op het uiteindelijke prijsverschil hebben ze op voorhand geen zicht. Romain: “Vanaf 1 december zijn banken verplicht in het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) de premies voor gekoppelde verzekeringen of andere producten op te nemen.”

Er is nog altijd discussie over wat er wel of niet in het JKP vervat moet zitten. Die wet schiet zijn doel voorbij. De banken moeten pas bij het aanbod het totale kostenplaatje voorleggen. Ze rekenen voor elk aanbod een paar honderd euro’s dossierkosten aan. Op dat moment gaan klanten niet meer vergelijken, maar is de beslissing genomen.

ILSE DE WITTE EN NIELS SAELENS

“Door de lage rente zijn er schitterende formules met variabele rentevoeten op de markt” – John Romain, Immotheker

De adviesplicht van de banken wordt belangrijker in de nieuwe wet.