Zelfs de meest optimistische vastgoedeigenaar wordt niet vrolijk van een halfvol gebouw. Toch is er ook een goede kant aan leegstand: het stimuleert de innovatie.
Zekere, voorspelbare inkomsten én het vooruitzicht op een mooie meerwaarde. Het zijn de klassieke argumenten waarmee promotors en vastgoedmakelaars hun (beleggings)waar aan de man brengen. Een manco in die argumentatie is de negatie van het leegstandrisico.
Op de krappe residentiële markt is langdurige leegstand (voorlopig) alleen een bedreiging voor enkele overbebouwde buurten en probleemgebouwen. Op de markt van het commerciële vastgoed is leegstand geen randfenomeen. Volgens cijfers van de vastgoedadviseur CBRE ligt de leegstand in verschillende Brusselse kantoorwijken boven 10 procent. Een negatieve uitschieter is het westelijke deel van de periferie, waar bijna een derde van de kantoorgebouwen leegstaat. Op de Antwerpse kantoormarkt bedraagt de leegstand 11,7 procent. De retailmarkt blijft evenmin gespaard van leegstand. Vooral in winkelstraten van kleinere steden is dat probleem heel zichtbaar. Voor de Belgische winkelmarkt komt CBRE uit op een stevige 9 procent.
Eigenaars en beleggers die actief zijn in die vastgoedsegmenten, weten dat leegstand een serieuze kostprijs heeft. “In de eerste plaats zijn er natuurlijk de gederfde huurinkomsten”, zegt Jean-Paul Sols, de CEO van de vastgoedinvesteerder Intervest Offices & Warehouses (IOW). “Maar ook een deel van de servicekosten valt dan ten laste van de eigenaar. Daar moet je de niet-recupereerbare onroerende voorheffing nog eens bijtellen. Samen kunnen die al snel oplopen tot 30 euro per vierkante meter per jaar. Als leegstand structureel wordt, hakt dat er dus stevig in.”
Leegstand is besmettelijk – wie laat betijen riskeert dat het hele gebouw of zelfs de volledige buurt wordt aangetast – maar niet onomkeerbaar. We zetten zes remedies op een rijtje.
1. Voorkomen is beter dan genezen
“Vastgoed is een werkwoord”, stelt Alexander Kortleve, kantoorspecialist bij CBRE. “De tendens om vastgoed als een puur financieel product te beschouwen, is de diepere oorzaak van het leegstandprobleem. Want met die insteek verliezen eigenaars het contact met hun product en met hun huurders. Huurders willen een actieve eigenaar, niet een onbereikbare huisbaas die er alleen is om de huur te incasseren.”
Kortom, het komt erop aan de huurders te binden aan het pand via een actief beheer, met een luisterend oor voor hun noden en wensen. Toch valt het vertrek van huurders nooit uit te sluiten. Het is eigen aan bedrijven dat ze groeien, krimpen, veranderen. En dus ook dat hun kantoorbehoeften wijzigen.
Tijdelijke leegstand hoeft niet problematisch te zijn. Maar wanneer krijgt die zogenoemde frictieleegstand een structureel karakter en wordt het wel een zorg? “Je kunt daar moeilijk een termijn op plakken”, antwoordt Jean-Paul Sols. “Maar als je met een gebouw al aan enkele tenders hebt deelgenomen en je telkens naast de prijzen valt, dan is dat toch een alarmbel. Wellicht schort dan iets aan het concept. De marktomstandigheden spelen natuurlijk ook een rol. In een markt met minder dan 10 procent leegstand is het risico op structurele leegstand beperkt. Tussen 10 en 15 procent is het probleem nog beheersbaar. Maar boven 15 procent kom je in de bradeermarkt terecht. Op dat moment zul je toch innovatief uit de hoek moeten komen.”
2. Commerciële acties
Incentives aanbieden is de klassieke manier om kandidaat-huurders op de kantoormarkt over de streep te trekken. Dat gaat van huurvrije periodes, over tussenkomsten in de inrichtingskosten, tot additionele fees voor de makelaars. Jean-Paul Sols is geen fan: “Er zit sleet op die methode. Het is zoals bij antibiotica: als je het te veel gebruikt, verliest het zijn effect.”
Alexander Kortleve merkt op dat incentives intussen geïnstitutionaliseerd zijn op de kantoormarkt. “In oorsprong zit er een economische logica achter. Een verbintenis op negen of op twaalf jaar is voor een eigenaar veel interessanter dan een driejarig contract. In zo’n geval is een incentive voor een huurder die zich langer wil binden, perfect verdedigbaar. Vergelijk het met de volumekortingen in de supermarkt.” Als middel tegen leegstand kunnen incentives nuttig zijn. Maar als men louter op de prijs speelt, dan dreigt het een gemakkelijkheidsoplossing te worden. Soms werkt een zeer lage huurprijs zelfs contraproductief. “Het doet kandidaat-huurders soms twijfelen, want het suggereert dat er iets mis is met het gebouw”, zegt Kortleve.
3. Nieuwe concepten
Jean-Paul Sols erkent dat ook IOW soms meestapt in het incentiveverhaal. “We staan niet buiten de markt. Maar we hebben intussen ook andere mogelijkheden uitgewerkt, zodat we de gesprekken met onze klanten op een ander niveau kunnen voeren dan puur op het prijsaspect.” Dat Sols het over ‘klanten’ heeft in plaats van over ‘huurders’ is geen toeval. Hij verwacht dat de kantoormarkt meer en meer een hospitality business wordt. “In plaats van een hardwareleverancier, die een gebouw aanbiedt, worden we exploitanten van gebouwen.”
Wat hij daarmee bedoelt, toont hij in het kantoorgebouw Sky Building aan de Uitbreidingsstraat in Antwerpen. De groengevel van het gerenoveerde kantoorgebouw, omgedoopt tot Greenhouse Antwerp, is een blikvanger, maar de ingrijpendste veranderingen gebeurden binnenin. Een deel van het gelijkvloers is nu ingericht als een RE:flex-businesshub, een kantoorconcept voor flexwerkers en co-workers. Het gebouw herbergt ook dertien vergaderzalen die toegankelijk zijn voor zowel de occasionele bezoekers als de vaste gebruikers. En voor die gebruikers is er ook een rist diensten en faciliteiten, zoals een strijkdienst, een fitness, een broodjesbar, een pakjesautomaat en een restaurant. “We roeren niet mee in de potten, maar we bepalen wel mee wat op de kaart komt en tegen welke prijzen”, vertelt Sols. “Tien jaar geleden moesten we ons niet bezighouden met zulke dingen. Nu doen we dat wel omdat we daarmee het verschil kunnen maken. Dat vraagt uiteraard extra personeel en dus ook een bepaalde schaal om het rendabel te krijgen.”
Als reactie op de wijzigende kantoormarkt lanceerde IOW ook de formule Turn-Key Solutions. Jean-Paul Sols: “Wat weerhoudt veel bedrijven ervan te verhuizen? De onzekerheid die ermee gepaard gaat. Over de kostprijs van de inrichting, de duur van de werken enzovoort. We bieden bedrijven een soort projectbegeleiding bij hun verhuizing. Als eigenaar zijn we daar goed voor geplaatst, want we kennen als geen ander de mogelijkheden en de beperkingen van het gebouw. We trachten ook zo weinig mogelijk vierkante meters aan te bieden. Als een huurder op zoek is naar 1000 vierkante meter, bekijken we of hij misschien met 850 vierkante meter ook wegkomt. Dat gaat in tegen de logica van een eigenaar – en toegegeven: we doen dat onder druk van de marktomstandigheden – maar ik verhuur liever minder vierkante meters dan dat ik moet braderen op de huurwaarde.”
4. Tijdelijke invulling
Beter een tijdelijke invulling dan een leeg gebouw, is een redenering die opgang maakt. Leegstandbeheerders zoals Camelot, Interim Vastgoedbeheer, Entrakt en FMT koppelen leegstaande panden aan gebruikers die op zoek zijn naar een tijdelijke huisvesting (zie kader Museum wordt kantoor en hippe koffiebar).
Voor het retailvastgoed zijn pop-upwinkels intussen een vertrouwd fenomeen. In de grote winkelsteden zoals Londen, New York en Parijs spelen slimme internetplatformen zoals Appear Here, Storefront en PopUp Immo handig in op die trend. Pop-up is er niet langer synoniem voor tweede keuze. “In ons land hebben zich ook een aantal spelers gespecialiseerd in het opvullen van frictieleegstand”, weet Sols, die tot voor kort ook Vastned Retail Belgium leidde. “Zeker in de kerstperiode zijn die bedrijven bereid behoorlijk hoge huurprijzen te betalen. Ook niet te onderschatten zijn de publiciteitsdoeken aan de gevel bij verbouwingen. Op toplocaties kun je met de verhuur soms de volledige gevelrenovatie financieren.”
In kantoorvastgoed is het pop-upfenomeen minder gebruikelijk, al was het maar omdat het speelveld van tijdelijke kantoorruimte al in grote mate is ingepalmd door bedrijven als Regus.
5. Renovatie en reconversie
In Evere waagt Matexi zich aan een van de grootste herbestemmingsprojecten in ons land. In 2014 kocht het van Aberdeen de iconische Leopoldtoren. Het kantoorgebouw stond, op één verdieping na, helemaal leeg. Matexi verbouwt de kantoortoren tot een moderne woontoren (Leopold Views) voor 201 gezinnen.
Een gebouw herbestemmen is een lastige oefening, vindt Jean-Paul Sols. “Er zijn mooie en succesvolle voorbeelden, maar vaak blijkt het niet gemakkelijk er waarde mee te creëren. De locatie moet zich er ook toe lenen. In de binnenstad zijn er mogelijkheden voor reconversie naar residentieel vastgoed of studentenhuisvesting. In de periferie is dat een ander verhaal.”
Een gebouw herontwikkelen met behoud van de bestemming, is wel aan IOW besteed. In Brussel investeert het 7 miljoen euro in de herontwikkeling van Diegem Campus. Begin 2017 verlaat Deloitte de site en trekt het naar het gloednieuwe Gateway naast de Luchthaven. “Deloitte had meer ruimte nodig, maar dat was niet de enige reden voor zijn vertrek”, vertelt Sols. “We hebben goed geluisterd naar hun motieven om te vertrekken. Het personeel zat verspreid over drie gebouwen, wat hinderlijk was voor de interne communicatie. Ook voor het nieuwe werken is zo’n versnipperd geheel niet ideaal. Door een groot atrium toe te voegen, verbinden we de drie gebouwen.” Dat atrium wordt ook de toegang tot alle diensten en faciliteiten. Met een auditorium voor 200 personen beschikt het gebouw over een extra troef voor huurders en occasionele gebruikers.
De start van de werken is gepland voor februari 2017. Ze zullen acht maanden duren. “Als het gebouw conceptueel in orde is, zoals hier het geval is, dan is het al die moeite waard”, vindt Sols. “Maar soms moet je ook door de zure appel heen bijten en afscheid durven te nemen van een leegstaand gebouw.”
6. Wachten op betere tijden
In Nederland staat ongeveer 9 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Onze noorderburen zoeken dan ook ijverig naar nieuwe invullingen voor al die gebouwen. Maar sinds kort blijkt dat enkele kantooreigenaars hun vergevorderde reconversieplannen toch maar even hebben opgeborgen. De reden: de brexit. Vooral de Amsterdammers rekenen erop dat enkele bedrijven uit de City binnenkort naar Nederland komen. “Aangezien het dan gaat om bedrijven uit de financiële sector, kan dat misschien een locatie als de ZuidAs in de kaart spelen”, denkt Jean-Paul Sols. “En misschien ook wel voor enkele binnenstedelijke kantoren. Maar voor de buitengebieden, waar de leegstand het grootst is, zal dat geen soelaas bieden. Op de Belgische kantoormarkt merken we er in ieder geval niets van.”
Dat de goede tijden van de ‘oude kantorenmarkt’ ooit nog terugkomen, is een illusie, meent Sols. “Het concept van minder en andere vierkante meters is duidelijk een blijver.”
“Voor Brussel kan de brexit misschien iets betekenen”, denkt Alexander Kortleve. “Maar wachten op betere tijden? Die betere tijden zijn al aangebroken. In Gent staat amper 5 procent van de kantoorgebouwen leeg. In Antwerpen is er meer leegstand, maar daar staat 130.000 vierkante meter kantoorruimte op stapel. Veel bedrijven staan te popelen om te kunnen verhuizen.”
Voor eigenaars van verouderde, leegstaande panden is die aankomende nieuwbouw natuurlijk geen hoopgevend nieuws. “Klopt”, zegt Kortleve. “Met die nuance dat ook niet elk bedrijf op zoek is naar het allernieuwste kantoorgebouw.”
Laurenz Verledens
“De tendens om vastgoed als een puur financieel product te beschouwen, is de diepere oorzaak van het leegstandprobleem” – Alexander Kortleve, CBRE
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier