Krap behuisd

De Luxemburgse markt voor kwaliteitsgebouwen doet het beter dan ooit, en dat is ook te merken aan de huurprijzen. Toch zijn de vastgoedprojecten op één hand te tellen…

De Luxemburgse kantoormarkt (1,766 miljoen m²) is qua omvang te vergelijken met Antwerpen of Glasgow. Het enige verschil is dat Luxemburg bruist van activiteit. Ontelbare ondernemingen, financiële en Europese instellingen speuren er de markt af, op zoek naar enkele kostbare vierkante meters. De grote vraag naar degelijke kantoren bracht de algemene beschikbaarheid in september tot 1 % terug, terwijl eind 1996 nog 2,9 % van de kantoren leegstond. Half september had de markt al 47.000 m² aan nieuwe kantoorruimte ingenomen ; het “take-up”-record van 1996 (45.000 m²) wordt dus ruimschoots overtroffen. Oppervlakten van meer dan 1000 m² zijn zelfs ronduit schaars.

Andere koers.

Het stadscentrum en de Kirchberg zijn nog altijd het meest in trek bij de huurders. Samen herbergen deze twee zones 76 % van het totale aanbod aan kantoorgebouwen. De Kirchberg kan in twee verschillende delen worden opgesplitst : één deel met vooral Europese instellingen (onder meer het Hof van Justitie) en een tweede deel dat sinds 1992 voortdurend uitbreidt en waarin, naast het winkelcomplex Auchamps, ook heel wat buitenlandse banken zijn gevestigd. In de buurt van het station en de luchthaven ontstonden nieuwe kantoorwijken. De jongste tijd is de ligging van een gebouw immers niet langer het belangrijkste criterium. Vooral de beschikbaarheid en kwaliteit zijn doorslaggevende factoren. Voorverhuring wordt stilaan een alledaags fenomeen. Zo worden ruimten al verhuurd voor de vorige huurder is verhuisd of zelfs voor met de bouw van de kantoren wordt gestart. Banque Pictet heeft zich bijvoorbeeld al aangeboden als huurder voor een nieuw gebouw van 2500 m², midden in het stadscentrum, terwijl de eerste steen nog altijd niet is gelegd. In Kirchberg zal de verzekeringsgroep Scottish Equitable haar intrek nemen in de Kennedy Building, die nu in aanbouw is. Langs de Route d’Arlon heeft Robeco net zowat 1200 m² gehuurd van een gebouw dat pas in het voorjaar van 1999 beschikbaar zal zijn.

Druk, druk, druk.

Uiteraard volgden de huurprijzen in het kielzog van deze gematigde vastgoedeuforie. Zo is de huur in verschillende wijken van de stad sinds vorig jaar met 5 tot 10 % gestegen. In het centrum en in Kirchberg worden voor kwaliteitsgebouwen huurprijzen tot 1200 frank/m²/maand (14.400 frank/m²/jaar) betaald. Dat is net niet het dubbele van wat in Brussel wordt gevraagd, en zowat 30 % boven de huurprijzen in Amsterdam. Naargelang de ligging en de kwaliteit van het gebouw kan de prijs tussen 650 en 1200 frank/m²/maand schommelen.

Ondanks dit meer dan gunstige klimaat verdringen de investeerders elkaar niet bepaald en zijn de vastgoedprojecten op één hand te tellen. Een voorbeeld : Codic is promotor van een gebouw van 12.000 m² op het plateau van Kirchberg. Eind dit jaar zal de Bouygues-groep de eerste fase afronden van een project dat in totaal 10.000 m² zal tellen. Tegen het jaar 2000 zou er zowat 50.000 m² aan nieuwe kantoorruimte moeten bijkomen, terwijl de vraag eigenlijk veel groter is.

Waarom lopen de investeerders dan niet warm voor nieuwe projecten ? “Momenteel is Luxemburg een belangrijk financieel centrum. Maar wat gebeurt er na de start van de Europese Monetaire Unie ( EMU) en na de gelijkschakeling van de belastingen in Europa ? Op die vraag kan niemand antwoorden ! Voor investeerders is het risico te groot dat de banken en financiële instellingen dan verhuizen en dat er geen nieuwe geïnteresseerden voor de gebouwen zullen opdagen,” aldus Dereck de Changy, bestuurder-directeur van Jones Lang Wootton Luxemburg. Meer dan 54 % van de vastgoedtransacties gebeurt immers met ondernemingen uit de financiële wereld, zodat de vastgoedmarkt te afhankelijk is van deze sector. Er circuleren geruchten dat Luxemburg al op dit probleem vooruitloopt en de omschakeling naar de telecommunicatiesector voorbereidt. Afwachten maar.

V.P.

LUXEMBURG-STAD Vastgoedinvesteerders vrezen dat na de invoering van de EMU de financiële instellingen zullen verhuizen en er geen nieuwe geïnteresseerden voor de gebouwen opdagen.