Krap aanbod op een krimpende markt

Het kantoorgebruik staat structureel onder druk. Toch presteert de Gentse kantoormarkt nog bovengemiddeld. En in Antwerpen is er ondanks de terugval van de vraag nauwelijks moderne kantoorruimte beschikbaar.

Was 2015 een goed jaar voor de Antwerpse kantoormarkt? Voor een kwantitatief antwoord is de jaarlijkse take-up of opname een dankbare graadmeter. De take-up is de som van alle transacties (huur of koop) door eindgebruikers en weerspiegelt dus de activiteit op de kantoormarkt. “Voor Antwerpen bedraagt de take-up ongeveer 85.000 vierkante meter, wat overeenstemt met het vijfjarige gemiddelde”, zegt Steven Peeters van de vastgoedadviseur JLL. Concurrent Group Hugo Ceusters-SCMS komt uit op een take-up van iets minder dan 100.000 vierkante meter, “bijna identiek aan die van 2014”.

Vandaag is dat een heel mooi resultaat. Maar voor wie al wat langer in het wereldje meedraait, is het nog wennen. In de topjaren noteerden de makelaars opnames van bijna 150.000 vierkante meter. “Het is geen slecht jaar geweest, maar wel een zonder uitschieters”, stelt Ronny Nuten van JLL. “Crelan tekende met 4600 vierkante meter in het project Post X voor de grootste transactie. Tja, we hebben andere jaren gekend…”

Veelal zijn het overheden die echt grote volumes opnemen, maar de jongste jaren zijn die opvallend afwezig op de Antwerpse kantoormarkt. “De overheden zijn bijna allemaal geland”, vervolgt Nuten. “Het is nu nog uitkijken waar de politie zal terechtkomen.” Twee (nieuwbouw)sites liggen in de weegschaal: Post X in Berchem en Nieuw Zuid, achter het Justitiepaleis.

Roxane Dahne, consultant bij Group Hugo Ceusters-SCMS, merkt op dat niet alleen de overheden verantwoordelijk zijn voor de achteruitboerende opname. “We zien al enkele jaren een daling in de gemiddelde take-up van bedrijven. Daar zijn structurele redenen voor. Door het nieuwe werken bijvoorbeeld hebben bedrijven minder vierkante meter per werknemer nodig. Decentralisatie als reactie op de mobiliteitsproblemen in Vlaanderen speelt ook in het nadeel van de grote kantoorsteden zoals Brussel en Antwerpen.”

Maar er is ook goed nieuws. Het start-upbeleid van Antwerpen – waarvoor de stad in november de global startup nations award ontving – laat zich nu stilaan voelen op de kantoormarkt. “Enkele van die start-ups hebben een serieuze groei gekend en doen dan de stap naar de reguliere kantoormarkt”, zegt Ralph Schellen, national director bij JLL. Ingrid Ceusters, de CEO van Group Hugo Ceusters-SCMS, bevestigt dat, maar merkt op dat het effect vooralsnog beperkt is. “Ook omdat succesvolle start-ups vaak in buitenlandse handen komen, waarna ze soms hun band met Antwerpen doorknippen.”

Nood aan nieuwe kantoorinfrastructuur in de haven

Een bekend pijnpunt van de Antwerpse kantoormarkt is het grotendeels verouderde kantoorbestand. Midden jaren 2000 zijn de projectontwikkelaars, al dan niet verplicht door de marktomstandigheden en de financieringsmoeilijkheden, op de rem gaan staan. Met als resultaat dat er de jongste jaren nauwelijks nieuwe gebouwen op de markt zijn gekomen. Dat haalt de dynamiek uit de markt, meent Ralph Schellen. “We hebben veel aanvragen van bedrijven, maar kunnen er gewoon geen geschikt aanbod tegenoverstellen”, zegt hij. “Als een bedrijf de moeite doet om te verhuizen, dan is dat meestal omdat het zich wil verbeteren. Van een oud gebouw naar een ander oud gebouw verkassen past niet in dat plaatje.”

Het verklaart volgens Ronny Nuten waarom een relatief jong gebouw zoals het ARC-gebouw aan de Noordersingel vandaag goed in de markt ligt. Er lopen onderhandelingen met een rekruteringsbedrijf en het projectsourcingbureau Whoohoo huurde er onlangs ruimte. “Dat gebouw dateert van 2002, oogt redelijk modern, heeft een goede visibiliteit en veel parkeerplaats”, schetst Nuten.

Een ander voorbeeld is het Rubensgebouw aan de Uitbreidingstraat 80. “Dat gebouw is bijna twintig jaar oud en is toch begeerd bij huurders”, weet Roxane Dahne. “Waarom? Het is een iconisch gebouw, het heeft een interessante parkingratio en is zeer goed gelegen.”

Volgens Ingrid Ceusters illustreert de interesse van huurders voor ARC en Rubens dat het op goede locaties nog loont voor eigenaars om te investeren in het up-to-date houden van hun gebouw. Ze vindt ook dat een kantoorstad als Antwerpen nog altijd de ambitie moet hebben om nieuwe (buitenlandse) bedrijven aan te trekken. En een tekort aan nieuwe, moderne kantoorinfrastructuur is dan een handicap. Ingrid Ceusters: “Een bedrijf dat kantoorruimte zoekt in de haven heeft hier amper drie of vier volwaardige opties. In Rotterdam staat 400.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte op stapel. Voor internationale bedrijven is dat op een boogscheut van Antwerpen. Ik pleit er hoegenaamd niet voor om 400.000 vierkante meter kantoorruimte te bouwen in de haven, maar er is daar zeker plaats voor een nieuw, up-to-date kantoorgebouw.”

Er staat intussen wel wat nieuwe kantoorruimte op stapel of in de steigers. Aan het station van Berchem bouwt Iret Development de gebouwen V en VI (8400 m2 en 12.000 m2) van het project Post X. Aan de overzijde van de ring is Willemen begonnen met de bouw van City Link 2 en 3, samen goed voor ongeveer 26.000 vierkante meter. In het project Nieuw Zuid van Triple Living is ook in 60.000 vierkante meter kantoorruimte voorzien, waarvan al 3800 vierkante meter in de realisatiefase zit. Ook op het Eilandje zijn er enkele kleinere kantoorgebouwen – vaak als onderdeel van een residentieel project – in aanbouw. Aan het Centraal Station is Kairos in vergaande onderhandelingen met een partij voor het project Kievit II (7000 m2).

Gent verleidt West-Vlaamse bedrijven

De Gentse kantoormarkt blijft op een behoorlijk hoog peil presteren. JLL berekende de take-up voor het voorbije jaar op 46.500 vierkante meter. Dat is meer dan vorig jaar (35.000 m2), maar wel een flink stuk onder het recordjaar 2013 (52.000 m2). Vooral de Blue Towers van Ghelamco gooiden hoge ogen met verhuringen aan Delaware Consulting (2061 m2), Telenet (1500 m2) en KPMG (1350 m2).

De take-up in Gent mag dan wel een stuk lager liggen dan in Antwerpen, de prime rent of tophuurprijs is met 155 euro wel de hoogste van Vlaanderen. De leegstand bedraagt er ook minder dan 5 procent. Het verklaart waarom de Gentse kantoormarkt veel minder een huurdersmarkt is dan Brussel en Antwerpen.

“Vooral het zuiden van Gent heeft sterk gepresteerd”, becommentarieert Ronny Nuten. “Dat heeft te maken met nieuw aanbod, zoals de Blue Towers, en met de goede bereikbaarheid.” “De periode van de echt grote transacties hebben we wel gehad”, stelt Louis De Clercq van het Gentse kantoor van Group Hugo Ceusters-SCMS. “Maar Gent blijft wel een aantrekkingskracht uitoefenen op bedrijven uit Oost- en West-Vlaanderen. Een voorbeeld is Delaware Consulting dat verhuist van Kortrijk naar Gent. Idem voor het Microsoft Innovation Center Vlaanderen. De centrale ligging van Gent in Vlaanderen is een blijvende troef voor de stad.”

Een andere opvallende transactie, maar dan in het noorden van de stad, was de opname van bijna 2000 vierkante meter in het project Dok Noord door de verzekeraar Concordia. De havengebonden activiteiten van Concordia hebben meegespeeld in die locatiekeuze. In dezelfde buurt heeft het gloednieuwe Quantum Building van Alides een eerste huurder gevonden. Het callcenter Mifratel huurt er de bovenste verdieping. Met een knappe architectuur en duurzame technieken zet dit gebouw de nieuwe standaard voor Gent. De ligging, pal naast het station Dampoort, is ook een troef. Voor bedrijven die erg autoafhankelijk zijn, kan de moeilijke verkeerssituatie aan de beruchte rotonde wel een drempel zijn.

De beperkte automobiliteit weegt ook op de aantrekkelijkheid van de historische binnenstad als kantoorlocatie. “Voor overheidsadministraties en scholen is dat minder een probleem, maar bedrijven laten de binnenstad meer en meer links liggen”, stelt Louis De Clercq. Kantoorgebouwen op stadsrandlocaties, die de nabijheid van de stad combineren met een vlotte(re) bereikbaarheid, kunnen daarvan profiteren. Zoals Zuiderpoort Office Park, waar binnenkort 12.000 vierkante meter kantoorruimte vrijkomt na het vertrek van de Universiteit Gent en iMinds. “Het is een relatief jong gebouw dat bovendien onlangs gerenoveerd is”, zegt Nuten. “En het heeft ruime parkeermogelijkheden.” Louis De Clercq gelooft sterk in de omgeving van Flanders Expo als het toekomstige business district van Gent. “Het ligt strategisch tussen de R4 en de E40 en ook het station Gent Sint-Pieters is vlakbij. Bovendien kun je er nog grotendeels van een wit blad beginnen. Op het Take Off Office Park bijvoorbeeld zijn er oppervlaktes beschikbaar vanaf 335 tot ongeveer 7000 vierkante meter. En je kunt er zowel huren als kopen.”

Laurenz Verledens

“Decentralisatie als reactie op de mobiliteitsproblemen in Vlaanderen speelt in het nadeel van de grote kantoorsteden zoals Brussel en Antwerpen” – Roxanne Dahne, Group Hugo Ceusters-SCMS

“Als een bedrijf de moeite doet om te verhuizen, dan is dat meestal omdat het zich wil verbeteren. Van een oud gebouw naar een ander oud gebouw verkassen past niet in dat plaatje” – Ralph Schellen, JLL

“In Rotterdam staat 400.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte op stapel. Voor internationale bedrijven is dat op een boogscheut van Antwerpen” – Ingrid Ceusters, Group Hugo Ceusters-SCMS