Advertenties beweren dat een belegging in hotelvastgoed even veilig is als geld storten op een spaarboekje. Volgens Jo Poppe van Axel Lenaerts Invest houdt die vergelijking geen steek. “Een hotelkamer moet je met een appartement vergelijken.”
Als u “beleggen in hotelkamers” googelt, komt u zo goed als zeker terecht op devastgoedgids.be. Op het eerste gezicht staan er neutrale en informatieve artikels op de website, met af en toe een link naar “onze favoriete projecten”. Maar belangrijk om weten is dat de website samenwerkt met drie ontwikkelaars: Creadomus, Bricks & Leisure en Twin Properties. De drie bedrijven zijn gevestigd op hetzelfde adres in Gent. Achter elk project dat De Vastgoedgids aanraadt, schuilt een van die drie bedrijven. De informatie is dus niet objectief.
Of misschien komt u bij het surfen wel uit op koophotelkamers.be. Links bovenaan op de homepage staan tien projecten in België. Het zijn hotels die onder de vlag van Ibis, Radisson, Mercure of Ramada opereren. Op het eerste gezicht lijkt het alsof u telkens met een andere verkoper te maken hebt, maar het gaat om projecten van dezelfde drie bedrijven achter De Vastgoedgids en van Industrie Hotelière. In een vacature die dat laatste bedrijf uitschreef voor een salesmanager lezen we: “Industrie Hotelière maakt deel uit van één van de belangrijkste bouwpromotoren van België actief in beleggingsvastgoed en tweede verblijven, waartoe ook de firma’s Gromabel, Twin Properties… behoren.”
Rechts onderaan op de homepage van koophotelkamers.be staat een advertentie van Ibis Styles Hotels met als slagzin “Hotelkamers te Zeebrugge: veiliger dan het spaarboekje”. Maar de vergelijking met het spaarboekje gaat volledig mank. Banken garanderen een rendement op een spaarrekening, al is dat tegenwoordig aan de magere kant. Het geld is onmiddellijk opvraagbaar, en bij een faillissement is de spaarder zeker dat hij zijn geld tot 100.000 euro per bank terugkrijgt. Dat is allemaal niet het geval bij een belegging in hotelkamers.
Als u op de advertentie klikt, komt u terecht op een andere website, waar u onderaan in de kleine lettertjes leest dat er geen enkele garantie voor het rendement wordt verstrekt. Er wordt ook gewaarschuwd dat het om investeringen van meer dan 100.000 euro gaat, die niet onder de prospectuswet vallen. Dat betekent dat ze niet onderworpen zijn aan de informatieverplichtingen die banken hebben als ze spaar- of beleggingsproducten verkopen. De advertenties voor hotelkamers hoeven ook niet door de financiële waakhond FSMA te worden goedgekeurd, wat wel het geval is voor de reclame voor bankproducten. In de kleine lettertjes van de advertentie staat ook de naam van de verkoper van de hotelkamers: Creahotels, met als e-mailadres info@creadomus.be. Het lijkt wel alsof alle wegen op het internet naar dezelfde promotor van hotelvastgoed leiden.
Een hotelkamer is zeker niet even veilig als een spaarboekje, maar dat betekent nog niet dat een investering in een hotelkamer niet kan renderen. Het komt er zoals altijd op aan dat u uw huiswerk maakt. De onderstaande zes vragen moet u zich zeker op voorhand stellen.
1. WAT KOOPT U?
· Volle eigendom
“Wie bij mij een hotelkamer koopt, verwerft de kamer en het bijbehorende deel van de grond in volle eigendom”, antwoordt Jo Poppe van Axel Lenaerts Invest. “We verkopen momenteel kamers van een Ibis-hotel in Charleroi, dat uitgebaat wordt door Groupe Cayman. Alle kamers worden verkocht aan investeerders.”
Volgens Poppe moet u een investering in een hotelkamer vergelijken met een investering in een appartement. Er gelden dezelfde spelregels en de eigenaar is er ook afhankelijk van de mede-eigenaars. Alleen hoeft u de kamer niet zelf te verhuren, u betaalt een ander om dat werk te doen. U beslist ook niet zelf over de inrichting of de renovatie van uw kamer. “De familie Cayman heeft 25 jaar ervaring, en ze is eigenaar van elf hotels en van vijf hotels in aanbouw”, aldus Poppe.
· Erfpacht
Bij Creadomus gaat het om Ibis-hotels die nog moeten worden gebouwd, uitgebreid of verbouwd. Een tweede verschil met Axel Lenaerts Invest is dat beleggers niet de volle eigendom van de grond verwerven. “Ze worden volle eigenaar van de hotelkamer en krijgen het volle genot van de grond”, zegt een woordvoerder die zijn naam niet in het artikel wil. “Dat betekent dat de belegger pacht betaalt en in ruil maximaal 99 jaar de gebruiksrechten op zijn aandeel in de grond verwerft. Bij investeringen in hotelkamers is erfpacht heel gebruikelijk. Het voordeel is dat we bepaalde regels voor de investeerders kunnen vastleggen in zo’n overeenkomst.”
Een derde verschil is gelegen in het aantal kamers dat wordt verkocht. “Wij investeren in de grond en ontwikkelen het hotel, dat we uitbaten onder franchise. We verkopen de helft van de hotelkamers aan investeerders”, klinkt het. De woordvoerder legt uit dat het hotel onderworpen is aan de wet op de mede-eigendom en dat Creadomus op de vergadering van de mede-eigenaars niet de helft, maar evenveel stemrechten heeft als de op één na grootste eigenaar. “Het is dus niet zo dat wij onze wil kunnen opleggen.”
“Wij staan in voor de uitbating”, zegt de woordvoerder van Creadomus. “De koper is verplicht de uitbating af te staan aan de centrale uitbater, omdat het anders een kakofonie wordt.” De mede-eigenaars kunnen wel beslissen een uitbater aan de kant te schuiven als die zijn werk niet goed doet en een andere uitbater te zoeken, al is dat gemakkelijker gezegd dan gedaan.
“De grootste fout bij dat soort projecten is dat er uit een soort hebzucht niet wordt geïnvesteerd in renovatie.” Daarom staat er een “instandhoudingsverplichting” voor de investeerders in de overeenkomst met Creadomus. Een deel van de omzet van het hotel wordt automatisch opzijgezet voor de regelmatige vernieuwing van de inrichting. De investeerder is ook verplicht mee te investeren als er grote renovaties aan het gebouw nodig zijn. Wie niet voldoende geld op tafel kan leggen als de vereniging van de mede-eigenaars bijvoorbeeld beslist dat er een nieuw dak nodig is, riskeert een soort onteigening van zijn hotelkamer. Er zijn boeteclausules – en zelfs de mogelijkheid van een verplichte verkoop – opgenomen in de erfpachtovereenkomst.
2. HOEVEEL MOET U INVESTEREN?
Als u via Jo Poppe een hotelkamer in Charleroi koopt, betaalt u 115.625 euro. Daar komen het honorarium van de notaris (ongeveer 2000 euro) en 14.453 euro registratierechten bij. Dat komt neer op een totale investering van 132.078 euro.
Bij Creadomus kregen we het volgende antwoord: “De instapprijs voor een hotelkamer is gemiddeld 100.000 euro. De all-inprijs (met btw en notariskosten) komt zo neer op 150.000 euro. Hier hoort wel heel wat nuance bij, want veel hangt onder meer af van de ligging van het hotel, het type kamer en de merknaam.”
3. WAT BRENGT UW INVESTERING OP?
· Bestaand hotel
Poppe spreekt over “een bewezen rendement van 7,7 procent” voor belasting. “We weten hoeveel omzet het hotel draaide in 2015. Dat is geen garantie voor de toekomst, maar wel een indicatie.” De eigenaars van de hotelkamers hebben recht op 90 procent van de winst die het hotel maakt. De resterende 10 procent vloeit naar Groupe Cayman.
“De huur van kamers, vergaderzalen, de verkoop van drank en voeding… kortom elke euro die de hotelgasten spenderen, komt in een grote pot met opbrengsten”, zegt Poppe. “Daar worden de kosten van de franchiseovereenkomst met Accor (de eigenaar van Ibis), het personeel, het onderhoud, de commercialisatie, de managementvergoeding, de nutsvoorzieningen en het renovatieprogramma van afgetrokken om de winst te berekenen. 5 procent van de omzet uit de verhuur van de kamers gaat vanaf 2018 naar het renovatiefonds. Er is op voorhand vastgelegd om de hoeveel jaar de tapijten, de meubels en het sanitair worden vervangen. Om de zoveel tijd wordt de kamer ook volledig gestript.”
De beleggers moeten van hun deel van de winst nog wel de vergoeding van de syndicus of de beheerder van het gebouw aftrekken, net zoals bij een appartement.
· Nieuw hotel
Bij Creadomus krijgen we te horen dat er eerst kosten moeten worden gemaakt om te bouwen of te verbouwen, zonder dat er meteen een rendement is. “Een hotel zou na vijf jaar op kruissnelheid moeten zitten”, voegt de woordvoerder eraan toe. “Het rendement van de bestaande hotels schommelt tussen 2 en 3 procent. Zo leert de geschiedenis.”
“Maar wij geven geen enkele vorm van rendementsgarantie”, benadrukt de woordvoerder meermaals tijdens het gesprek. “Wat een hotelkamer opbrengt, hangt af van de bezettingsgraad, de kamerprijs en de kostenstructuur van het hotel.” Meer informatie over de berekening van het rendement krijgen we niet.
De kandidaat-kopers van hotelkamers krijgen wel een tabel met een inschatting van de toekomstige opbrengst bij verschillende bezettingsgraden. Via een onderzoeker die Test-Aankoop invest op pad stuurde, kregen we die simulaties alsnog onder ogen (zie kader Test-Aankoop invest waarschuwt).
4. HOEVEEL BELASTINGEN MOET U BETALEN?
Jo Poppe is eenduidig over de belastingen. Enerzijds betaalt de belegger onroerende voorheffing, op basis van een kadastraal inkomen van “maximaal 180 euro”. Anderzijds betaalt hij belasting op de huurinkomsten. Als u de investering doet via een vennootschap, moet u op de inkomsten vennootschapsbelasting betalen. Als u als particulier een hotelkamer koopt, moet u kijken welke regels van toepassing zijn op de verhuur van gemeubileerde kamers.
Poppe: “Als er 10.000 euro aan opbrengsten zijn, kan de investeerder 6000 euro aangeven als onroerende inkomsten en 4000 euro als roerende inkomsten. Van zijn onroerende inkomsten kan hij 2115 euro intresten op een lening aftrekken. De overblijvende 3085 euro wordt tegen maximaal 53 procent belast in de inkomstenbelasting. Van de roerende huurinkomsten is 50 procent vrijgesteld van belastingen, de forfaitaire kostenaftrek. Op de overige 2000 euro is 27 procent belasting verschuldigd, of 540 euro.”
Bij Creadomus kregen we geen eensluidend antwoord op onze vraag over de fiscaliteit. De mysteryshopper van Test-Aankoop invest noteerde dat hij enkel vage antwoorden kreeg. “Er zijn veel belastingregimes die worden toegepast, afhankelijk van de constructie, met drastische verschillen”, zegt de woordvoerder. “Wie een hotelkamer koopt, moet naar zijn boekhouder of naar zijn belastingcontroleur gaan.”
Na enig aandringen van onze kant voegt de woordvoerder daaraan toe: “We hebben bijvoorbeeld een hotel in Zeebrugge, waarvan we de uitbating hebben gestructureerd in een stille handelsvennootschap. De kopers brengen hun recht op gebruik tijdelijk onder in een stille handelsvennootschap, in ruil voor een vordering. Elke uitbetaling die de vennootschap doet, totdat die lening is afbetaald, is dan een belastingvrije transactie. Dan betaalt de koper geen belastingen op de huurinkomsten en kan hij bovendien zijn btw recupereren.”
5. WIE HOUDT TOEZICHT?
“De notaris is de toezichthouder bij vastgoedtransacties”, zegt Poppe. “Daarnaast is er een auditcomité. De eigenaars mogen drie mensen kiezen als vertegenwoordiger. Die worden elk jaar uitgenodigd voor een meeting met het management. Ze mogen vragen stellen van financiële of strategische aard.”
Poppe voegt eraan toe dat Ibis elke dag de cijfers van de uitbating controleert. “De overeenkomst met Ibis loopt voor vijftien jaar. Ze willen uiteraard dat het hotel goed wordt gerund en ze controleren de uitbater. Er is veel minder risico op leegstand of op slechte betalers dan bij een appartement.”
6. AAN WIE KUNT U DE HOTELKAMER VERKOPEN?
Een hotelkamer koopt u het beste voor de lange termijn, maar er kan altijd een calamiteit opduiken waardoor u dringend geld nodig hebt. Volgens Poppe is het niet zo moeilijk een hotelkamer opnieuw te verkopen. “Vaak zijn er mede-eigenaars die tevreden zijn over het rendement en nog een kamer bij willen kopen. Ook Axel Lenaerts Invest is bereid de kamer opnieuw te verkopen, want de vraag is groter dan het aanbod.”
Bij Creadomus ligt het enigszins anders. “Wij zijn ontwikkelaar en we willen in de eerste plaats onze eigen hotelkamers verkopen. Dat is begrijpelijk”, legt de woordvoerder uit. “De investeerder kan de hotelkamer aanbieden aan de andere mede-eigenaars. Dat is de meest courante manier om de kamer opnieuw te verkopen. Hij kan ook een makelaar inschakelen en hij kan het aan ons aanbieden.”
ILSE DE WITTE
Het is lang niet zeker dat een renovatie de bezettingsgraad opkrikt, misschien is de locatie gewoon niet optimaal.
De meest voorkomende juridische vormen om een hotelexploitatie te organiseren zijn de opstal en de erfpacht.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier