Koninklijk interessant vastgoed

Aan de buitenzijde blijven het saaie dozen, maar binnenin worden magazijnen steeds interessanter. Met het argument dat de nieuwste generatie magazijnen de fabrieken van de toekomst zijn, wil de logistieke sector uit het verdomhoekje.

In september vorig jaar opende Zijne Majesteit Koning Willem-Alexander het nieuwe distributiecentrum van het onlinewarenhuis wehkamp in het Nederlandse Zwolle. Het logistieke pareltje, eigendom van het Belgische vasgoedbedrijf WDP, is met een oppervlakte van 35.000 m2 het grootste geautomatiseerde e-commercedistributiecentrum ter wereld. Twee maanden later mocht ook een Belgisch logistiek project zich verheugen over koninklijk bezoek. Na de officiële opening van de vierde sluis van Lanay zakte Koning Filip af naar Trilogiport in Luik voor de inhuldiging van de trimodale (trein-water-weg) logistieke site.

“Die koninklijke interesse is tekenend voor de nieuwe status van logistiek vastgoed”, zegt Joost Uwents, CEO van WDP. Volgens Uwents heeft het logistieke vak de voorbije jaren een kwantumsprong gemaakt in de bedrijfshiërarchie. “De visie op logistiek was lange tijd zeer kostengedreven. Met logistiek viel geen waarde te creëren. Nu zijn er bedrijven die precies met hun logistieke verhaal het verschil maken met de concurrentie.”

Uwents erkent dat die statusklim nauw samenhangt met de opkomst en doorbraak van e-commerce. “Maar het is breder dan dat”, zegt hij. “De consument heeft zijn koopgedrag gewijzigd. Neem een simpel product als een appel. Die moet nu eetklaar zijn als hij in de supermarkt ligt. Dat betekent dat men in de logistieke keten het rijpingsproces moet controleren. Ook van bovenaf verscherpen de eisen. De wettelijke normen worden almaar strenger. Voor voeding en farmaceutische producten gelden bijvoorbeeld zeer specifieke veiligheidsvoorschriften.”

Geen XXL-magazijnen

Niet alleen koningen en bedrijfsleiders tonen meer interesse voor logistiek vastgoed, ook investeerders hebben het segment herontdekt. De vastgoedadviseur JLL noteerde in ons land het voorbije jaar een volume van 339 miljoen euro aan investeringen in logistiek vastgoed, een stijging met 38 procent in vergelijking met 2014. De toegenomen concurrentie tussen investeerders, in combinatie met een beperkt aanbod, zet de rendementen onder druk. Het voorbije jaar daalde de prime yield met 50 basispunten tot 6,5 procent.

De jaarcijfers over de opname van magazijnruimte in ons land zijn minder eenduidig positief. Bij de vastgoedadviseur CBRE luidt het nog wel dat 2015 met een opname 1,47 miljoen vierkante meter een recordjaar was. “De druk om efficiënter te leveren en de consolidatiegolf in de transportsector pushen logistieke spelers naar nieuwe, grotere en meestal op maat gebouwde magazijnen”, verklaart Xavier Van Reeth, hoofd van de logistieke afdeling bij CBRE. De toon bij concurrent JLL is minder enthousiast. JLL komt ook wel aan een opname van ongeveer 1,5 miljoen m2, maar merkt op dat alleen het deelsegment semi-industrieel (de kleinere magazijnen en kmo-gebouwen) sterk presteerde. Voor de pure logistieke gebouwen (meer dan 5000 m2) berekende JLL de opname op 483.000 vierkante meter. “Dat is toch geen topprestatie”, becommentarieert Walter Goossens, die de logistieke afdeling leidt bij JLL. “Het is 16 procent minder dan het vijfjarige gemiddelde van de periode 2010-2014.”

Mobis Parts Europe, een verdeler van auto-onderdelen, tekende voor de grootste deal van het jaar. Het ruilt zijn site in Lummen voor een op maat gebouwd pand langs de E313 in Beringen. Het gebouw met een oppervlakte van 58.000 m2 is een realisatie van Goodman. De as Antwerpen-Brussel is nog altijd goed voor het gros van de deals (40%), maar de dominantie is minder uitgesproken dan in 2014 (51%). Het aandeel van de deelmarkt E313 klimt van 17 procent in 2014 naar 33 procent het voorbije jaar. “Een grote transactie – zoals die van Mobis in Beringen – kan op een relatief kleine markt een aanzienlijk verschil maken”, relativeert Goossens.

De opname in Wallonië valt verder terug. Het aandeel in het totale volume bedraagt nog slechts 8 procent. “Nochtans doet de Waalse overheid veel om logistieke activiteit aan te trekken, meer dan Vlaanderen”, zegt Walter Goossens. “Maar de vraag naar locaties in Wallonië is gewoon zwak en als er dan toch aanvragen zijn, dan moet Wallonië meestal in concurrentie gaan met regio’s in Nederland, Duitsland, Vlaanderen en het noorden van Frankrijk. In de Belgische context speelt de sterkere invloed van de vakbonden in het nadeel van Wallonië. En internationaal is de beperkte beschikbaarheid van grote sites een nadeel.”

Dat laatste geldt evenzeer voor Vlaanderen. CBRE stelt vast dat België nog altijd niet op de kaart staat voor de ontwikkeling van de XXL-magazijnen voor de grote e-retailers, genre Zalando, Coolblue en Amazon. Joost Uwents bevestigt en stipt drie pijnpunten aan: de mobiliteitsproblematiek, de hoge arbeidskosten gekoppeld aan een beperkte arbeidsflexibiliteit, en het gebrek aan infrastructuur. “Venlo heeft zich ontpopt tot een hub van de haven van Rotterdam. Vlaanderen ligt even goed, maar we spelen die troef niet uit. We rijden ons meer en meer vast in het verkeer en niemand doet er iets aan.”

Dat we voor de e-commercespelers een relatief kleine markt zijn, speelt ook in het nadeel. “De toename van de onlinehandel in ons land is in die zin wel gunstig”, merkt Goossens op. “We hebben vorig jaar toch enkele vastgoeddeals gezien die gerelateerd zijn aan e-commerce. Zo heeft DHL in Kontich 21.000 m2 ingenomen voor Amazon. We zijn hoopvol voor 2016 en 2017. En ja, daar kan wel eens een grote speler bij zijn.”

Perceptie keren

Ook Wim Heylen, executive chairman van Groep Heylen, meent dat de logistieke sector – inclusief de afwikkeling van e-commerce – nog een mooie toekomst heeft in ons land. Groep Heylen ging onlangs een partnership aan met AG Real Estate voor de uitbouw van een logistieke vastgoedportefeuille in België en Nederland (zie kader ‘Een huwelijk van uitersten’).

In beide landen, want volgens Wim Heylen heeft België net zulke goede logistieke kaarten als Nederland. Maar in het persbericht over de samenwerking lezen we dat “de voornaamste volumegroei zal plaatsvinden in Nederland”. En Groep Heylen realiseert haar tot op heden grootste project ook op Nederlandse bodem: op het Venlo E-commerce Logistics Park bouwt het een Europees Distributie Centrum van 145.000 m2, waarvan 66.000 m2 voor het kledingconcern PVH (onder meer Tommy Hilfiger en Calvin Klein).

Is het in Nederland dan toch leuker toeven voor logistiekers? “Ik beweer niet dat alles in België top is”, reageert Heylen. “De loonkosten, de arbeidsflexibiliteit, de mobiliteit en de fiscaliteit zijn zeker voor verbetering vatbaar. Maar voor een groot stuk is dat ook perceptie. En wij Belgen zijn de kampioenen in het zelf versterken van zo’n negatieve beeldvorming. Dus ja, we zullen in de nabije toekomst het meeste volume creëren in Nederland, want ik kan niet eigenhandig die negatieve perceptie keren. Maar ik wil wel mee op de barricaden staan om onze regio positief onder de aandacht te brengen. Onze troeven? Ondernemerschap, de ligging in Europa, een sterke consumentenmarkt, onze arbeidsethos… En om terug te komen op die perceptie. Ja, onze loonkosten zijn hoog. Een Nederlander die plichtbewust zijn job doet, is goedkoper dan een Belg. Maar als je zaken als ziekte- en ander verzuim in rekening brengt, ben ik niet meer zo zeker. Het zou interessant zijn om de totale kostprijs van een logistieke operatie in beide landen eens te vergelijken.”

Nike toonde onlangs nog zijn appreciatie voor België als logistieke draaischijf. De sportartikelfabrikant besliste vorig jaar de geplande uitbreiding van zijn Europees distributiecentrum in Ham en Laakdal nog te vergroten. “Dat is inderdaad goed nieuws, maar het is eigenlijk niet meer dan de groei van een bestaande speler”, relativeert Joost Uwents. “Als ze van nul konden beginnen, zou Nike dan opnieuw voor België kiezen? Ik betwijfel het.”

Voor Wim Heylen illustreert Nike het belang van lokaal management en politiek engagement. “België en Nederland lagen in de weegschaal toen Nike aan het begin van de jaren negentig op zoek ging naar een locatie voor zijn Europees distributiecentrum. Waarom is het Laakdal geworden? Omdat mensen bij Nike, met name Karel Lauwers, destijds topman van Nike Benelux, voluit de kaart trokken van Laakdal. En ze kregen sterke ruggensteun van de plaatselijke politicus Jos Dupré. Twee personen met een enorme verdienste voor Vlaanderen en de Kempen in het bijzonder, want de economische impact van de Nike-vestiging voor deze regio is enorm.” Volgens Wim Heylen gebeurt zo’n actieve lobbying veel te weinig. “‘Dag mag niet meer van Europa’, hoor ik soms als argument. Geloof me, de Nederlanders doen dat wel. Op een creatieve manier. Ik heb soms de indruk dat wij de braafste leerling van de klas willen zijn.”

Fabriek van de toekomst

Zijn de koninklijke bezoeken aan Venlo en Luik echt een indicatie dat logistiek uit het verdomhoekje mag? Zeker in ons land kampt de sector met een knoert van een imagoprobleem: weinig toegevoegde waarde en werkgelegenheid, de oorzaak van het fileprobleem, ruimteverslindend… Politiek was het akkoord over nachtwerk in de distributiesector een opsteker. Ook het werfbezoek aan de Nike-site van drie N-VA-ministers (Vlaams minister-president Bourgeois, federaal minister van Financiën Van Overtveldt en Vlaams minister van Werk Muyters) wijst misschien op een positievere visie op het vak. Het wordt tijd, vindt Joost Uwents. “Zo’n geautomatiseerd magazijn als dat van wehkamp in Venlo, dat is eigenlijk de fabriek van de toekomst.”

Laurenz Verledens

“Een appel moet tegenwoordig eetklaar zijn als hij in de supermarkt ligt. Dat betekent dat men in de logistieke keten het rijpingsproces moet controleren” Joost Uwents, WDP