Keuze te over

Sale and lease back, leasing met aankoopoptie of certificaten. Vastgoedkeuzen gaan verder dan kopen of huren.

Eigenaar worden of huurder blijven ? Een vraag waar elke onderneming vroeg of laat mee geconfronteerd wordt. Een eenduidig antwoord is moeilijk te geven. Verschillende factoren, waaronder fiscale, zullen de balans doen overhellen naar het ene of het andere alternatief.

“België blijft een van de enige landen in de Europese Unie waar de BTW op de huur niet teruggevorderd mag worden,” aldus Cristian Lasserre, vastgoedconsulent bij CLI. “Dit gegeven zet bedrijven aan om vastgoed aan te kopen. De lage intrestvoeten vervolledigen de argumenten pro-aankoop. Een portie relativering kan echter nooit kwaad. De snelheid van de technische en technologische ontwikkelingen maakt dat gebouwen vlug oubollig worden. Een renovatie of verhuis om de tien jaar is in deze context aan te raden. De onaangepastheid van de beschikbare kantoorgebouwen remt eveneens vele aankoopbeslissingen. Soepelheid blijft de grote troef van een huurcontract.”

LEASING EN CO.

Nieuwe alternatieven treden anno 1997 op de voorgrond. Zij combineren de voordelen van huur en aankoop. Leasing met aankoopoptie is een van de formules die een reëel succes kennen. Concreet gaat het over een huurovereenkomst, meestal op tien jaar, met dien verstande dat de eigenaar het pand kan kopen op het einde van de huurperiode. En dit tegen een vooraf bepaalde prijs. De formule is fiscaal interessant aangezien de BTW teruggevorderd kan worden. Bovendien zijn moeilijke huuronderhandelingen op het einde van de contractperiode van de baan. Ten slotte laat leasing toe het gebouw uit de boekhoudkundige balans te houden.

Aan deze wil om rekeningen uit te zuiveren, wordt eveneens tegemoet gekomen met de sale and lease back-formule. De onderneming verkoopt haar gebouwen om ze vervolgens terug te huren. Voordelen ? In een periode van economische crisis laat sale and lease back toe de meerwaarde van een gebouw te realiseren en liquiditeiten te genereren. Meestal gaat een sale and lease back-operatie gepaard met een rationalisatie van het gebouwenpark van een onderneming. IBM, bijvoorbeeld, heeft veel van zijn panden verkocht. In België wordt de site in Zaventem momenteel ingenomen door DHL, terwijl de activiteiten van IBM gecentraliseerd werden in de IBM-toren. Die werd via een sale and lease back-operatie gehuurd.

DOELTREFFENDHEID.

Union Minière heeft eveneens zijn eerder verkochte gebouwen gereïntegreerd. Deze reorganisatie is eerder toevallig dan bewust gebeurd. Het verhaal ? In 1992 besliste Union Minière het geheel van zijn activiteiten samen te brengen in een gehuurd complex van 10.000 m² in Woluwe. Gelijktijdig verkocht de onderneming haar oude gebouwen aan een immobiliënvennootschap. De recente reorganisatie verlaagde het aantal werknemers. Union Minière liet vervolgens zijn blik opnieuw vallen op de oude stek. Voor deze onderneming blijft huur de meest aangewezen strategie. De verantwoordelijken beklemtonen dat het beheer van een immobiliënportefeuille specifieke competenties vergt, die het bedrijf niet zelf wenst te ontwikkelen.

Een ander voorbeeld : Philips. Zijn departementen waren verspreid over de vier hoeken van Brussel. De reorganisatie van het bedrijf bracht alle activiteiten samen op een terrein in Anderlecht. De Philips-toren wordt intussen verhuurd, in afwachting van een koper. Sedert 1988 heeft Philips het merendeel van zijn gebouwen ondergebracht in een filiaal dat het bedrijf voor 100 procent in handen heeft. De creatie van een aparte vennootschap om het geheel of een deel van de gebouwen van een onderneming in onder te brengen, biedt het voordeel dat bij de verkoop registratierechten ontlopen kunnen worden. Deze procedure kent echter haar grenzen als een gebouw verkocht wordt dat al afgeschreven was. De boekhoudwaarde ligt dan immers lager dan de verkoopwaarde. Met een meerwaarde en alle fiscale gevolgen vandien.

VASTGOEDCERTIFICAAT.

Laatste alternatief : het onderbrengen van een onroerend goed in een vastgoedcertificaat. De onderneming blijft in dit geval juridisch eigenaar, maar geeft het recht op de huurinkomsten door aan de certificaathouders. Bovendien staat ze een gedeelte van haar vrijheden af. Een aandeelhoudersvergadering dient immers elke renovatiebeslissing vooraf te gaan.

In de marge kunnen we nog vermelden dat een nieuw soort leasing anno 1997 furore maakt. Het Vlaamse Gewest en de Europese Unie lanceerden de formule. Maar ook de privé-sector lijkt geïnteresseerd. UCB wenst volgens dit mechanisme eigenaar te worden van gebouwen op de site van het Erasmusziekenhuis. Hoe ziet dit “leasingalternatief” er concreet uit ? Gedurende 27 of 33 jaar betaalt de huurder een huurprijs die over de hele looptijd gelijk is aan de aankoopprijs. Op het einde van het contract wordt de huurder voor een symbolische frank eigenaar van het gebouw.

V. P/Ph. T

PHILIPS Concentreerde al zijn activiteiten in Anderlecht. De Philips-torens worden verhuurd in afwachting van een koper.