KANTOREN. Randgeval

Een gesprek over de situatie op de Brusselse kantorenmarkt

en over de uittocht naar de periferie.

Van een stijging van de huurprijzen voor kantoorruimte is in Brussel voorlopig geen sprake. Wie over de “markt met twee versnellingen” spreekt, krijgt vaak te horen dat het om twee achteruitversnellingen gaat : een snelle en een trage. De huurprijzen van tweedehandse gebouwen dalen snel, die van toppanden een stuk trager. Of zelfs nagenoeg niet meer. Dat laatste beweren althans onze gesprekspartners : Eric Peeters van Healey & Baker, Ralph Schellen van King & Co, Alain Van Houtte van Jones Lang Wootton, Werner Joris van Cavens & Co, Sieb Hoogstra van DTZ Debenham Winssinger en Jean-Claude Vandecauter van Knight Frank & Rutley.

EXODUS.

Zij spreken over een geleidelijke ommekeer op de markt van het kantoorvastgoed. Althans wat nieuwe eersterangskantoren betreft. Maar die zijn schaars in onze hoofdstad. Gevolg : meer en meer ondernemingen trekken naar de nieuwbouwpanden in de periferie rond en buiten de Brusselse grote ring. Loopt Brussel dan helemaal leeg ?

– ERIC PEETERS : Neen. Het zijn vooral de buitenlandse bedrijven die de weg naar de periferie gevonden hebben. Er zijn op de Brusselse markt voor kantoorvastgoed in feite vier spelers. In de eerste plaats de Belgische ondernemingen, daarnaast de buitenlandse bedrijven, verder onze nationale en gewestinstellingen, en tenslotte internationale organizaties als de Europese Unie.

De instellingen blijven het centrum trouw. Ze willen in de buurt van andere organizaties zitten, en bereikbaar blijven met het openbaar vervoer. Buitenlandse bedrijven verkiezen echter de periferie : ze willen een makkelijk bereikbare ligging met de auto voor hun klanten en hun werknemers.

– ALAIN VAN HOUTTE : Voor een ware leegloop van het centrum hoeft niet te worden gevreesd. Het zijn immers vooral ondernemingen die voorheen een oppervlakte huurden in één van de 19 gemeenten, in de groene gordel dus, die nu naar de periferie trekken. De uittocht uit het centrum is beperkt.

– Toch is in het centrum de vastgoedsituatie allesbehalve schitterend.

– JEAN-CLAUDE VANDECAUTER : Ik zal de laatste zijn om te ontkennen dat er problemen zijn. Maar ik zie eveneens een aantal positieve faktoren. Het stijgend aantal verhuringen, de steeds grotere vraag en opname, en een gebrek aan topklassegebouwen. Dat laatste kan voor een kentering in de huurprijsdaling zorgen.

– PEETERS : Na het topjaar 1994, met 400 transakties en 350.000 m² verhuurde kantooroppervlakte, belooft 1995 opnieuw een voltreffer te worden. Er is veel aktiviteit, de vraag stijgt en het aanbod aan topkantoren daalt. Ik verwacht de komende maanden een uitbodeming van de huurprijzen en vanaf 1996 een geleidelijke stijging. Binnen twee jaar zal de gemiddelde huurprijs 5 % hoger liggen dan nu.

– SIEB HOOGSTRA : Ondertussen neemt het aanbod van goed gelegen kantoorruimte van de beste kwaliteit verder af. In het centrum staat slechts 2 % van de topkantoren leeg. Niet elke geïnteresseerde huurder vindt een pand naar zijn gading. En nieuwe projekten zijn er nauwelijks. Daarom trachten we eigenaars van verouderde kantoorpanden te overtuigen hun gebouw te renoveren.

– PEETERS : En dat zijn er nogal wat. De voorbije twee jaar viel er een duidelijke verschuiving waar te nemen : van de leegstaande kantoorruimte was in 1993 zowat 70 % van goede kwaliteit en ongeveer 30 % verouderd. Nu is de situatie precies omgekeerd. De grote vraag is hier één van de oorzaken van, het feit dat veel ondernemingen verhuisden van een oud naar een nieuw pand verklaart de rest. In Brussel staat momenteel 650.000 m² kantoorruimte leeg, 200.000 m² van goede kwaliteit, 450.000 m² die een opknapbeurt nodig heeft.

– Waar wachten de eigenaars van die panden op om te renoveren ?

– VANDECAUTER : Op hogere huurprijzen. Momenteel is er van een prijsstijging nog geen sprake. Niemand wil renoveren zonder de zekerheid voor het vernieuwde pand een redelijke huurprijs te bekomen.

– RALPH SCHELLEN : Ook het Gewop, het Gewestelijk Ontwikkelingsplan voor Brussel, met al zijn bepalingen vormt een rem op renovatieprojekten en nieuwbouwprojekten. Het Gewop wil nieuwe kantoorprojekten immers koncentreren in de buurt van de Brusselse stations.

Het is aan de overheid om de binnenstad aantrekkelijker te maken, zodat meer huurders weer naar de binnenstad trekken en meer eigenaars geneigd zijn hun pand te renoveren.

– HOOGSTRA : Wie nu renoveert, zal binnen enkele jaren een aantrekkelijk kantoorgebouw kunnen aanbieden, net op het ogenblik dat het aanbod van topkantoren in het centrum helemaal opgedroogd zal zijn, en dat de prijzen weer zullen stijgen.

– De vraag is of die prijzen daadwerkelijk zullen stijgen. De uittocht naar de periferie zorgt immers voor nog meer leegstand. Wie zal in het centrum de vrijgekomen ruimte innemen ?

– VAN HOUTTE : De internationale instellingen. Die zullen de komende jaren extra ruimte nodig hebben. Elk land dat bijvoorbeeld bij de Europese Unie aansluit, heeft zowat 30.000 m² kantoorruimte nodig.

– PEETERS : En voor het eerst sinds lang hebben een aantal buitenlandse ondernemingen aangekondigd zich in Brussel te komen vestigen. Chrysler bijvoorbeeld.

– Maar niet in het centrum.

– PEETERS : Toch wel. Van de zes of zeven ondernemingen die recent aankondigden naar Brussel te komen, spraken er twee hun voorkeur voor het centrum uit.

– VANDECAUTER : Positief is ook dat Brussel hoe langer hoe meer als onbetwiste hoofdplaats van Europa beschouwd wordt. Dat trekt grote ondernemingen, instellingen en lobby-groepen aan. Zolang ik in de internationale kranten dingen lees als ‘Brussel beslist zus of zo’ en ‘Brussel onderzoekt dit of dat’ blijf ik overtuigd van de komst van meer internationale huurders naar ons land.

– HOOGSTRA : Het hoeft niet alleen om instellingen en ondernemingen te gaan. We verhuurden niet lang geleden een grote oppervlakte aan een internationaal advokatenkantoor.

– Een grote vraag naar topkantoren, en nauwelijks aanbod. En toch is de prestigieuze renovatie Atrium-park, vlakbij het Centraal Station, maanden na de afwerking nog niet verhuurd.

– HOOGSTRA : Let op : voor een gedeelte is al een huurder gevonden. En er wordt momenteel met een aantal anderen onderhandeld.

– VAN HOUTTE : Bovendien is het gebouw nog niet zo lang op de markt. Pas in mei was het volledig klaar om verhuurd te worden. Nooit hebben we trouwens gezegd dat het gebouw snel zou verhuurd worden. We zoeken naar de beste huurders, en we zijn ervan overtuigd dat voor dit soort gebouw een huurprijs mag worden gevraagd die boven het marktgemiddelde ligt.

– Nu we het toch over huurprijzen hebben : wat zijn momenteel de gemiddelde huurprijzen in de verschillende delen van de stad ?

– WERNER JORIS : Ik denk dat we als gemiddelden mogen nemen : tussen 6500 en 7500 frank per m² per jaar in het centrum en de Leopoldwijk, tussen 5500 en 6500 frank per m2 binnen de 19 gemeenten (in de groene gordel), en tussen 4000 en 5500 frank in de periferie. Gemiddelde prijzen, ik herhaal het. In sommige probleemgebieden zoals bijvoorbeeld de Louizalaan liggen de huren onder het gemiddelde.

– De lagere huurprijs is één van de redenen voor een verhuis naar de periferie. Zijn er nog andere ?

– SCHELLEN : Inderdaad. De bereikbaarheid in de eerste plaats. Met de auto de binnenstad bereiken, is een steeds moeilijker opdracht. We hebben bovendien al aangehaald dat nieuwe kantoorruimte in het centrum schaars is, en door toedoen van het Gewop ook vrij schaars zal blijven.

– JORIS : Laat ons het belastingvoordeel niet vergeten. De taksen maken het huurnadeel van het stadscentrum ten opzichte van de periferie nog groter. Een kantoor van topkwaliteit, makkelijk bereikbaar, tegen een redelijke huurprijs en nagenoeg zonder extra financiële lasten, of een duurder en nauwelijks te bereiken gebouw in een wijk waar de belastingdruk op vastgoed hoog is : de keuze is voor een internationale onderneming snel gemaakt.

– Is dat belastingverschil dan zo groot ?

– SCHELLEN : Buiten de 19 Brusselse gemeenten geldt een lagere onroerende voorheffing, is er geen sprake van gemeentebelasting op kantoren en heft ook de regionale overheid geen belastingen.

– PEETERS : Alles bij mekaar toch een fiskaal voordeel van 1000 tot 1200 frank per m².

– Samen met het huurprijsverschil toch een aanzienlijk bedrag. Het is toch onmogelijk voor het centrum om hiermee te konkurreren ?

– VAN HOUTTE : Voorlopig wel misschien. Maar op termijn voorspellen we een terugkeer naar het centrum. Het aanbod van nieuwe kantoorruimte in de periferie is immers niet oneindig groot. Neemt de beschikbare oppervlakte af, dan zullen de prijzen stijgen en wordt het verschil met een gebouw in de binnenstad kleiner. Hetgeen dan weer zal leiden tot het opstarten van meer renovatieprojekten in het centrum. We verwachten dat de verhuis naar de stadsrand, de zogenaamde decentralizatiebeweging, in 1996 in kracht zal afnemen. 1995 is voor deze tendens ongetwijfeld een topjaar : in het eerste halfjaar alleen al verhuisden 4500 arbeidsplaatsen van het centrum van Brussel naar de periferie. Studies verwachten dat over het hele jaar 1995 zowat 45.000 m² kantooroppervlakte in het centrum en de 19 gemeenten zullen worden verlaten ten voordele van kantoorruimte in de periferie.

– Bedrijvenparken in de periferie zijn dus in trek. Aan welke voorwaarden moet een goed bedrijvenpark voldoen ?

– VANDECAUTER : Het moet goed bereikbaar zijn, doordacht zijn aangelegd met groen en vrije ruimte en architekturaal aantrekkelijk blijven. Belangrijk is bijvoorbeeld de eenheid van stijl tussen de verschillende gebouwen.

– SCHELLEN : De nieuwere parken maken niet meer de fouten van Keiberg I, één van de eerste perifere bedrijvenparken, gelegen in Zaventem. Hier stonden de gebouwen te dicht bij elkaar. Men kan beter wat hoger bouwen en toch meer vrije ruimte laten tussen de panden.

– JORIS : Onderhoud en aanpassingswerken zijn eveneens van groot belang. Tijdig het pand aanpassen aan nieuwe behoeften en vereisten houdt het gebouw aantrekkelijk en konkurrentieel. Een kantoorgebouw veroudert immers een stuk sneller dan vroeger. Na zes à zeven jaar zijn er vaak ingrepen nodig.

Geert Wellens

ERIC PEETERS (H&B) Voor het eerst sinds lang komen een groot aantal buitenlandse ondernemingen naar Brussel.

ALAIN VAN HOUTTE (JLW) Het zijn vooral ondernemingen uit de groene gordel die naar de periferie trekken.

WERNER JORIS (CAVENS) Kantoorgebouwen verouderen een stuk sneller dan vroeger.

JEAN-CLAUDE VANDECAUTER (KFR) Brussel wordt in de internationale pers beschouwd als hoofdstad vanEuropa. Dat trekt internationale ondernemingen en instellingen aan.

RALPH SCHELLEN (KING & CO) Het Gewop remt de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte in hetcentrum.

SIEB HOOGSTRA (DTZ) Wie nu renoveert, beschikt binnen enkele jaren over één van deschaarse topkantoorgebouwen.

KANTOORWIJKEN IN BRUSSEL Het lichtgroene gedeelte is wat men doorgaans als periferiebeschouwt.

Bron : Healey & Baker