KANTOREN. Klare Taal

De Brusselse kantorenmarkt is zieker dan algemeen wordt aangenomen.

Uit de Vastgoedbarometer leiden we af dat makelaars gematigd optimistisch zijn over de evolutie van de Brusselse kantorenmarkt. De harde feiten bewijzen echter dat de vastgoedkrisis in onze hoofdstad niet voorbij is. Integendeel zelfs.

MENOPAUZE.

De scherpe daling van de huur- en verkoopprijzen ligt achter de rug. Dat beweert de meerderheid van de door ons ondervraagde Brusselse makelaars althans. We beleven momenteel een overgangsfaze : de prijzen blijven al enkele maanden stabiel, en zullen de komende 6 tot 12 maanden evenmin fors schommelen. Daarna zijn prijsstijgingen waarschijnlijk, klinkt het binnen de sektor. In het najaar van 1997 zal men in het Brusselse centrum huurprijzen voor kantoren optekenen die 5 à 10 % boven het huidige niveau liggen.

Te optimistisch ? Waarschijnlijk niet. Op voorwaarde dat de ondervraagde makelaars spreken over gebouwen van topkwaliteit gelegen op een topligging. Voor panden die niet aan deze criteria voldoen, oogt de toekomst erg somber. Ze zijn het slachtoffer van twee tendensen die de kantoormarkt momenteel beheersen : de massale uittocht naar de periferie en het gebrek aan interesse voor B- en C-panden (verouderde gebouwen op een minder aantrekkelijke ligging).

Laten we met de eerste trend beginnen. Steeds meer ondernemingen verlaten hun onderkomen in het stadscentrum of de 19 Brusselse gemeenten en verhuizen naar de periferie (Zaventem, Waterloo…). Argumenten om deze stap te zetten, zijn in overvloed aanwezig. De bereikbaarheid bijvoorbeeld. De Brusselse binnenstad slibt dicht. Verkeersellende en parkeermoeilijkheden maken het erg moeilijk op een vlotte manier ondernemingen in het centrum te bereiken. Een probleem dat in de periferie niet bestaat. Werknemers van bedrijven die buiten Brussel gevestigd zijn, komen meestal van buiten de stad. Ze verlaten de snelweg voor de verkeerschaos begint, en parkeren hun voertuig bij wijze van spreken naast hun bureau.

NOODZAKELIJKE FACE-LIFT.

Tweede argument voor een verhuis naar de periferie : ondernemingen vinden hier nog voldoende m² topkantoren. In tegenstelling tot het Brusselse centrum. Daar bouwden promotoren de voorbije jaren nog nauwelijks nieuwe kantoren zonder vooraf reeds de huurder te kennen. Het aantal m² leegstaande A-kantoren is er beperkt. En slechts een klein aantal eigenaars is bereid (lees : kan het financieel aan) hun verouderde gebouwen te renoveren. Waarmee we bij de tweede trend zijn aanbeland : panden die men bij de B- en C-gebouwen klasseert (zowat 70 % van de gebouwen in Brussel), hebben nood aan een grondige opknapbeurt voor ze opnieuw de interesse van potentiële huurders opwekken. Maar renoveren is tijd- en vooral geldrovend. En niemand garandeert dat na de renovatie de huurders staan te dringen om het vernieuwde gebouw in gebruik te nemen. Kijk maar naar het prestigieuze Atrium Park in de Koloniënstraat : de eigenaars schermen met de interesse van meerdere potentiële huurders, maar het gebouw staat bijna één jaar na de oplevering nog steeds leeg.

De belangrijkste reden voor een verhuis naar de periferie is er echter één van financiële aard. Kwalitatief hoogstaande kantoorruimte huren buiten Brussel is stukken goedkoper dan binnen de 19 Brusselse gemeenten. De kosten en lasten liggen in de periferie bovendien een stuk lager. Let wel : we spreken niet over een verschil van enkele procenten. Op gebied van huurprijs en kosten/lasten zijn Brussel en de periferie gewoon niet te vergelijken. Steeds meer huurders in Brussel betalen momenteel enkel hun kosten als vergoeding voor het gebruik van de kantoorruimte. De huurprijs voor hun kantoorplatform is nul (0), de eigenaar van het gebouw rekent hen jaarlijks alleen de kosten en de lasten (samen toch nog vaak enkele duizenden franken per m²) aan. Maar zelfs dat bedrag ligt nog hoger dan de totale kostprijs (huur + kosten) van kantooroppervlakte in de periferie.

Steeds meer ondernemingen wagen de stap. B- en C-gebouwen in Brussel blijven leeg achter. Een onoplosbaar probleem ? Niet noodzakelijk. Al moet er dringend opgetreden worden. Door de eigenaars van verouderde gebouwen in de eerste plaats. Aan hen de taak hun gebouw te renoveren voor alle huurders naar betere (goedkopere) oorden zijn vertrokken. Tijdens de renovatie kunnen aan de huurders een aantal voordelen worden aangeboden. Een oplossing die eerder in dit blad (Trends nummer 25 van 22 juni 1995) door een aantal makelaars werd gesuggereerd.

Maar ook de overheid zal haar verantwoordelijkheid moeten opnemen. Leegstaande gebouwen betekenen immers minder belastinginkomsten voor de stad Brussel. Wat kan de overheid doen ? De binnenstad aantrekkelijker en beter bereikbaar maken. De belastingen op onroerend goed verminderen. Renovatie (fiskaal) aanmoedigen. Een greep uit de mogelijke maatregelen. Makkelijk zal het niet zijn. De markt voor kantoorvastgoed is ziek en heeft behoefte aan de harde, vaak pijnlijke maatregelen. Lapmiddelen helpen niet meer : de zachte heelmeesters uit het verleden zijn immers verantwoordelijk voor de stinkende wonden van de sektor.

Geert Wellens

BRUSSELSE KANTOORMARKT Beterschap voor topkantoren, desastreuze situatie voor tweederangspanden.