Kantoorflexibiliteit in tijden van crisis

Een professioneel kantoor zonder zware vastgoedinvesteringen, een grote flexibiliteit, diensten à la carte,… Deze troeven spelen

de business centers uit op de slabakkende kantoormarkt. Met succes?

Een business center? Als u nog nooit een voet heeft gezet in de inkomhal van zo’n center is een woordje uitleg wellicht op zijn plaats. In een business center huurt u kantoorruimte in combinatie met een aantal diensten zoals receptie, secretariaat, technisch onderhoud, schoonmaak enzovoort. En dit meestal per maand, flexibiliteit is dus een onderdeel van het concept.

Een echt nieuw fenomeen is het zeker niet. De eerste business centers ontstonden net na de Tweede Wereldoorlog in de Verenigde Staten. Het concept beleefde vervolgens een doorbraak in Groot-Brittannië om daarna vaste voet te krijgen op het continent. In de loop van de jaren zeventig kende de sector een expansie die wel afgestopt werd tijdens de vastgoedrecessie.

Tot dan waren business centers hoofdzakelijk lokale initiatieven. Maar in de jaren tachtig professionaliseerde de sector. Zo opende Regus in 1989 zijn eerste centrum aan het Stefanieplein in Brussel, waarna het aan een wereldwijde expansie begon. Vandaag is Regus wereldleider naast HQ Global Workplaces en Servcorp, dat sterk vertegenwoordigd is in Australië en Azië. Servcorp heeft ook een kantoor in Brussel, in de BastionToren. In ons land zijn Regus met 11 centers (34.000 m2) en NCI met vier centers (12.000 m2), de marktleiders. Maar daarnaast zijn er nog veel kleine, vaak lokale, initiatieven. Het merendeel van de business centers bevindt zich in de omgeving van de hoofdstad, maar ook Antwerpen, Gent, Luik, Namen en zelfs Rumst, Doornik en Moeskroen hebben business centers op hun grondgebied.

Delen en schaalvoordelen

De sector lijkt een nieuwe opleving te beleven. In Brussel getuigen de gemiddelde bezettingsgraad die diverse centra aangeven (Regus: 75 %; NCI: 67 %) en de groeiende omzetcijfers – in een toch vrij somber economisch klimaat – van een nieuwe opleving van de sector. “Ik denk dat de vastgoedeuforie van enkele jaren terug onuitwisbare sporen heeft nagelaten,” zegt WilliamWillems, country manager Belux bij Regus. “Veel bedrijven die gebouwen hebben gehuurd of gebouwd, stellen nu vast dat ze hun vastgoedbehoeften ruim hebben overschat. En dat is een nieuw fenomeen. Bedrijven hebben daarvoor nooit zo’n snelle opeenvolging van periodes van groei en daling meegemaakt. De onzekerheid is niet langer conjunctureel, ze is structureel geworden. Binnen deze context hebben bedrijven voor alles behoefte aan flexibiliteit. Ook hun vastgoedbehoeften kunnen ze niet langer op een klassieke wijze bekijken. Op termijn zullen conventionele kantoren een goede oplossing bieden voor een bepaald deel van de vastgoedbehoeften. Maar circa 30 % van de behoeften zal op een andere manier ingevuld moeten worden. Ik denk dan aan satellietkantoren, vergaderzalen, data rooms, kantoren in het buitenland enzovoort.”

Waarom kiezen bedrijven vandaag voor een business center? Dat de stap naar een business center geen enkele investering vergt, is een veel gehoord argument. Maar de grote flexibiliteit die de formule biedt, is ongetwijfeld de belangrijkste reden. Zo heeft Thermoking, een Amerikaans bedrijf, recent beslist om zich met vijftig medewerkers in het NCIBusinessCenter in Diegem te vestigen en dit voor een periode van drie jaar. “Flexibiliteit was één van hun voornaamste bekommernissen,” bevestigt BernardGross, general manager van NCI. “Aanvankelijk zou er zich slechts één afdeling vestigen, maar er zijn er nog vier andere bijgekomen.” Een gelijkaardige motivatie horen we bij DHL, dat over 3000 m2 in het PegasusPark (Regus) beschikt en Interbrew dat, bij gebrek aan plaats, er voor koos om zijn internationale divisie in het Regus center in Leuven onder te brengen. Dat business centers doorgaans op prestigieuze locaties gevestigd zijn, is voor een aantal bedrijven ook een argument.

Bij het lezen van bovenstaande bekende bedrijfsnamen denkt u misschien dat business centers iets zijn voor grote bedrijven. Een vergissing. Business centers trekken ook kleinere organisaties aan: bedrijven in ontwikkeling, vertegenwoordigingskantoren, advocaten en zelfstandigen. In Namen biedt Burogest bijvoorbeeld een aangepaste service voor medische beroepen. Het biedt gespecialiseerde secretariaatsdiensten en stelt zelfs praktijken ter beschikking.

En welk prijskaartje hangt er aan deze kantoorflexibiliteit? Bij Regus kan je vanaf 340 euro per maand een werkplek krijgen inclusief lasten en onderhoud. Als je daarbij een connectivitypacket en een internetaansluiting wil, betaal je 450 euro. Is dat veel? Uit een onderzoek van NCI moet blijken dat een bedrijf met 10 tot 25 mensen meestal goedkoper af is in een business center. “Dat is vooral het gevolg van schaalvoordelen en van het delen van faciliteiten,” stelt Bernard Gross. “Die schaalvoordelen spelen vooral bij het onderhandelen van contracten met leveranciers en dienstverleners. En in een business center worden de gemeenschappelijke delen zoals receptie, sanitair, kitchenette, fotokopieerapparaten, vergaderzalen, communicatieruimten enzovoort door de gebruikers gedeeld.”

Nieuwe concepten

De Brusselse toekomst voor business centers ziet er rooskleurig uit. Met de uitbreiding van de Europese Unie komen er met nieuwe lobbyisten en buitenlandse vertegenwoordigingen, potentiële gebruikers bij. Maar met originele concepten willen enkele aanbieders ook nieuwe markten aanboren. Zo biedt Regus vergaderzalen te huur aan in de luchthaven van Zaventem. Een initiatief dat aanslaat. En MCSquare, waarvan het business center in GreenSquare in Diegem volzet is, biedt sinds enkele maanden een nieuw concept in het tweede gebouw van dit complex. “Deze service, die GreenSquarePlus heet, biedt bedrijven een klassiek huurcontract, maar over een periode van drie jaar,” zegt TomFillet, directeur van MC Square. “Wij nemen de kantoorindeling en bekabeling voor onze rekening. Vervolgens kunnen de huurders à la carte gebruikmaken van onze diensten. Het is een formule die het midden houdt tussen een business center en de klassieke verhuur. Voor onze klanten houdt ze weinig risico’s in en toch genieten ze van een grote flexibiliteit. En ook de eigenaar is tevreden, want het gebouw loopt snel vol.”

“De onzekerheid is niet langer conjunctureel, ze is structureel geworden. Binnen deze context hebben bedrijven voor alles behoefte aan flexibiliteit.”

William Willems (Regus)

De veelal prestigieuze locaties van business centers zijn voor veel bedrijven aantrekkelijk.