Is vastgoed een goede investering in 2006?

In 2005 vloeide er weer massaal veel geld naar vastgoedprojecten. En ook voor 2006 zijn de vooruitzichten rooskleurig, daar zullen stijgende rentevoeten niet zoveel aan veranderen. De Brusselse vastgoedmarkt kampt wel met een tekort aan waardevolle producten.

De investeringen in vastgoed blijven nieuwe hoogten opzoeken: in 2005 zou het wereldwijde investeringsbedrag nog eens met 6 % toenemen. Alleen al in het Europa van de Vijftien werd tijdens de eerste zes maanden van het jaar een transactievolume van 55,2 miljard euro opgetekend. Dat betekent een stijging met 22 % in een jaar tijd.

De definitieve cijfers voor 2005 zijn er nog niet, maar dat de 460 miljard dollar (wereldwijd) uit 2004 overtroffen wordt, staat nu dus al vast. En het belang van grensoverschrijdende investeringen – in 2004 al goed voor ongeveer 100 miljard dollar – blijft ook toenemen.

“Dat type van investering is nog nooit zo interessant geweest,” luidt de analyse van Gaétan Clermont, gedelegeerd bestuurder van CB Richard Ellis (CBRE) België. “En dat is zeker zo als de investeerder voor de verwerving van onroerende activa een financiering van 70 à 80 % aanwendt. Als de interesten de hoogte ingaan, zal dat met vijftig of misschien honderd basispunten zijn. De investeerder heeft dan ook de tijd om de zaken te bekijken. De omvang van het verschil tussen de interestvoeten en het rendement is een echt historische en duurzame situatie. Vooral ook omdat analisten niet geneigd lijken om voorzichtige beleggers zomaar naar de obligatiemarkten af te leiden.”

Aarzelende Duitsers, gretige Amerikanen

Op de Europese markten staan de Duitse investeerders – die sinds enkele maanden veeleer aan de verkopers- dan aan de koperszijde staan – nog altijd op de eerste rij, maar ze verliezen duidelijk vaart. De Duitse beleggingsfondsen hebben in het eerste halfjaar van 2005 1,7 miljard euro geïnvesteerd, tegenover 5,2 miljard in 2004. In ons land heeft Oppenheim Re enkele maanden geleden een deel van zijn Brusselse vastgoedportefeuille op de markt gegooid. De verkoop van de tien gebouwen zou ongeveer 150 miljoen euro moeten opbrengen.

Een aantal Duitse fondsen toonde zich wel bijzonder proactief op de markten van de buurlanden. DB Real Estate, Degi en Difa zetten hun politiek van structurele investeringen voort en begeven zich daarbij steeds meer stroomopwaarts in de projecten, nog voor ze gecommercialiseerd worden, op voorwaarde dat de ligging van het goed ideaal is.

Investeerders van buiten Europa – met de VS, het Midden-Oosten en het Verre Oosten op kop – namen in absolute waarde een derde van de transacties voor hun rekening. De stijging van hun aandeel wordt voor het eerste semester van 2005 geschat op 50 %.

In de VS is de vastgoedzeepbel zo dreigend dat de fondsen aan de andere kant van de oceaan de Europese markt herontdekken. Volgens Gaétan Clermont heeft die terugkeer een grote invloed op de geldmassa in onze contreien “Temeer omdat die Amerikaanse fondsen erin slagen om heel snel aanzienlijke sommen cash bijeen te krijgen,” zegt hij. “Zo heeft bijvoorbeeld het Blackstone-fonds in een mum van tijd 1 miljard dollar ingezameld.”

Kijken we naar de aard van de investeerders, dan valt vooral de activiteit van de vastgoedportefeuillemaatschappijen op. Maar ook de beleggingsfondsen zijn buitengewoon actief.

Waar vloeit al dat geld naartoe?

Investeringen in kantoorgebouwen voeren nog altijd de bovenhand, maar het commerciële vastgoed – dat op de Europese markten iets meer beschikbaar is – wint stilaan terrein. Bij de acht grootste deals van dit jaar zijn er vijf overnames van commerciële vastgoedportefeuilles. Binnen dit segment is er een heropleving van de interesse voor traditionele handelszaken (in winkelstraten) ten nadele van de winkelcentra, die nog maar 38 % van het investeringsvolume uitmaken tegenover 50 % vorig jaar.

Een ander product dat de institutionele investeerders in het vizier hebben, is het ontluikende segment van ‘alternatief’ vastgoed, vooral dan op de Angelsaksische markten. “Het gaat om investeringen in ziekenhuizen, verzorgingsflats, netwerken van benzinestations, scholen, internaten, stations en zelfs gevangenissen,” weet Jean-Paul Ducarme, European director van de afdeling investeringen voor België en Luxemburg. “En gezien de enorme hoeveelheid liquiditeiten die geïnvesteerd kunnen worden en de overvloedige vraag, kan alle vastgoed dat cashflow genereert verhandelbaar en rendabel gemaakt worden. Vooral als de huurders solvabel op lange termijn zijn.”

Opvallend is ook de stijging van de buitenlandse investeringen in Duitsland, een markt die tot nog toe vooral voorbehouden was voor de lokale spelers. Andere naburige markten die op dit ogenblik gewild zijn, zijn de Scandinavische landen, die geruime tijd uit de gratie van de beleggers vielen, en de oostelijke nieuwkomers in de Europese Unie, met Polen en Tsjechië op kop.

Een constante op de Europese markt is dat de waarde van de aangekochte goederen en portefeuilles blijft stijgen: 54 % van de transacties ligt tegenwoordig boven 100 miljoen euro. Ook op de grensoverschrijdende markt wordt die tendens vastgesteld: de waarde van de gemiddelde investering bedraagt daar 56 miljoen euro, dat is 15 % meer dan een jaar geleden.

België: tekort aan waardevolle producten

Hoe brengt de Belgische vastgoedmarkt het er in dit woelige tijdperk van af? Wat de volumes betreft, verwachten de vastgoedadviseurs dat voor 2005 een investeringsbedrag van 2 miljard euro haalbaar is. Dat is wel een derde minder dan in 2004. “België is een beperkte markt, die vooral ten prooi is aan de internationale kapitaalstromen,” zegt Jean-Paul Ducarme. “Maar de markt kent zo’n gering aanbod aan waardevolle producten, dat de zoektocht van de investeerders steeds moeizamer verloopt. Dat heeft ook als gevolg dat de financiële constructies alsmaar ingewikkelder en de procedures steeds langer worden.”

Ducarme geeft toe dat dit voor de vastgoedadviseurs een ‘gunstige’ ontwikkeling is. “Zelfs als een Ier een gebouw in België verkoopt aan een andere Ier, kan hij nog niet zonder het advies van Belgische specialisten. Zo ingewikkeld is het juridische en wettelijke raamwerk.”

Investeerders uit Ierland en het Midden-Oosten tonen nog altijd veel interesse voor Belgisch vastgoed. We mogen ook de terugkeer van de Scandinavische beleggers niet uit het oog verliezen. Maar de meerderheid van de kopers komt zoals voorheen uit België, Duitsland en Nederland, in die volgorde. “Wanneer we de acquisities optellen in de periode 1999-2005, zien we dat de Belgen resoluut baas blijven in eigen huis,” stelt Ducarme nog vast.

Licht herstel van de huurmarkt

Intussen komt er ook bemoedigend nieuws van de verhuurmarkt. Met een kantooropname van 350.000 vierkante meter tijdens de eerste negen maanden van 2005 – waarbij de overheidsinstanties steeds minder afnemen (26 %) – doet de Brusselse kantoormarkt het vrij goed. “Het gaat weliswaar niet om een netto take– up, maar die constante activiteit is hoe dan ook positief voor de vastgoedmarkt,” stelt Gaétan Clermont. “Het zorgt ervoor dat nieuwe projecten opgevuld raken. En zo komen ook oude, te renoveren gebouwen, die als B of C geklasseerd stonden, op de investeringsmarkt terecht. Dat kan de markt en de kwaliteit van het Brussels kantooraanbod op termijn alleen maar ten goede komen.”

Er is wel een voorwaarde: een succesvolle opname van de voorraad projecten die in de komende 24 maanden zijn gepland. “De leegstand is al abnormaal hoog en als die nog toeneemt, zal dat een negatief effect hebben op de markt, zowel op die van de verhuring als die van de beleggingen,” waarschuwt Clermont.

Philippe Coulée

In de VS is de vastgoedzeepbel zo dreigend dat de Amerikaanse fondsen opnieuw de Europese markt ontdekken.