Is dit nog een tijd om een woning te kopen?

Tijdens het tvûdebat De Zevende Dag, de zondag na de aanslag op het World Trade Center, vroeg een kijker uit het publiek “of dit nog een tijd was om een woning te kopen”. Eigenlijk hangt het ervan af met welk geld u dat wil doen.

Er zaten drie professoren economie in de VRT-studio, maar toch werd de vraag aan ex-premier Jean-Luc Dehaene (CVP) gesteld. De vraagsteller zag dit meer als een kwestie van vertrouwen dan als een analytische zaak. Moeten wij onze privé-investeringsplannen aanpassen wegens de macro-economische en militaire gevolgen van de aanslagen in New York en Washington? Economische studies vertellen ons dat de bestedingen van duurzame goederen, zoals woningen, auto’s en ander duurzaam goed, op en neer bewegen met de index van het consumentenvertrouwen. En waarom zou ons vertrouwen nu geschokt zijn?

Nog voor hij ontdekt had wie de vijand was, had de Amerikaanse president, CNN-napratend, meteen tot een oorlog opgeroepen _ daarbij verkondigend dat hij hem zou winnen. George W. Bush zag zichzelf al voor God en Vaderland als een onoverwinnelijke Sylvester Stallone uit de smeulende puinhopen komen met Bin Laden in touw. De wereld nam hem (ten onrechte?) au sérieux, en iedereen dacht meteen aan zijn of haar laatste oorlogservaring terug; dat was de Golfoorlog of de Tweede Wereldoorlog. En als bewoner van deze planeet kun je op twee manieren bij een oorlog betrokken zijn: ofwel onderga je lijfelijk de oorlog om je heen, ofwel onderga je de economische gevolgen.

Om dit soort rampvooruitzichten aan te pakken, kun je best enkele plausibele extreme scenario’s uitwerken. Het is vandaag duidelijk niet het moment om in Afghanistan een woning te kopen. Maar ruim één maand na 11 september vreest niemand een directe militaire impact op België, of een herhaling van de verwoesting van de Tweede Wereldoorlog in ons land.

Aan de economische fall-out zullen we echter niet ontsnappen, en misschien ook niet aan de schrapnel van terroristische aanslagen bij ons. Als je bij de ordediensten of de hulpverleners werkt, is dat geen ver-van-mijn-bed-show, maar op zich is het nog geen reden om geen woning te kopen als je dat al van plan was.

Terug naar de in vraag gestelde woningaankoop. Wil je een woning kopen, dan bedraagt de aankoopprijs vaak drie keer je netto-inkomen, en koop je met een financiering op twintig jaar. Hoe groter het aandeel van de lening in de totale waarde, hoe meer je blootstaat aan het risico dat je de lening niet kunt afbetalen als er iets verkeerd loopt met je inkomen. En je kunt beter enkele jaren blijven huren, of kleiner wonen, dan op dat vlak moeilijkheden te zoeken. Maar ging je de woning kopen met de opbrengst van de verkoop van je vorige (misschien grotere) huis, of koop je met geërfd of gekregen geld, of koop je de woning met de opbrengst van de verkoop van aandelen, dan vrees je geen problemen als gevolg van het WTC-debacle. We moeten ervan uitgaan dat de vraagsteller verontrust was omdat hij onraad rook in zijn concrete geval.

Bij het inschatten van de mogelijke economische gevolgen van de nieuwe oorlog, zou ik uitgaan van het basisscenario voor de VS- en euro-economie, met en zonder de specifieke impact van de aanslagen.

De algemene economische vooruitzichten voor de euro-economie in het volgende decennium zijn erg gemiddeld, de debatten tussen economen onbeslist _ zoals zo dikwijls. De regeringen willen hun budgetten onder controle houden, de centrale bank staat direct op de rem, de multinationals rationaliseren, en sommige sectoren zijn grondig door elkaar gerammeld.

De vraagsteller zag in dat alles geen probleem om aan een woning te denken. Het is duidelijk dat hij meer bezorgd is over de specifieke impact van de aanslagen op zijn job en wedde, of op de leenvoorwaarden en de inflatievooruitzichten. Maar de laatste twee factoren kunnen niet negatief zijn: de rente zal in een recessie dalen, en als er inflatie komt, zit je met vastgoed in eerste klas.

Impact op jobs zal er zeker zijn. In de landbouw, veeteelt, de vleessector, maar ook de elektronica, de software, de effectenhandel en de telecom ging het al niet zo best, maar door de gebeurtenissen van 11 september worden de luchtvaart, de hotel- en ontspanningssector, de reclame en dus de media (en ik vergeet zeker nog sectoren) direct en onverwacht extra getroffen. In een aantal sectoren zitten veel gezinnen onverwacht met acute problemen, tenzij de situatie zich relatief vlug oplost.

Indirect zitten we allemaal met de economische gevolgen, want als in de economische kringloop onze leveranciers en afnemers problemen hebben, voelen wij dat in de prijzen en leveringsvoorwaarden. Ook al omdat het onvermijdelijk is dat de budgettaire situatie van de overheid moeilijker zal worden.

De toestand van iedereen moet in het licht van zijn concrete omstandigheden bekeken worden. Maar heel wat gezinnen hebben een reden om bezorgd te zijn en minder vertrouwen te hebben. Voor meer gezinnen dan voorheen is het nu geen tijd om een woning te kopen.

Hoe lang zal dat zo blijven? Als de Amerikaanse acties relatief beperkt blijven, is de onzekerheid misschien vlugger over dan we denken. Maar als de terreur en het geweld uitbreiden, dan ontstaat een heel ander geval. Van die cinéma vérité wordt het scenario alle dagen verder bijgeschreven.

Maar misschien had de vraagsteller zijn vraag toch beter aan een economist gesteld.

Emiel Van Broekhoven

De auteur is hoogleraar economie aan de Universiteit Antwerpen en voorzitter van de Vlaamse Federatie van de Beleggers.

Niemand in België vreest voor een herhaling van de verwoestingen van WOII, maar aan de economische fall-out zullen we niet ontsnappen.