“Inwijkelingen zullen de vastgoedprijzen stutten”

Het komende decennium krijgt Vlaanderen er een half miljoen inwoners bij, die allemaal een woning nodig hebben. De instorting van de vastgoedmarkt door een overaanbod is dan ook een mythe. Dat zegt de Leuvense professor Erik Buyst.

De nieuwste cijfers van de federale overheidsdienst Economie tonen aan dat vooral villa’s, landhuizen en bungalows worden getroffen door een reële daling van de vastgoedprijzen. Sommige pessimistische waarnemers spreken van de voorbode van een massale crash. Ivan Van de Cloot van de denktank Itinera en voormalig ING-econoom, zag zelfs de mogelijkheid van ‘asset meltdown’, een scenario waarin gepensioneerden de komende twintig jaar massaal hun oude woning op de markt gooien. “Welkome zuurstof voor jonge gezinnen”, noemde hij dat, waarop hij prompt de banbliksems van de vastgoedsector over zich kreeg.

Erik Buyst, professor economie aan de KU Leuven, denkt dat het zo’n vaart niet loopt. “Volgens de nieuwste cijfers van de demografische evolutie tot 2060, komen er de volgende tien tot vijftien jaar zo’n half miljoen nieuwe Vlamingen bij, onder wie veel inwijkelingen”, sust de prof, ook promotor van het Steunpunt Ruimte en Wonen (een kenniscentrum dat wordt gesteund door de Vlaamse overheid). Eurostat verwacht dat in 2060 ons land 12,294 miljoen inwoners zal tellen, 1,6 miljoen meer dan vandaag. “Die zullen allemaal een plaats zoeken om te wonen. De oudere mensen of hun erfgenamen vinden dus zeker voldoende gegadigden als ze de gezinswoning willen verkopen.”

Buyst wijst wel op een ander fenomeen dat de prijzen kan aantasten: de veroudering van het woonbestand. Die is volgens hem ‘dramatisch’. 32 % van de Belgische woningen werd gebouwd voor 1945 (15 % zelfs voor 1919). In het Europa van de 15 is dat 23 % (waarvan de helft voor 1919). “Een eigen woning bouwen, is meestal een gevolg van de verbetering van de economische positie. Wie werk heeft, bouwt een huis. De arbeiders die in Wallonië bij de eersten waren om te profiteren van de industriële revolutie, konden dus vroeg hun bakstenen droom realiseren. Heel wat van die huizen staan er nog altijd. Het probleem van het verouderde vastgoedbestand is ronduit schrijnend onder de taalgrens.”

TRENDS. Waarom is een verouderd woningbestand een probleem?

ERIK BUYST (KU LEUVEN). “Een oudere woning vreet in op het gezinsbudget. Meestal heeft ze centrale verwarming noch isolatie, laat staan de meest recente energiebezuinigende technieken. Mensen die noodgedwongen in deze huizen wonen, hebben sowieso al weinig middelen, zodat ze extra hard worden getroffen. Heel wat gepensioneerden blijven bij wijze van spreken in enkele kamers wonen, en sluiten de rest van het huis af. Alleenstaanden, allochtonen of andere zwakke groepen kunnen die dure investeringen evenmin aan. Gelukkig trachten de gewesten de eigenaars van deze woningen tegemoet te komen, maar soms blijft dat een maat voor niets.

“Deze groepen zijn immers slecht geïnformeerd. De overheid moet niet alleen energiebesparende maatregelen stimuleren. Ze heeft ook de plicht de mensen te bewerken die er een beroep op kunnen doen. Die huizen moeten gerenoveerd worden, want zoals ze nu verkommeren is ronduit slecht voor de economie. In sommige steden ontstaan echte stadskankers, met alle gevolgen voor de veiligheid.”

In de vastgoedsector gaan stemmen op om de btw op nieuwbouw, nu 21 %, gelijk te stellen met de btw op renovatiewerken, 6 %. Dan kunnen die huizen worden afgebroken en vervangen door nieuwe vastgoedprojecten, luidt de redenering. Terecht?

BUYST. “Als gerichte maatregel voor bepaalde wijken kan dat een goede zaak zijn, en het is ook al gebeurd. Een veralgemeende btw-verlaging is misschien niet aangewezen. Door de verschillende tarieven zullen eigenaars eerder geneigd zijn te investeren in hun woning dan die te verkopen. Het is een sociale maatregel. Ze hebben immers niet de middelen om een compleet nieuw gebouw te laten optrekken. Het alternatief is verkopen, en zo zouden de eigenaars uit hun eigen wijken worden verdreven of verplicht worden te huren.”

En zo komt men van de regen in de drop, blijkt uit een eerder onderzoek van u?

BUYST. “De huurmarkt dreigt te marginaliseren. Allerhande strakke maatregelen, bedoeld om de huurders te beschermen, hebben het omgekeerde effect. Niemand wil nog eigenaar zijn van een woning om die te verhuren. Het rendement is veel te klein, minder bijna dan van een obligatielening (verhuur en wederverkoop zelfs inbegrepen). Enkel de chique villa’s voor expats vinden nog kopers als opbrengsteigendom. Die moeten toch niet beschermd worden? Ik pleit voor een tweesporenbeleid: minder regels voor bepaalde segmenten van de private huurmarkt.”

“Toch schroeft de woninghuurwet de huurwaarborg, een van de weinige zekerheden van de verhuurder, terug van drie tot twee maanden huur. Er is een ernstige spanning tussen de belangen van de huurders en die van de verhuurders. Drie maanden huur is voor veel huurders inderdaad een moeilijke kaap om te nemen, dus is een vermindering in hun voordeel. Maar het perverse gevolg van de verlaging is dat de verhuurder de kandidaat-huurder nog meer gaat screenen, en mensen in een iets moeilijkere financiële toestand gewoon geweigerd worden.”

Wat kan de overheid dan wel doen?

BUYST. “Een alternatief voor de bescherming van de huurders zijn stimulansen voor de verhuurders. Ik pleit voor een andere belastinggrondslag dan het kadastrale inkomen – dat overigens dringend moet worden aangepast aan de reële situatie van bepaalde buurten. Voor huurwoningen moet de werkelijk geïnde huur kunnen worden verminderd met alle kosten. Daardoor worden de verschillen in fiscale behandeling van particuliere verhuurders (die 18 % van het totaalbestand aan woningen bezitten) en vennootschappen (goed voor 1 %) weggewerkt. Zo komt er een fiscale stimulans voor renovatie en komen onderhouds- en herstellingswerken weer in de reguliere economie – waar ze thuishoren.

“Andere mogelijkheden zijn investeringssubsidies, voordelige leningen en de verlaging van de erfenis- en schenkingsrechten als het huurcontract wordt verlengd. Ook zou men bevaks kunnen toelaten een deel van de middelen te gebruiken voor het optrekken van residentiële gebouwen.

“In Frankrijk, waar er ook een schrijnende afname was van het aandeel van de private huurwoningen, bestaat sinds enkele jaren een systeem van fiscale voordelen voor private verhuurders. Die krijgen ook gesubsidieerde leningen als ze de woning verhuren tegen een bepaalde prijs aan mensen met een laag inkomen. Dat lijkt te werken.”

U pleit dus voor een tussenkomst van de overheid op de huurmarkt. Waarom laat u de markt niet spelen?

BUYST. “Omdat de normale regels van vraag en aanbod er niet werken. De huurmarkt dreigt door het extreme gewicht van de eigenaars-bewoners op de woningmarkt een bipolaire restmarkt te worden. Ze wordt een marginaal fenomeen waar de markt mede door het gebrek aan transparantie, de zwakte van de vragende partij en de versnippering geen greep op heeft. Als de overheid niet ingrijpt, ontstaat op termijn een woningtekort in de steden – zeker als de prijzen van het vastgoed stijgen, wat ik verwacht. We willen toch niet dat mensen verplicht worden in woonwagenkampen te huizen bij gebrek aan een betaalbare huurwoning?

“Vergeet ook niet dat het aandeel van de socialewoningbouw in vergelijking met het buitenland erg klein is, zo’n 6 %. In het buitenland is dat 10 %. Dat moet ons streefcijfer zijn. We zien nu bijvoorbeeld heel wat pps-constructies, waarbij de overheid de privésector verplicht een deel van de nieuwbouw in te kleuren als sociale woningen. Ik weet dat promotoren gruwen van dit soort initiatieven, die een deel van de aantrekkelijkheid (dus de winst) van hun projecten wegnemen, maar het lijkt me wel de goede weg.

“Vandaag is er een verhuurdersmarkt voor 25 % van de gezinswoningen. Als 10 % een sociale woning kan huren, rest er nog 15 % die bij particuliere eigenaars terechtkomt. Door de greep van de overheid op dit segment – waar de vragende partij ook iets weerbaarder is dan in het onderste deel van de markt – te versoepelen, creëer je wat lucht, zodat de investeringen van de eigenaars weer rendabel worden. Vergeet ook niet dat het aandeel van de gepensioneerden onder de aanbieders van huurwoningen relatief groot is. Voor hen is de woning een aanvulling op hun pensioen, en ze zijn minder geneigd te investeren.”

Heel veel Belgen hebben een eigen huis. Dat is toch ook positief?

BUYST. “Sinds de Tweede Wereldoorlog stimuleert de overheid de verwerving van een woning. Met succes. In 1947 was 75 % van de gezinnen nog huurder, nu is 75 % eigenaar. Dat is een goede zaak. Een eigen huis is nog altijd de beste verzekering tegen armoede op de oude dag. In het licht van de aankomende vergrijzing is dat niet onbelangrijk. Dat neemt niet weg dat de ondersteuning van de eigenaars-bewoners schril afsteekt tegenover de positie van de eigenaars-verhuurders.”

U spreekt van zware problemen met de kwaliteit van de woningen in Wallonië. Vlaanderen moet zich geen zorgen maken?

BUYST. “Zeker wel. In de nabije toekomst kan het probleem in Vlaanderen even erg worden. De oudere villa’s rond de steden worden voor de oudere bewoners onbetaalbaar. Je kunt wel investeren in energiebesparing, maar die rendeert pas na vijf jaar. Velen laten het er dus bij zitten. Eigenlijk beantwoorden deze woningen niet meer aan de moderne inzichten van het gebruik van schaarse gronden. Ze zijn gewoon veel te groot.”

Verkavelen, dus?

BUYST. “Dat lijkt de beste oplossing. In heel wat gemeenten is dat echter verboden (door een minimumlengte voor de gevel op te leggen, bijvoorbeeld), omdat ze vrezen dat het exclusieve imago van de villawijken wordt aangetast. Misschien is enig realisme wel op zijn plaats. Het is beter dat twee gezinnen leven in een voor elk ietwat kleinere kwaliteitswoning, dan dat het patrimonium van grote villa’s verkrot.”

“De overheid zou een inventaris moeten maken en duidelijk maken hoe groot het aanbod van te renoveren woningen en te vergunnen nieuwbouw is. Transparantie zal de hysterie over het zogenaamde schaarse aanbod – die mee de oorzaak was van de stijgende grond- en vastgoedprijzen – waarschijnlijk temperen. Positief aan deze stijging is dan weer dat de omvang van de kavels is afgenomen. De beschikbare ruimte wordt nu economisch efficiënter gebruikt.

“Er is trouwens een evolutie van de buitenwijken naar de stedelijke centra. Er worden tegenwoordig fenomenaal veel luxeappartementen gebouwd, voorzien van alle mogelijke energiebesparende technieken. Die trend zal nog versterken. In Europa woont slechts 55 % van de gezinnen in een eengezinswoning, in België is dat 79 %. Ik wil de Vlaming zijn huis met een tuin niet afpakken, maar dat ideaal zal in de toekomst vooral weggelegd zijn voor de hogere inkomens. En zelfs die opteren steeds meer voor een woning dicht bij de plaats waar ze werken. De files jagen de mensen de stad in.”

Hoe duidt u de recente stagnatie en zelfs afname van de vastgoedprijzen?

BUYST. “Die was perfect voorspelbaar. We beleven het tijdperk van de grote afvlakking. De aandelenkoersen kenden excessieve stijgingen, net als het vastgoed. Die excessen worden nu weggewerkt, wereldwijd. Dat gebeurt altijd met schokken. Net omdat de Belgische vastgoedmarkt geen excessen heeft gekend, is de crash aan ons voorbijgegaan. Maar goed ook. Ik ben ervan overtuigd dat het vastgoed in België sowieso gespaard zal blijven van zware dalingen, omdat de aanwezigheid van Europese instellingen de Brusselse prijzen ondersteunt. Er zijn steeds meer nieuwe inwoners.”

U stelt dat het komende decennium de Vlaamse bevolking wordt uitgebreid met een half miljoen. Zullen die nieuwelingen voldoende middelen hebben om de woningen te kopen die door de demografische evolutie vrijkomen?

BUYST. “Dat zal eerder gebeuren door mensen met een hoger inkomen. De mensen uit de Europese lidstaten, bijvoorbeeld, hebben doorgaans voldoende geld voor een kwaliteitswoning. Die zullen ze zoeken tot ver buiten de grenzen van de hoofdstad. Maar onder de nieuwelingen – regulier of niet – zijn er ook veel financieel zwakkeren.

“Let wel: we spreken, met inbegrip van de natuurlijke aangroei, over bijna 40.000 nieuwe inwoners per jaar in Vlaanderen. Daar moet je rekening mee houden in het huisvestingsbeleid. Er is een serieuze behoefte aan nieuwbouw. Die zal betaalbaar moeten zijn.”

“Kijk naar de realiteit van de meest recente immigratie. Van de Turkse en Marokkaanse huishoudens woont meer dan een vijfde in woningen gebouwd vóór 1919. Dat is dus fors meer dan onder de andere nationaliteiten. Voor woningen gebouwd vóór 1946 is het verschil nog opmerkelijker: respectievelijk 59 % en 53 % van de Turkse en Marokkaanse huishoudens woont in zo’n huis.

“De steden met relatief oudere woningen zullen – naar traditie – de klap opvangen van de massale immigratie. De ver-oudering van het woningbestand zal zich dus niet laten voelen in Schoten of Brasschaat, maar in Berchem of Borgerhout – om het even over de grootste stad van Vlaanderen te hebben. Een aangepast woningbeleid is dus levensnoodzakelijk, ook voor de huidige bevolking. Ik vrees dat de meeste bestuurders van de steden amper weten wat er op hen afkomt.” (T)

Door Hans Brockmans Foto’s Thomas De Boever