REAL, de ontwikkelaar achter een van de duurste woningen van het land: ‘Wij zijn een speedbootje in woelige wateren’

Het jonge vastgoedbedrijf REAL trekt de aandacht met ambitieuze projecten. De oprichters zijn twee ondernemende Gentenaars met een sterk netwerk, die de grote spelers soms te snel af zijn.

In maart tekende REAL een van de opvallendste vastgoeddeals van dit jaar: de verkoop van de Vlasfabriek in Sint-Martens-Latem. In de media ging de aandacht vooral naar het prijskaartje – ongeveer 25 miljoen euro – en de koper van de tot privéwoonst omgevormde fabriekssite. Het bleek om Jan Helskens te gaan, een van de oprichters van de keukengereiproducent The Cookware Company.

Glenn Van Ooteghem en Louis De Clercq, de oprichters en bestuurders van REAL, hullen zich nog altijd in stilzwijgen als naar de naam van de koper wordt gevraagd. “We zijn daarover het hele traject lang discreet gebleven en zullen er ook nu niet over communiceren”, zegt Louis De Clercq. Over het project zelf willen ze wel honderdtuit vertellen. Omdat het hun eerste residentiële realisatie is. “En ook omdat het zo goed onze visie op ontwikkelen weerspiegelt”, stelt Glenn Van Ooteghem.

De Clercq en Van Ooteghem wisten van het bestaan van de site af via Koenraad Belsack en Nele Van Damme, de eigenaars van het Gentse vastgoedbedrijf Upgrade Estate. “Koenraad en Nele hadden de site ergens begin jaren 2000 gekocht”, vertelt De Clercq. “Door de steile groei van Upgrade Estate was de herontwikkeling van een fabriekspand langs de Leie niet hun eerste prioriteit. Door onze goede relatie en het wederzijdse vertrouwen hebben we de site in 2020 in alle discretie kunnen kopen.”

Voor de middelen konden ze terecht bij een andere bekende naam in het vastgoedwereldje, de Kempense ondernemer Wim Heylen, bekend van Heylen Group en Heylen Warehouses. Louis De Clercq, die zijn carrière opbouwde bij de vastgoedadviseur Ceusters, had al enkele vastgoedtransacties begeleid voor Heylen (zie kader ‘Veel geleerd bij Foster + Partners’). “Wim had enkele ballonnetjes opgelaten om bij hem te komen werken”, zegt De Clercq. “Maar eigenlijk groeide al snel de zin om veeleer als partners de krachten te bundelen.”

Erfgoed langs de Leie

De Vlasfabriek is een uitzonderlijk project op een uitzonderlijke locatie. In een bocht van de Leie in Sint-Martens-Latem herontwikkelde REAL de voormalige fabriekssite van het vlasbedrijf Baetens tot een minimalistische villa met een woonoppervlakte van 2.000 vierkante meter. Het domein van 2,64 hectare heeft een privé-oever van 350 meter langs de Leie. “Een transformatie op zo’n locatie is geen gesneden brood”, zegt Louis De Clercq. “Klassiek willen projectontwikkelaars de bruto vloeroppervlakte maximaliseren. Er waren ook plannen om op de site twaalf woonentiteiten te realiseren. Wij hebben het omgekeerde gedaan en geopteerd voor één heel ruime entiteit. We hebben de site ook zo veel mogelijk onthard en een aangrenzend perceel bijgekocht om de ruimtelijkheid en het aantal meter Leieoever nog op te voeren.”

“Less is more was hier echt wel de sleutel”, vult Van Ooteghem aan. “Waarom? Omdat het kwaliteit toevoegt. Voor veel projectontwikkelaars is dat een onbegrijpelijk logica. Dat het hier lukt, heeft veel te maken met de plek zelf: het is een absolute toplocatie. Daar hoort dan ook een topproduct bij. Ontwikkelen is het juiste product op de juiste plaats zetten. In dit geval vergt dat oog voor detail en veel aandacht bij de keuze van de materialen. Er is gekozen voor eenvoudige materialen, zoals de bestaande baksteen en zink. Voor de nieuwe elementen in prefabbeton hebben we samengewerkt met een lokale fabrikant. We zijn tot in Duitsland gaan zoeken voor de juiste granulaten om een product te creëren dat aansluit bij het industriële erfgoed op de site. We zijn daar maandenlang mee bezig geweest.”

Kleine structuur

De Clercq en Van Ooteghem richtten REAL eind 2017 op. De Clercq: “Normaal hoop je je carrière te kunnen eindigen met zo’n project als de Vlasfabriek. Wij zijn ermee gestart. Dat is best wel zot. We hebben het geluk gehad dat Wim en zijn vrouw Ann wilden meestappen in dit verhaal. Ze hebben niet alleen de financiële slagkracht, ze zijn ook bereid om mee out of the box te denken.”In 2019 draaide de Belgische vastgoedmarkt nog als een tierelier.

Projectontwikkelaars haalden onder meer via vastgoedfondsen massaal geld op, dat ook snel werd geïnvesteerd in nieuwe projecten. “We zijn omgekeerd te werk gegaan”, zegt De Clercq. “Onze inner circle zei: zoek een goed project, dan zullen wij het mee financieren.” Vijf jaar later heeft REAL 73.307 vierkante meter gebouwen gerealiseerd of in de uitvoeringsfase zitten, goed voor een investeringsvolume van 78 miljoen euro. Het spitst zich toe op twee vastgoedsegmenten: residentieel en (semi-)industrieel.

REAL combineert zijn ontwikkelingsactiviteiten met vastgoedconsultancy voor bedrijven en organisaties. “Die partijen doen een beroep op ons voor masterplanning, conceptontwikkeling, portefeuille-audits of projectmanagement”, legt Van Ooteghem uit. “In de beginjaren waren die consultancy-activiteiten noodzakelijk om rond te komen. Vandaag is consultancy nog goed voor ongeveer 15 procent van onze inkomsten. Maar we doen dat nog altijd graag en werken nog altijd samen met partijen uit die beginperiode.”

Ondanks de toename van het aantal projecten – zestien inmiddels – is REAL nog altijd een tweemanszaak. Die kleine structuur is in het huidige uitdagende vastgoedlandschap een voordeel, ervaart De Clercq: “We zijn een speedbootje in de woelige wateren. Als het nodig is, kunnen wij snel beslissen. Grote vastgoedbedrijven zijn veeleer tankers: zij missen die wendbaarheid. We zijn schuldenvrij en hebben een lage overhead. In deze uitdagende tijden moet je sterk zijn – begrijp: kapitaalkrachtig – of je heel snel kunnen aanpassen.”

De taakverdeling tussen architect Van Ooteghem en Louis De Clercq, die economie en lichamelijk opvoeding studeerde, verloopt heel “natuurlijk”. Van Ooteghem: “Als er een vraag binnenkomt, weten we beiden meteen wie dat op zich zal nemen. Het wijst zichzelf uit. Onze expertise is heel complementair. En het hele traject van een vastgoedproject, van de pré-aankoop tot en met de oplevering, kunnen we met z’n tweetjes perfect afdekken.”

Maximaliseren als het moet

East Gate is het eerste grote semi-industriële project van de tandem De Clercq-Van Ooteghem. Op een terrein van 4,8 hectare in de oksel van de afrit Destelbergen van de R4 ontwikkelt REAL in samenwerking met de aannemer Stadsbader een bedrijvenzone met kmo-panden en build-to-suit-bedrijfsgebouwen. “Op die locatie doen we eigenlijk het omgekeerde van de Vlasfabriek”, zegt Van Ooteghem. “We willen hier zo veel mogelijk vierkante meters vloeroppervlakte realiseren. Dit is een heel ander product. Er is veel vraag naar bedrijfsgebouwen, maar de ruimte ervoor is beperkt. Als wij op dit terrein het dubbele kunnen bouwen, hoeft men elders geen open ruimte meer aan te snijden.”

Eind dit jaar levert REAL er diverse gebouwen op, waaronder een nieuwe hub voor het Wit-Gele Kruis. De Clercq: “Dat is niet meteen een organisatie die je op een bedrijvenzone verwacht en het is ook een atypisch bedrijfsgebouw, met twee ondergrondse niveaus. Binnen de contouren van het perceel is het gebouw zo ontworpen om er de maximale oppervlakte uit te halen. Het Wit-Gele Kruis zal in dit gebouw onder meer hun poolwagens stockeren.”

Pal in het centrum van Gent staat het volgende residentiële project van REAL op stapel: de omvorming van het voormalig Finse consulaat tot een residentie met een binnentuin van 450 vierkante meter. “Daar hanteren we opnieuw het less-is-moreprincipe”, licht Van Ooteghem toe. “We zouden daar acht – en met een beetje duwen misschien zelfs negen – units in kunnen krijgen. We beperken ons tot vier ruime, luxueuze wooneenheden. Opnieuw met één reden: het product 100 procent doen kloppen.”