In de Leopoldwijk voorrang geven aan kantoren

AXA Belgium Real Estate behoort tot de belangrijkste eigenaars-investeerders in de Europese wijk van Brussel. Topman Thierry Rousselle roept op tot realisme bij de verdere ontwikkeling van de Leopoldwijk.

TRENDS. Tijdens een recent seminarie van Urban Forum uitte u ernstige twijfels bij het plan voor meer functievermenging in de Europese wijk.

THIERRY ROUSSELLE (AXA BELGIUM REAL ESTATE). “Een stad is per definitie gemengd. Er bestaan heel wat theorieën over de binnenstedelijke mix, maar alleen theorieën die in de praktijk gebracht kunnen worden, zijn van belang. Het richtplan is een zeer volledige studie en voor de stadsmeubilering werd uitstekend prospectiewerk geleverd. Maar de Leopoldwijk zoals ze nu gedefinieerd wordt, beslaat slechts 1,2 vierkante km of zowat 3 % van het grondgebied van het Brusselse hoofdstedelijke gewest. Is dat wel de juiste kritische massa voor een analyse van de gemengdheid?

“Vergeet niet dat de Europese wijk geenszins monofunctioneel is. Er wonen nu zo’n 12.000 mensen. Als we er rekening mee houden dat er meer dan 1000 woningen op stapel staan, dan zal de grens van 15.000 inwoners weldra bereikt worden. Dat zou neerkomen op ongeveer 1,2 miljoen m2 aan huisvesting. Vergelijk dat met de ongeveer 3 miljoen m2 aan kantoorruimte. Hoe ver wil men eigenlijk gaan? Als het is om te vermijden dat de wijk er ‘s avonds verlaten bij ligt, akkoord. Maar ik nodig u uit om ‘s avonds rond te wandelen in om het even welke woonwijk, die ligt er even verlaten bij …”

Is het samenbrengen van kantoren en appartementen in hetzelfde gebouw geen moeilijke of zelfs onmogelijke opdracht?

ROUSSELLE. “Een appartement vergt een veel meer geconcentreerde aan- en afvoer van water dan een kantoor. In de woningbouw is er een garage per eenheid nodig, met andere woorden één parkeerplek per 100 m2. Dat is dubbel tot drie keer zoveel als voor een kantoor. De renovatiecyclus is ook erg verschillend. Door de technologische evolutie en de veel intensievere aanwending worden kantoren om de twintig jaar zwaar gerenoveerd. In een woning is dat om de zestig tot tachtig jaar. Stel u de complicaties voor … En wat met het beheer van het gebouw, de verdeling van de kosten voor het gebruik van de lift, het onderhoud van de gevels en de gemeenschappelijke ruimten?”

Een grotere vermenging wil ook zeggen meer winkels …

ROUSSELLE. “Het is niet verboden om te dromen van een winkelcentrum, een Zaraboetiek, een C&A of een supermarkt. Maar ik betwijfel of de mensen die in de wijk werken tijd hebben om tijdens hun middagpauze hun wekelijkse boodschappen te doen. En de winkels sluiten om 18 uur. Hoe kunnen die winkeliers voldoende omzet draaien als er maar een of twee uur per dag volk over de vloer komt? Vergeet ook niet dat het stadscentrum en de Louizawijk met de metro maar enkele minuten ver zijn en dat Brussel op het gebied van handelszaken al bij de best bedeelde steden ter wereld is. Handelszaken zijn niet uitgesloten in de Leopoldwijk, maar dan hebben we het over snackbars, kleine superettes en diensten zoals een wasserij.”

Bent u geraadpleegd bij de uitwerking van het richtplan voor de Europese wijk?

ROUSSELLE. “Hoegenaamd niet. Overigens tref ik in dat plan heel wat verrassende ideeën aan, zoals een gat maken in het Justus Lipsiusgebouw, de aanleg van een plein waarvoor dan gebouwen met een waarde van meer dan 100 miljoen euro moeten sneuvelen en de aanleg van een tunnel onder de Wetstraat over een lengte van niet meer dan 400 meter. Op dit ogenblik liggen daar al een parking, een metrobuis en een spoorweglijn in de ondergrond. Die projecten lijken me bijzonder duur en mogen dan ook slechts uitgevoerd worden als ze echt zin hebben. Ik weet trouwens niet of Brussel wel over de middelen beschikt om ze te realiseren. Het belangrijkste probleem is dat Brussel de rol moet spelen van Belgische en Europese hoofdstad, maar dat België noch Europa wenst bij te dragen tot de financiering.” (T)

Door Philippe Coulée