Hypothecaire leningen: tussen wal en schip

Wie in het verleden een hypothecaire lening heeft aangegaan om bijvoorbeeld zijn enige woning te bouwen, dreigt in sommige gevallen alle bijzondere fiscale voordelen te verliezen.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

en van de belangrijkste nieuwigheden die in de voorbije periode werden doorgevoerd, betreft de

. De aftrek hangt samen met de interesten en kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening die de belastingplichtige afgesloten heeft voor het verwerven of behouden van zijn eigen en enige woning. En op de premies van een individuele levensverzekering die dient voor het wedersamenstellen of waarborgen van een dergelijke hypothecaire lening.

De aftrek voor de enige eigen woning komt in de plaats van de bijkomende interestaftrek en van de verhoogde belastingvermindering van het bouwsparen.

GRENS. De grens ligt in principe op 1 januari 2005. Hypothecaire leningen die afgesloten werden tot en met 31 december 2004, vallen – als aan alle voorwaarden voldaan is – onder toepassing van de oude fiscale voordelen (bijkomende interestaftrek en verhoogde vermindering van het bouwsparen). Terwijl hypothecaire leningen die vanaf 1 januari 2005 afgesloten zijn, in principe onder toepassing vallen van de nieuwe regeling (de aftrek voor de enige eigen woning). Met dien verstande dat de wetgever nog in een ingewikkelde en zeer lange overgangsregeling heeft voorzien waarbij nieuwe leningen (afgesloten vanaf 1 januari 2005) in sommige gevallen ook nog recht kunnen geven op de oude fiscale voordelen.

Het omgekeerde kan niet. Oude leningen kunnen nooit in aanmerking komen voor de nieuwe aftrek voor de enige eigen woning. Die kan alleen van toepassing zijn ten aanzien van de leningen die ten vroegste vanaf 1 januari 2005 afgesloten zijn.

OUD. Bekijken we vandaag meer in het bijzonder de oude leningen (afgesloten vóór 1 januari 2005). Voor zover die leningen aan de gestelde voorwaarden voldoen, gaven zij recht op de bijkomende interestaftrek en op de verhoogde belastingvermindering van het bouwsparen. Die voordelen blijven ook in de toekomst behouden.

De bijkomende interestaftrek geldt gedurende maximaal twaalf jaar. De verhoogde vermindering van het bouwsparen geldt tijdens de hele looptijd van de lening. Iemand die bijvoorbeeld in 2004 een hypothecaire lening afgesloten heeft om een woning te bouwen, kan dus nog gedurende zeer vele jaren het voordeel van de bijkomende interestaftrek en van de verhoogde vermindering van het bouwsparen genieten.

WAL. Maar bij nader inzien riskeren sommige belastingplichtigen tussen wal en schip te belanden. De wettelijke regelingen die dit allemaal in goede banen moeten leiden, sluiten niet naadloos op elkaar aan.

Neem bijvoorbeeld iemand die in 2004 een hypothecaire lening heeft afgesloten om een woning te bouwen of in nieuwe staat te verwerven. Zo iemand heeft voor het aanslagjaar 2005 (inkomsten van 2004) in principe recht op de bijkomende interestaftrek en op de verhoogde vermindering van het bouwsparen op voorwaarde dat die woning zijn enige woning is.

Ook in de volgende jaren heeft hij recht op deze fiscale voordelen. Maar de wetgever heeft de voortzetting van deze fiscale voordelen (vanaf aanslagjaar 2006) verbonden aan de voorwaarde dat die woning tevens de eigen woning van de belastingplichtige is. Dat wil zeggen dat de betrokken woning niet langer alleen maar de enige woning moet zijn. Zij moet ook de eigen door hem zelf betrokken woning zijn.

In de meeste gevallen rijst hier geen probleem. Als een woning de enige woning is, gaat het meestal ook om de eigen door de belastingplichtige zelf betrokken woning.

Maar in de praktijk is dat niet altijd noodzakelijkerwijs het geval. Neem bijvoorbeeld een echtpaar dat gehuwd is met scheiding van goederen. Hij heeft een woning die door het koppel als gezinswoonst wordt gebruikt. Zij koopt in 2004 een nieuwbouw appartement aan zee dat zij vervolgens in huur geeft. Zij gaat daarvoor een hypothecaire lening aan, in de hoop daarmee toegang te krijgen tot de bijkomende interestaftrek en de verhoogde vermindering van het bouwsparen.

Voor het aanslagjaar 2005 vormt dit geen probleem. Tegenwoordig worden de toepassingsvoorwaarden afzonderlijk in hoofde van elk van beide echtgenoten beoordeeld. Aangezien het appartement aan zee in hoofde van de vrouw haar enige woning is, komt zij in aanmerking voor de voormelde fiscale voordelen.

EIGEN. Vanaf het aanslagjaar 2006 is dat niet meer zeker. Dezelfde voordelen blijven maar behouden op voorwaarde dat de enige woning tegelijk ook haar eigen woning is (die zij zelf betrekt).

Weliswaar mag een woning die de belastingplichtige om professionele of sociale redenen niet zelf betrekt, ook als de eigen woning worden beschouwd. In het voorbeeld mag evenwel sterk betwijfeld worden of de vrouw in kwestie geacht kan worden het appartement aan zee wegens professionele of sociale redenen niet zelf te betrekken. Gevolg: geen ‘oude’ voordelen meer (bijkomende interestaftrek of verhoogde vermindering van het bouwsparen); en ook geen ‘nieuwe’ voordelen (de aftrek voor de enige eigen woning), want daarvoor is vereist dat de lening ten vroegste vanaf 1 januari 2005 afgesloten is.

PLOTS. Vorige week werd in deze kolommen uiteengezet dat oude leningen met ingang van het aanslagjaar 2005 in sommige gevallen plots in aanmerking kunnen komen voor verhoogde fiscale voordelen.

Daar moet dus nu aan toegevoegd worden dat oude leningen met ingang van het aanslagjaar 2006 in sommige gevallen hun bijzondere fiscale voordelen al even plots kunnen verliezen.

Jan Van Dyck

Voor wie de enige woning ook de eigen woning is, rijst er geen probleem.