Huurstijging aan banden

De nieuwe huurwet is zo goed als af. In het wetsontwerp dat de Kamer goedkeurde, staat de huurder centraal. Vooral korte overeenkomsten worden geviseerd.

Er moest gesleuteld worden aan de huurwet van 20 februari 1991, dat wist iedereen al lang. Het werd een werk van lange adem. De Kamer keurde onlangs een wetsontwerp goed dat een aantal bepalingen aan de wet van 1991 wijzigt. De Senaat moet echter nog het licht op groen zetten.

ACHTERPOORT.

Centraal in de aanpassingen staan de huurcontracten van korte duur. Positief aan dergelijke contracten is dat de beide partijen de gelegenheid krijgen elkaar te leren kennen. De keerzijde van de medaille is dat de wet vaak werd omzeild om een verhoging van de huurprijs te bekomen via het afsluiten van opeenvolgende huurcontracten van korte duur (met telkens een hogere huurprijs). De wet van 1991 voorziet immers dat beide partijen een huurovereenkomst van korte duur kunnen opzeggen tot één maand voor het verstrijken van een periode van drie jaar. Bij ontstentenis van een opzeg en indien de huurder het goed na drie jaar blijft bewonen, neemt men aan dat de overeenkomst gesloten werd voor een periode van negen jaar. Slimme verhuurders kunnen echter telkens tijdig opzeggen en een nieuwe huurovereenkomst van korte duur afsluiten. Met dien verstande dat ze een substantiële verhoging van de huurprijs kunnen doorvoeren die de stijging van de index aanzienlijk overschrijdt.

De nieuwe wet wil paal en perk stellen aan dit achterpoortje. Een huurovereenkomst van korte duur zal nog slechts eenmaal, alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, verlengd mogen worden zonder dat de totale duur langer dan drie jaar mag zijn. Zelfs als de woning het voorwerp is van opeenvolgende kortlopende huurovereenkomsten met verschillende huurders waarbij de overeenkomst opgezegd wordt door de verhuurder mag de basisprijs niet hoger zijn dan de geïndexeerde eisbare huurprijs bij het begin van een negenjarige periode.

Concreet stipuleert de nieuwe wet dat huurovereenkomsten van korte duur mogelijk blijven, maar dat de huurprijs gedurende negen jaar alleen maar mag worden geïndexeerd.

MINIMUMNORMEN.

Het wetsontwerp spreekt zich eveneens duidelijker uit over een aantal andere discussiepunten. Zo kan de verhuurder in een aantal situaties een huurovereenkomst van negen jaar beëindigen mits een opzegging van zes maanden. Bij elke opzeg uitgaande van de eigenaar heeft de huurder de mogelijkheid een tegenopzegging te geven met een korte termijn van één maand. Nog een andere aanpassing ? Indexaties worden alleen automatisch mogelijk bij schriftelijke overeenkomsten. Bij mondelinge afspraak moet de eigenaar voortaan bewijzen dat een indexatie mondeling werd overeengekomen, wat in de praktijk moeilijk realiseerbaar is.

Last but not least staat het wetsontwerp stil bij de staat van het verhuurde goed. Het bepaalt dat “het pand moet beantwoorden aan de elementaire vereisten voor veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.” De wet voorziet dat de koning de minimumnormen kan vaststellen. Merkwaardig genoeg zijn het de gewesten die bevoegd zijn inzake huisvestingsbeleid. Een kluif voor het Arbitragehof ?

Het cruciale moment in de beoordeling van de staat is het ogenblik dat de huurder in het genot van de woning treedt. Indien de voorwaarden niet vervuld zijn, heeft de huurder de keuze. Ofwel eist hij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in orde te brengen. Hierbij kan de rechter in afwachting van de werken een vermindering van de huurprijs toestaan. Ofwel eist de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst. In dit geval kan hij schadevergoeding vragen.

Ten slotte kan nog worden vermeld dat voortaan de koper huurcontracten kan opzeggen vanaf de ondertekening van de notariële verkoopakte. Er dient dus niet meer te worden gewacht op de overschrijving van deze akte (een tijdwinst van twee maanden).

E.H./G.W.

DE NIEUWE HUURWET Prijsstijgingen bij opeenvolgende korte huurovereenkomsten zijn voortaan uit den boze.