Hoe technologie de hele vastgoedsector kan overnemen

De nervositeit neemt toe bij de klassieke vastgoedbedrijven. Innovatieve en technologiegedreven nieuwkomers zetten de gewoonten en de zekerheden van de sector op de helling. Voorlopig komt de dreiging vooral van start-ups en scale-ups. Maar wat als de techreuzen de vastgoedmarkt in het vizier nemen?

2020 wordt een jaar zonder Mipim. Even meende Reed Midem, de organisator van de moeder van alle vastgoedbeurzen, het mega-evenement nog te kunnen verplaatsen naar begin juni, maar het coronavirus besliste er anders over. Propel gaat voorlopig wel door. Die spin-off van Mipim met een focus op technologie in de vastgoedsector (property technology of kortweg proptech) is gepland op 14 en 15 september in Parijs. “Mipim transformeert dit jaar in een tweedaagse bijeenkomst in Parijs”, communiceerde Reed Midem. Op de evenementenkalender maakt het klassieke vastgoed dus plaats voor proptech. Wijst dat op een wissel van de wacht: de vastgoedbonzen van de oude stempel die worden opzijgeschoven door het jonge techgeweld? Dat is overdreven, maar het illustreert wel het groeiende besef in de sector dat er een technologische achterstand in te halen is. “Propel is in enkele jaren uitgegroeid van een klein initiatief tot een serieuze beurs”, weet Arne Allewaert, managing partner van Amavi Capital. “Dat is een indicatie dat de vastgoedsector proptech ernstig begint te nemen.”

In de slipstream van fintech

Amavi Capital, dat broedt op een Europees proptechfonds (zie kader Europees proptechfonds met Belgische roots), wil de brug slaan tussen de vastgoedwereld, de technologiesector en de private-equitybusiness. Het definieert proptech als “de gedigitaliseerde en op innovatie gerichte transformatie van de gebouwde wereld”, en dat voor de hele waardeketen van het vastgoed: van het onderzoek, het ontwerp, de financiering en de bouw over het verhuur en de verkoop tot het beheer, de exploitatie en het gebruik. Enkele toepassingen, zoals automatische schattingstools, virtual-realitysoftware voor de visualisatie van nog te bouwen gebouwen, onlinemakelaarskantoren en smart buildings met draadloze sensoren hebben intussen een plekje veroverd in de vastgoedpraktijk.

Volgens Amavi Capital zijn wereldwijd ongeveer 7000 bedrijven actief in de proptechsector. Afhankelijk van de gehanteerde definitie van proptech kan dat aantal hoger of lager liggen. Soms worden het ontwerp- en het bouwproces uitgesloten en ondergebracht in de aparte categorie contech (construction technology). En sommige waarnemers vinden dat deeleconomie-activiteiten in de vastgoedsfeer, zoals die van Airbnb en de coworkingspecialist WeWork, niet onder de noemer proptech vallen, omdat ze onvoldoende technologische toegevoegde waarde bieden.

Hoe dan ook groeit de sector als kool. Of hij trekt toch in elk geval veel kapitaal aan. “Als je de investeringsactiviteit van proptech vergelijkt met die van de bekendere fintech, zie je dat proptech ongeveer vier jaar achteropligt”, zegt Arne Allewaert. “Maar het volgt hetzelfde steile groeipad.” Hij refereert aan cijfers van het dataplatform Venture Scanner over de toename van de wereldwijde investeringen in proptechbedrijven: van 1 miljard dollar in 2012 naar meer dan 15 miljard dollar in 2018.

Tegelijk wint de jonge sector aan maturiteit en neemt de erkenning in de klassieke vastgoedsector toe. Tekenend is de opmars van het Amerikaanse Fifth Wall, het grootste durfkapitaalfonds dat focust op proptech en dat wordt geruggensteund door meer dan vijftig zwaargewichten in de vastgoedsector, waaronder CBRE, Cushman & Wakefield, British Land, Mariott, Macerich en Prologis. “Iedereen weet dat er efficiënter en professioneler kan worden gewerkt”, vervolgt Arne Allewaert. “Grote investeringsbeslissingen worden nog heel vaak genomen op basis van een buikgevoel in plaats van objectieve data-analyse. Nochtans is het een gigantische sector. Het Wereld Economisch Forum heeft samen met The Boston Consulting Group berekend dat een stijging van de productiviteit met 1 procent in de sector een besparing van 1 miljard dollar op jaarbasis oplevert. Dat geeft aan wat op het spel staat.”

Innovatiedrempels

Hoe is het mogelijk dat innovatie zo moeizaam ingang vindt in een business die goed is voor 60 procent van de wereldwijde activa? In een studie uit 2016 wijzen het Wereld Economisch Forum en The Boston Consulting Group op het projectmatige karakter en de daaruit voortvloeiende kortetermijnfocus van de vastgoedsector. Investeringen in onderzoek en ontwikkeling renderen pas op lange termijn. Die tegenstrijdige dynamiek verklaart de trage invoering van nieuwe ontwikkelingen, luidt het.

De grote fragmentatie van de branche zou ook een rem zijn op de doorbraak van nieuwe technologie. In een keten waarin een groot aantal, vaak kleine partijen naadloos op elkaar moeten kunnen inspelen, wordt elke vorm van vernieuwing al snel als een hindernis ervaren. Volgens Arne Allewaert speelt ook mee dat de sector nooit echt de behoefte heeft gevoeld om te innoveren. “Het is lang te gemakkelijk gegaan”, zegt hij. “De marges zijn altijd relatief goed gebleven. Er was dus geen incentive voor vastgoedbedrijven om zichzelf opnieuw uit te vinden.”

Oude industrie

Het oubollige imago van de vastgoedsector helpt natuurlijk ook niet om techtalent aan te trekken, waardoor technologische vernieuwing vanuit de interne organisatie zelden hoge toppen scheert. Voor de Nederlandse ondernemer Coen van Oostrom, de oprichter van de projectontwikkelaar OVG, was dat een van de redenen om te breken met de klassieke manier van vastgoedontwikkeling. OVG stond bekend als een erg vernieuwende ontwikkelaar. Het bouwde onder meer The Edge in Amsterdam, het meest duurzame kantoorgebouw ter wereld.

“We hebben twintig jaar lang geprobeerd in de vastgoedmarkt licht disruptief te zijn, de dingen net iets anders te doen dan andere bedrijven”, zegt Van Oostrom in een interview met het start-up- en scale-upmagazine Sprout. Maar Van Oostrom is tot de conclusie gekomen “dat technologie de hele vastgoedsector zal overnemen” en heeft daarom zijn aanpak grondig bijgestuurd. OVG is omgedoopt tot Edge Technologies. Het is niet langer een vernieuwende vastgoedontwikkelaar, maar een technologiebedrijf dat actief is op de vastgoedsector. En dat maakt volgens Coen van Oostrom een heel verschil bij het aantrekken van software-engineers, want die zijn “op zoek naar een start-up- of scale-upomgeving, niet naar een oude industrie”.

Overigens zit het conservatisme evengoed aan de vraagzijde. Vastgoedinvesteringen gaan over grote bedragen, waardoor afnemers, zowel de particuliere woningkoper als de professionele vastgoedinvesteerder, vaak het risico schuwen. Dat speelt in de kaart van traditionele spelers met vertrouwde oplossingen.

Vernieuwen of verdwijnen

Die barrières zullen niet van vandaag op morgen verdwijnen. “Maar de vastgoedsector is geen eiland”, zegt Frederic Van den Weghe, eveneens managing partner bij Amavi Capital. “Vastgoed is verbonden met andere sectoren die wel al volop digitaliseren, zoals de financiële wereld. Die zullen de vastgoedsector meetrekken in het digitale bad.” Van den Weghe verwacht dat de markt de doorbraak van proptech een duwtje kan geven. “De marges kwamen al wat onder druk te staan en dat zal met de coronacrisis niet verbeteren. Het zal vastgoedbedrijven ertoe aanzetten op zoek te gaan naar efficiëntiewinsten. Deze crisis zou een eyeopener kunnen zijn. Vastgoedbedrijven zullen verplicht zijn te experimenten. Uitstel is geen optie meer.”

Een technologiespurtje trekken kan ook helpen om een jonger publiek aan te spreken. De jonge generaties zijn het gewoon zowat alles via hun smartphone te regelen. En ze rekenen daarbij op een heel gebruiksvriendelijke klantenervaring. “Het aanbod dat de vastgoedsector daar vandaag tegenoverstelt, beantwoordt absoluut niet aan die verwachtingen”, weet Allewaert. “Dat geldt trouwens niet alleen voor de consumentenmarkt, ook bedrijven stellen hun eisen bij. Vaste huurcontracten met een looptijd van negen jaar zijn lang de norm geweest. Dat is moeilijk nog vol te houden, want de omgeving waarin bedrijven werken, wijzigt continu. Als vastgoedeigenaar moet je kunnen inspelen op die behoefte aan meer flexibiliteit.”

De generatiewissel in de vastgoedsector kan ook een en ander in een stroomversnelling brengen. “In de vastgoedbranche nemen veelal vijftigers en zestigers nog de beslissingen”, zegt Arne Allewaert. ” Maar almaar meer beginnen dertigers sleutelposities in te nemen in vastgoedbedrijven. Die jonge groep staat veel meer open voor vernieuwing.”

Van de bouw- en de vastgoedsector wordt ook almaar meer verwacht dat ze helpt grote maatschappelijke uitdagingen in goede banen te leiden, zoals de oprukkende verstedelijking en de klimaatverandering. “De vastgoedbranche heeft daar zeker een cruciale rol in te spelen, maar ze zal dat alleen kunnen doen als ze de technologiesector omarmt”, meent Arne Allewaert. “Anders gebeurt het omgekeerde: de technologiesector zal zich dan op het vastgoedterrein begeven.” Die beweging is al bezig. Zo heeft Sidewalk Labs, een zusterbedrijf van Google, in Toronto een wedstrijd gewonnen voor de ontwikkeling van een slimme stadswijk.

Momentum of spelbreker

De sterren hebben nog nooit zo gunstig gestaan voor een forse technologie-injectie in de vastgoedsector. Of zal de coronacrisis de hooggespannen verwachtingen kelderen? Bedrijven stellen hun geplande investeringen massaal uit. Door zijn sterke focus op efficiëntiewinsten, hoopt de proptechsector dat van uitstel geen afstel komt.

Een andere uitdaging wordt de toegang tot kapitaal voor de vele start- en scale-ups in de proptechbranche. De financiering van die vaak zwaar cashverterende bedrijven dreigt stil te vallen. De geflopte beursgang van twee van de grootste namen in de sector, WeWork en Airbnb, wekt niet erg veel vertrouwen. Maar misschien nog zorgwekkender zijn de problemen bij SoftBank. Die Japanse techinvesteerder schrapte begin april een geplande aandelenaankoop in het zwalpende WeWork en zit zelf in slechte papieren. SoftBanks Vision Fund staat bekend als een van de invloedrijkste proptechinvesteerders. Het heeft onder meer participaties in het Amerikaanse iBuying-platform Opendoor en de eveneens Amerikaanse onlinemakelaar Compass.

Van een paniekstemming lijkt nog geen sprake. Het optimisme overheerst dat de coronacrisis een momentum voor verandering kan creëren. De financieringsperikelen zouden wel tot een versnelde consolidatiegolf kunnen leiden. Als daarbij het kaf van het koren wordt gescheiden, hoeft dat niet problematisch te zijn.

Europees proptechfonds met Belgische roots

Coronacrisis of niet, Amavi Capital staat klaar om uit de startblokken te schieten. Het wil strategische participaties nemen in de Europese proptechscene. In een eerste fase zal dat nog gebeuren met de eigen middelen van de zes stichters, maar Amavi Capital wil op korte termijn ook extern kapitaal aantrekken. “We mikken op een fonds van 60 miljoen euro”, preciseert managing partner Frederic Van den Weghe.

Van den Weghe heeft zijn sporen verdiend in de private-equitysector. Hij was acht jaar actief bij Waterland, alvorens hij in 2014 partner werd bij Gilde Equity Management. Arne Allewaert, eveneens managing partner bij Amavi Capital, begon zijn carrière bij de vastgoedadviseur Ceusters en was tussen 2012 en 2020 bij de projectontwikkelaar ION de rechterhand van de twee oprichters, Kristof Vanfleteren en Davy Demuynck. Zij hebben ook mee Amavi Capital opgericht. De twee andere oprichters zijn Jonas Dhaenens, de oprichter en CEO van het technologiebedrijf Team.blue (het vroegere Combell), en Paul Thiers, een voormalige CEO van de Unilin Group en vandaag vooral actief als investeerder, onder meer via het investeringsvehikel Pentahold. “De combinatie van expertise en netwerken uit vastgoed, private equity en technologie is cruciaal”, zegt Allewaert. “We willen met het fonds de enorme kloof tussen de vastgoedwereld en de technologiewereld dichten. Daarom mikken we ook op investeerders uit de vastgoedwereld. Dat is beter dan rechtstreekse participaties van vastgoedbedrijven in proptechbedrijven. In zo’n constellatie zijn je concurrenten misschien ook potentiële klanten en hypothekeer je de groeikansen van de technologie. Een fonds als onafhankelijk tussenvehikel vermijdt zulke belangenconflicten.” Maar is Amavi Capital voor die onafhankelijke rol niet te sterk verbonden met ION? Met ION-aandeelhouder Paul Thiers erbij hebben vier van de zes oprichters een band met die West-Vlaamse projectontwikkelaar. “Nee”, antwoordt Van den Weghe. “ION zal een limited partner in het fonds zijn, naast veel andere vastgoedbedrijven en investeerders.”

Amavi Capital focust op de Europese proptechmarkt. “Ongeveer 3000 van de 7000 wereldwijde proptechbedrijven is Europees”, zegt Allewaert. “Maar die Europese bedrijven hebben in 2019 slechts 8 procent van de wereldwijde financiering ontvangen. Er is dus een grote investeringskloof. Het probleem is dat de Europese kapitaalmarkt veel minder sterk is dan de Amerikaanse. Europese proptechbedrijven botsen ook al snel op de grenzen van de lokale markt.” “Daar is een rol voor ons weggelegd”, pikt Van den Weghe in. “Het is een kans voor consolidatie. Want het is eigenlijk te gek voor woorden dat we in elk Europees land naast elkaar soortgelijke oplossingen en tools ontwikkelen. Met ons platform willen we die expertise bundelen.”