Hoe bant u slechte huurders?

De wetgever heeft zich de voorbije jaren geen moeite bespaard om huurders te beschermen. Maar zo stilaan is het voor de verhuurders welletjes geweest. Steeds meer huurders zijn wanbetalers. Het Algemeen Eigenaarssyndicaat gaat tot de aanval over. Het wil een databank van veroordeelde huurders oprichten.

Het gebeurt almaar vaker, huurders die hun financiële verplichtingen niet nakomen en verhuurders die met de kater blijven zitten.

Hoe gaat dat? De huurder betaalt zijn huur niet. De verhuurder kan echter pas een procedure inleiden voordat er een achterstand van minstens drie maanden is. Nadat het dossier bij de advocaat is aanbeland, moet die een deurwaarder vragen om de huurder te dagvaarden. Als de rechtbank niet overbelast is en er geen periode van gerechtelijk verlof bezig is, gaat daar toch minstens nog een maand overheen. In het beste geval zit de verhuurder dus opgescheept met vier maanden achterstallige huur. Het is dan nog veertien dagen tot twee maanden wachten op de uitspraak van de rechter.

Als hij de verhuurder in het gelijk stelt en de verbreking van het huurcontract ten laste van de huurder uitspreekt, begint vanaf dat ogenblik het aftellen naar het moment van de gedwongen uitzetting. Tot voor kort bedroeg die periode één maand. Met de wet- Santkin is dat zes maanden geworden. En als die periode dan nog in de winter valt, dan wordt de uitzetting uitgesteld tot half februari. Het komt er dus op neer dat de verhuurder al gauw meer dan een jaar huur aan zijn neus ziet voorbijgaan. En dan spreken we nog niet over de kosten die de hele procedure meebrengt (de honoraria van zijn advocaat en het voorschot op de gerechtskosten), de eventuele schade aan het gehuurde pand, de rekening van de watermaatschappij, de kosten verbonden aan de wederverhuring (opknappen van het pand, honorarium van het vastgoedagentschap).

“Het is volstrekt onrechtvaardig. Moeten we bij dat alles onverschillig blijven?” zucht Olivier Hamal, de ondervoorzitter van het Algemeen Eigenaarssyndicaat ( AES) en een advocaat aan de Luikse balie. “We mogen ook het gewicht van de personenbelasting, de onroerende voorheffing, de successierechten en dies meer niet vergeten. Dat maakt dat er tegenwoordig heel wat mensen geneigd zijn om hun onroerend patrimonium te gelde te maken. Dat men binnen tien jaar niet komt klagen over een gebrek aan huurwoningen of een verhoging van de huurprijzen ten gevolge van het onevenwicht tussen vraag en aanbod.”

Het regent niet, het giet

De vonnissen waarbij huurders, vaak bij verstek, worden veroordeeld tot het betalen van aanzienlijke huurachterstanden zijn niet meer te tellen. En al zijn ze in het bezit van een uitvoerbaar vonnis, toch ontvangen heel wat eigenaars uiteindelijk niets of bijna niets omdat de in gebreke blijvende schuldenaars – al dan niet georganiseerd – insolvabel blijken.

Hoe is het zover gekomen? Een vastgoedmakelaar ziet het zo: “De aanzienlijke daling van de tarieven voor hypotheekleningen heeft ertoe geleid dat de jongste jaren het kruim van de huurders zelf eigenaar is geworden. Daarom wordt de frontlijn van de huurders thans ingenomen door mensen die, statistisch gezien, minder betrouwbaar zijn dan in het verleden.”

Dat probleem wil het AES nu aanpakken met het voorstel om – desnoods zelf – een risicocentrale ten behoeve van zijn leden op te richten en te beheren. “Wanneer het over het toekennen van kredieten gaat, kunnen de banken beschikken over waardevolle informatie van de Nationale Bank,” vertelt Olivier Hamal, de ondervoorzitter van het AES en advocaat aan de Luikse balie. “Wie daar opgeschreven staat, kan er zo goed als zeker van zijn dat hij geen lening krijgt.”

Van hun kant hebben de verzekeringsmaatschappijen de gegevensbank Datassur uitgebouwd, waarin alle slechte risico’s geïnventariseerd staan. Wie daarin voorkomt, kan ervan op aan dat hem elke verzekeringsdekking zal worden geweigerd. En bij de telecomoperator Belgacom en de maatschappijen voor mobiele telefonie werd onder de naam Preventel een lijst met slechte betalers aangelegd. Wie daarin geregistreerd staat met achterstallige betalingen kan geen abonnement meer krijgen bij een van die maatschappijen.

Waarom dan niet een vergelijkbaar systeem ontwikkeld voor eigenaars-verhuurders, bedacht het AES. Daarin zouden na een definitieve uitspraak alle betalingsgebreken van huurders worden opgenomen. Op die manier weten de eigenaars-verhuurders waar ze aan toe zijn voordat ze hun handtekening onder een huurcontract plaatsen en zouden er veel minder schadegevallen voorkomen dan nu.

Ongrondwettelijk

Niet iedereen is opgetogen over dat voorstel. “Het zou een flagrante overtreding betekenen van de wet op de computerbestanden,” benadrukt Jean-Paul Brilmaker, een advocaat die een aantal verenigingen voor de verdediging van de huurdersbelangen in het Luikse goed kent.

“Het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens heiligt het principe van het recht op de bescherming van de persoonlijke levenssfeer. Men mag uiteraard niemand in een bestand opnemen zonder diens toestemming, en wanneer dat wel het geval is, moet die persoon op eenvoudig verzoek kunnen verkrijgen dat hij uit het bestand wordt geschrapt. Die toestand ontneemt natuurlijk elke substantie aan een bestand zoals dat door het AES geëist wordt.”

Brilmaker wil er bovendien aan herinneren dat een huurcontract een bilaterale overeenkomst is. De vonnissen komen zelden neer op een eenvoudige veroordeling van de huurders tot het betalen van huurgelden. Zeer vaak worden ook de eigenaars getroffen door rechterlijke uitspraken. “Het zou utopisch en aberrant zijn om een bestand aan te leggen uitsluitend op basis van de veroordelingen van huurders. Het voorstel van het AES verhoogt ook het risico op overdrijving: waarom geen bestand van slechte garagisten, slechte slagers of, ja, slechte eigenaars?”

Het voorstel dat door het AES wordt geformuleerd, biedt volgens Brilmaker een slecht antwoord op de ware problemen: verpaupering, het gebrek aan sociale woningen en de moeilijkheid om vorderingen te incasseren. De advocaat benadrukt dat de Grondwet voorziet in het recht op een behoorlijke huisvesting voor iedereen en dat het voorstel van het AES een ernstige aantasting van dat grondwettelijk recht zou betekenen.

Eerst de gsm-factuur

Jean-Paul Brilmaker houdt van een grapje. “Wie aandelen gekocht heeft op Nasdaq heeft op een paar maanden tijd zijn investering voor de helft zien wegsmelten,” zegt hij. “Waarom zouden de beleggers in vastgoed dan ook niet de gevolgen van hun keuze dragen en af en toe wat onbetaalde huren in de koop nemen?” Olivier Hamal kan er niet om lachen. “Een onroerend goed in huur nemen is een verantwoordelijke daad en dat moet zo blijven. De maatschappij is dermate geëvolueerd dat de mensen eerst aan de betaling van hun gsm-factuur denken en dan pas aan hun huur. Noch nieuwe wetteksten, noch een goede werking van justitie zal ze ertoe aanzetten om zich meer zorgen te maken over hun verantwoordelijkheden.”

Jean-Marc Damry