Het vastgoed aan de kaaien

De Belgische havenbedrijven bezitten gigantische stukken grond. Een rondvaart toont een erg verscheiden vastgoedlandschap. De havenbelangen krijgen wel altijd voorrang op de vastgoedlogica.

Het kantoorgebouw van de Haven van Brussel ligt vlak naast het kanaal: in het midden van de haven, maar vlak bij de kantoortorens van de Noordwijk. Vanuit het directiekantoor in het statige art-decopand kijk je op een braakliggend terrein. Daar verrijst binnenkort de Premiumtoren van projectontwikkelaar Atenor. Aan de andere kant van het kanaal ligt Tour & Taxis, het stadsontwikkelingsproject van Robelco en Extensa.

Premiumtoren en Tour & Taxis staan met stip in de top-10 van meest ambitieuze vastgoedprojecten in ons land. De Brusselse haven is dus begeerd vastgoedgebied. Mocht de vastgoedsector er vrij spel krijgen, dan werden nog maar weinig goederen gelost. Ook de andere havens worstelen met dit dilemma. De haventerreinen zijn gewild, maar vastgoedlogica mag de havenbestuurders niet van hun kerntaak afleiden.

ANTWERPEN Nieuw concessiebeleid

De plannen voor het nieuwe Antwerpse Havenhuis ogen indrukwekkend. Het diamantvormige volume, getekend Zaha Hadid, wordt een eyecatcher. De Antwerpse haven imponeert ook met cijfers. De totale oppervlakte van de haven beslaat 13.000 hectare (water inbegrepen). Daarop staat ongeveer 5,2 miljoen vierkante meter overdekte opslagruimte.

Met zo’n patrimonium is het Havenbedrijf Antwerpen een belangrijke vastgoedeigenaar. Maar zelden toont het zich als een echte vastgoedspeler. Enkele jaren geleden verkocht het wel enkele panden en gebouwen op het Eilandje, het oude havengebied. Aan het Kattendijkdok zijn de eerste tastbare resultaten van deze overdracht zichtbaar. Project2 bouwt er zes torens, de eerste twee naderen hun voltooiing. Het Havenbedrijf heeft daar nog meer vastgoed. “Maar we zijn niet van plan om dat op korte termijn op de markt te brengen”, zegt Björn Verhoeven, directeur Patrimonium. “Daar zijn nog concessies die lopen van 2015 tot 2044.”

Midden januari presenteerde het Antwerpse Havenbedrijf zijn nieuwe concessieregeling. Die moet het Havenbedrijf meer armslag geven. Een belangrijke wijziging is de kortere looptijd van de concessies: maximaal 40 jaar voor havenactiviteiten en 30 jaar voor dienstverlenende activiteiten. “Een concessie verzoent de soms wat tegenstrijdige belangen van de privébedrijven en de haven”, zegt Verhoeven. “Een bedrijf dat investeert in gebouwen, in kranen, enzovoort wil zekerheid dat het gedurende een lange periode op het toegewezen terrein kan blijven. Wij willen betrokken zijn bij wat er in de haven gebeurt; we willen kunnen sturen en corrigeren. Vroeger gebeurde het wel eens dat er na de toekenning van de concessie geen contact was het met bedrijf. Het huidige model is veel dynamischer. Zo moet het bedrijf binnen de vijf jaar zijn investeringen kunnen bewijzen. Maar daar staat tegenover dat de termijn automatisch verlengd kan worden bij nieuwe investeringen. We gaan ook het ruimtegebruik evalueren via benchmarking binnen de haven en met andere havens.” Voor nieuwe en strategische concessies geldt voortaan ook een meldingsplicht als het aandeelhouderschap structureel wijzigt.

De verbondenheid met de haven is een van de basiscriteria voor een concessie. Toch kregen ook kantoorachtige gebouwen en zelfs enkele hotels een stek. “Dat heeft te maken met de uitgestrektheid van de haven. Zo’n hotel is inderdaad niet strikt noodzakelijk. Maar havenbedrijven die internationale gasten ontvangen, appreciëren het dat ze die mensen in de onmiddellijke omgeving kunnen laten logeren. Maar we kunnen niet toelaten dat er plompverloren een groot kantoorcomplex wordt neergepoot.”

Een grootschalig vastgoedproject is Loghidden City van Katoen Natie. Het is een aaneenschakeling van kantoorruimtes en magazijnen, met een totale oppervlakte van ongeveer 160.000 vierkante meter. Opmerkelijk is dat Katoen Natie de terreinen in eigendom heeft. “Dat gebied valt onder het beheer van de intercommunale maatschappij voor Havengronden en industrialisatie van het Linkeroever Scheldegebied”, verklaart Kurt Tuerlinckx, communicatieverantwoordelijke van het Havenbedrijf. “We zijn aandeelhouder van die intercommunale, maar hebben daar minder greep op. De concessieregeling geldt daar niet. Uiteraard is Katoen Natie gebonden aan een aantal regels. En de ontwikkeling gebeurde in overleg.”

BRUSSEL Tussen stads- en havenbelangen

Het Brussels Gewest heeft plannen voor een openluchtzwembad op de rechteroever van het Becodok. Zo’n 2 hectare haven moet plaatsmaken voor het vertier van de Brusselaar. Ter compensatie krijgt de haven een braakliggend terrein. “Maar de eigenaar, Esso, is niet gehaast om te verkopen”, zegt Laurence Bovy, bestuursvoorzitster van de Haven van Brussel. “We kunnen een onteigening overwegen.”

Het illustreert de moeilijke positie van de Brusselse haven. Deze onvervalste zeehaven, jawel, doorkruist Brussel over 14 kilometer. Dat dit af en toe botst met de stedelijke functies, lijkt onvermijdelijk. Ter verdediging wijst Bovy erop dat de Haven 6000 rechtstreekse banen creëert, vooral voor laaggeschoolden. En het transport over water ontlast de hoofdstad van heel wat vrachtverkeer. “Bovendien is stedelijke integratie een van de criteria die wij hanteren bij de toekenning van onze concessies.”

De Brusselse haven gaat van de ring in Vilvoorde tot in Anderlecht, met het Vergotedok als centrum. Daar kunnen schepen tot 4500 ton terecht. De Brusselse haven is met 72 hectare de lilliputter in ons overzicht. “Onze grootste uitdaging is het vinden van grond”, erkent Bovy. De voormalige terreinen van Carcoke (12 hectare) komen er wel bij en krijgen een nieuwe bestemming als ‘centrum voor geïntegreerde logistieke diensten’. De concessie is al toegekend aan de Tijdelijke Vereniging Katoen Natie-Jan de Nul-Envisan. Katoen Natie zal er ongeveer 30.000 vierkante meter magazijnruimte neerpoten. De Nul en zijn de milieutechnologiedochter Envisan staan in voor de sanering.

De Haven van Brussel heeft zelf ook een ambitieus vastgoedproject. Vlak naast Tour&Taxis, op de vroegere TIR-site (8,6 hectare), starten in september de bouwwerken van het Brussels International Logistic Center (BILC), om van daaruit een belangrijk deel van de goederendistributie voor de Brusselse regio te organiseren. Voor dit project richtte de Haven een vennootschap op met de Franse specialist in logistiek vastgoed Sogaris. Ze zitten wel verveeld met de strenge eisen in de onlangs afgeleverde milieuvergunning. En de Haven is betrokken bij de tweede ontwikkelingsfase van Tour&Taxis. “Het is toch nuttig dat we onze stem daar kunnen laten horen. Kwestie van de twee buurprojecten op elkaar af te stemmen.”

De Haven mengt zich ook in het debat over de toekomst van Schaarbeek-Vorming, een ander heikel vastgoeddossier. Er circuleren al lange tijd plannen om daar een multifunctioneel stadion te bouwen. Maar volgens de Haven is Schaarbeek-Vorming de ideale stek voor een logistiek centrum. “Een studie wees uit dat de twee projecten, voetbaltempel en logistiek centrum, perfect naast elkaar kunnen bestaan”, zegt Bovy, die er nog aan toevoegt dat minister-president Charles Picqué (PS) en een deel van zijn regering het project van de Haven steunen.

GENT Nieuwe ontwikkelingen op linkeroever

Ook Gent heeft zijn Docklands of zijn Eilandje. Rondom de drie oudste dokken – het Houtdok, het Handelsdok en het Achterdok – plant de stad een grootschalige stedenbouwkundige ontwikkeling: de Oude Dokken. In april 2004 werd een prijsvraag voor een stadsontwerp gelanceerd en die werd gewonnen door Office for Metropolitan Architecture, het befaamde bureau van Rem Koolhaas. Het project zit nu in de plan- en studiefase, in de loop van 2010 moeten de eerste werken starten.

Het echte havengebied begint net iets noordelijker, bij het Grootdok, en gaat tot de tunnel van Zelzate. De haven heeft een totale oppervlakte van 4600 hectare, waarvan 600 hectare water. “Daarvan hebben wij er 1200 in eigendom”, zegt Katty Bernard, financieel en administratief directeur van het Havenbedrijf Gent. “De overige 2800 is in handen van privébedrijven (onder meer ArcelorMittal) en van het gewest. We hebben dus een duidelijk afgebakend gebied, uitbreiding is niet meer mogelijk. Het verplicht ons om zeer zorgvuldig met de beschikbare ruimte om te gaan.”

Net als in de andere havens worden terreinen niet te koop aangeboden. Bij de toekenning van de dertigjarige, hernieuwbare concessies gelden klassieke criteria zoals de maritieme verbondenheid, tewerkstelling en de toegevoegde waarde.

Op de linkeroever ontwikkelt de haven het gebied rond het nieuwe Kluizendok. Ongeveer de helft van de 400 hectare is momenteel bouwrijp. Langs de 4 kilometer kaaimuur is er prioritair ruimte voor stouwbedrijven. Iets noordelijker komt tegen 2011 op een terrein van 100 hectare een dryport voor distributie-, logistieke en assemblageactiviteiten.

En dan is er nog De Nest, een privéontwikkeling van G2I (onderdeel van het Gentse bouw- en vastgoedbedrijf Group Maes), ook op de linkeroever. Hoewel het bedrijventerrein binnen het havengebied ligt, is kopen mogelijk. “De Group Maes heeft dit terrein al lang in portefeuille”, legt Bernard uit. “En oorspronkelijk waren die terreinen geen havengebied. Dat zijn ze pas geworden bij de uitbreiding van de haven in 2005. “Het is eigenlijk een interessante aanvulling op ons aanbod”, vult Dirk Becquart aan. “Want er zijn toch altijd bedrijven, veelal familiebedrijven, die in de haven willen zitten en hun vastgoed in eigendom willen hebben.”

Ook de rechteroever blijft een groeipool voor logistiek vastgoed. Zo breidt Katoen Natie in de komende tien jaar haar logistiek centrum uit van 260.000 naar 375.000 vierkante meter. En onlangs bouwde Bolckmans Immobiliën Groep een magazijnencomplex van 80.000 vierkante meter.

LUIK Op zoek naar ruimte

De Port autonome de Liège (PAL) is een publieke instelling onder voogdij van het Waals Gewest. Dat gewest is ook eigenaar van de 366 hectare terreinen die het havenbedrijf beheert. “In vergelijking met onze directe concurrenten is 366 hectare weinig”, zegt algemeen directeur Emile-Louis Bertrand.

De Luikse haven strekt zich, verdeeld over 31 deelhavens, uit over de hele provincie. “Onze haven is eigenlijk even breed als is die van Antwerpen”, grapt Bertrand. De meeste terreinen liggen op een veilige afstand van het Luikse stadscentrum. “Een belangrijk voordeel. We voelen daardoor weinig of geen druk van de vastgoedsector of de stad om die gronden anders aan te wenden.”

Het vastgoedparadepaardje is de ontwikkeling van het logistiek centrum (bijna 100 hectare) Trilogiport op de rechter-oever van het Albertkanaal in Oupeye. De naam verwijst naar de bundeling van drie transportmiddelen: het binnenwater, de weg en het spoor. Onder meer de logistiekvastgoedontwikkelaar en -bevak WDP bouwt een magazijn op het terrein. En Deutsche Lagerhaus Gesellschaft heeft er een concessie voor 30 hectare. “We zijn opgetogen met die interesse van grote en internationale spelers. Het bevestigt de internationale dynamiek van onze haven.”

OOSTENDE Haven versus toerisme

De haven van Oostende beslaat 658 hectare, waarvan 200 hectare water. Ongeveer een vijfde is eigendom het Autonoom Gemeentebedrijf Haven Oostende, de rest is in handen van het gewest met het Autonoom Gemeentebedrijf Haven Oostende als concessiehouder.

Ook Oostende ondervindt druk vanuit vastgoedkringen. “Dat was zeker het geval in het verleden”, zegt commercieel manager Jan Allaert. “Maar met de afbakening van het havengebied in het strategi-sche plan van 2004 is dat verbeterd. Dat bracht duidelijkheid.” Enkele interessante terreinen in het oude havengebied zijn nu bestemd als stedelijk ontwikkelingsgebied.

Het Havenbedrijf beheert ook een belangrijk deel van de industrieterreinen. Voor de ontwikkeling van Plassendale I ging het havenbedrijf in zee met enkele privépartners waaronder de Aalsterse ontwikkelaar IIG. Het project werd Sea Gate Logistics Park gedoopt en voorzag in de ontwikkeling van 130.000 vierkante meter opslagruimte. Het ambitieuze project liep op een teleurstelling uit. Vijf jaar na de start ligt het terrein er verlaten bij, op Daikin (10.000 vierkante meter) na. “Dat is inderdaad niet het verhoopte resultaat. We gaan dat dossier weer zelf opnemen.”

ZEEBRUGGE Ontwikkelt distributieactiviteiten

Op de Zeedijk in het Zoute is het bij schemer of miezerig weer speuren naar de windmolens van Zeebrugge, maar op het strand van Heist is die haven altijd akelig dichtbij. Zeebrugge moet concurreren met toeristische en vastgoedbelangen. “Dat is niet altijd vanzelfsprekend”, zegt Luc Maertens, directeur financiële en administratieve dienst van het Havenbedrijf Brugge-Zeebrugge. “Burgemeester Leopold Lippens van Knokke-Heist is onze haven niet zo genegen. Nochtans, bijna een kwart van de Knokse bevolking werkt in de haven. Pas op, ik begrijp soms de tegenkanting – ik woon zelf in Knokke. Een haven kan storend zijn. Zo is het nooit meer echt donker, want in de haven wordt dag en nacht gewerkt.”

Het havengebied omspant ongeveer 1700 hectare, waarvan 170 hectare beschermd natuurgebied. De haven, eigenlijk een smalle strook langs het Boudewijnkanaal, is opgedeeld in drie deelzones: havengedeelte Brugge (Brugge-Dudzele), de achterhaven (van Dudzele tot aan de kust) en de voorhaven (voor de sluizen).

De terreinen zijn eigendom van het Vlaams Gewest (de voor- en achterhaven) en van de stad Brugge (gedeelte Brugge) die ze in concessie gaven aan het Havenbedrijf. Na de ontwikkeling van toegangswegen, het ophogen van terreinen en de aanleg van dokken en kaaien, verleent het Havenbedrijf concessies aan derde partijen. Maertens benadrukt dat alleen havengebonden bedrijven hiervoor in aanmerking komen. “Een haven heeft in de eerste plaats een overslagfunctie. Dat moeten we goed bewaken. Anderzijds is er wel een tendens om ook de aanleunende distributieactiviteit toe te laten. Momenteel wordt daarvoor 90 hectare ontwikkeld.”(T)

Door Laurenz Verledens