Het Pfaff-syndroom

De villamarkt heeft het moeilijk. Er is veel aanbod en de prijzen staan onder druk. Maar de vastgoedmakelaars in typische villagemeenten als Brasschaat, Schilde en Sint-Martens-Latem klagen niet. “We moeten harder werken, maar er wordt nog altijd verkocht.”

Al maanden staat ze te koop, de villa van de Pfaffs. Eerst opvallend discreet, maar sinds makelaar Rodenburgh Immobiliën de villa in portefeuille heeft, mogen heel Vlaanderen en Nederland het weten. Voorlopig tevergeefs. Misschien een troost voor Jean-Marie & co: ze zijn lang niet de enige familie met een riante villa in de aanbieding. Of is dat juist het probleem? Te veel aanbod, en dus concurrentie, op een markt die niet meteen floreert.

De demografie speelt de villamarkten al enkele jaren parten. Babyboomers ruilen hun villa voor een appartement of, zoals de Pfaffs, voor een kleiner optrekje. Dat zorgt voor een uitstroom die groter is dan de instroom. Te meer omdat een deel van potentiële villakopers verkiest om zelf te bouwen. En in het noorden van Antwerpen is de toevloed van vermogende Nederlanders ook stilgevallen. “De interesse is er nog wel”, zegt vastgoedmakelaar Bart Moonen van kantoor Cum Laude (vestigingen in Brasschaat en Schilde). “Ik heb een lange lijst van Nederlanders die hier willen kopen. Het probleem is dat ze hun villa in Nederland niet verkocht krijgen.”

Een en ander weerspiegelt zich ook in de prijsstatistieken. Terwijl de prijzen van woningen, appartementen en bouwgronden de jongste jaren een stevige opstoot kenden, stegen de villaprijzen slechts met enkele magere procentjes. En voor de eerste jaarhelft van 2009 noteerde de federale overheidsdienst Economie zowaar een prijsdaling van 5,3 procent.

In de studie ‘Focus on the Belgian Real Estate’ vinden de onderzoekers van ING België zelfs een correctie van 12 procent voor de villaprijzen. Die scherpe daling staat tegenover beperkte correcties in het appartementen- en het woningsegment. Het wijst op een verschil in prijselasticiteit van het aanbod voor de verschillende segmenten, stelt Julien Manceaux, econoom bij ING en auteur van de studie: “Als de vraag terugvalt, kunnen eigenaars op twee manieren reageren: de prijs laten zakken of vasthouden aan hun prijs. Als veel eigenaars hun prijs niet willen aanpassen, dan daalt het aantal transacties. Dat scenario heeft zich voorgedaan bij de appartementen en de woningen. Op de villamarkt is er wel een stevige prijscorrectie, maar zien we ook dat het aantal transacties veel minder sterk is gedaald.”

Prijscorrecties op B-locaties

Crisis op de villamarkt? Bart Moonen beweert er weinig van te merken. “De eerste acht maanden waren bijna een kopie van 2008 en dat was een goed jaar. September en oktober waren wel onverwacht zwak. Maar sinds kort zit er weer schot in de zaak. Naar mijn aanvoelen is dat dus geen malaise. Akkoord, we moeten harder werken om een transactie rond te krijgen, maar er wordt zeker nog verkocht.”

Zijn collega Olivier Morobé, zaakvoerder van Properties Vastgoed in Sint-Martens-Latem, klaagt ook niet, maar stelt toch wel een trendbreuk vast. “2008 is een scharnierjaar geweest. Daarvoor hebben we een lange periode met prijsstijgingen gekend. Soms buitensporige prijsstijgingen. Wat we nu zien, is dus een logische correctie. En daar komt de financieel-economische crisis dus nog bovenop.” Aan het lijstje van motieven om een villa te verkopen (de villa is te groot omdat de kinderen het huis uit zijn; scheiding; overlijden; gewijzigde werksituatie) voegt hij er nog een toe: financiële problemen. “Er zijn mensen die zware financiële klappen hebben gekregen. En in bepaalde gevallen leidt dit wel eens tot een min of meer gedwongen verkoop. Maar uiteraard hangt men dat niet aan de grote klok.”

Andere makelaars merken op dat precies in het topsegment de crisisschade meevalt. Niemand ontkent dat er grote financiële verliezen zijn geleden, maar de superrijken beschikken over een buffer om beurs- en andere tegenslagen op te vangen. “Ik heb maar weet van één dossier”, zegt Bart Moonen. “De banken hebben er meestal ook baat bij om een gedwongen verkoop te vermijden.”

Op een punt klinken de makelaars opvallend eensgezind: in deze marktomstandigheden is een juiste prijszetting cruciaal. “Een te hoge vraagprijs is meer dan ooit uit den boze”, zegt Jo Van Nieuwenhove, zaakvoerder van het makelaarskantoor Thebae in Sint-Martens-Latem. “Als ik al iets merk van de crisis, dan is het dat ik minder moeite moet doen om de mensen te overtuigen om een realistische prijs te vragen.”

Als de prijszetting zo belangrijk is, dan wijst dat toch ook op een neerwaartse druk op de prijzen. Afgaande op de officiële prijsstatistieken lijkt dit zeer zeker het geval. In de villagemeenten Brasschaat (-16,2 procent), Schilde (-26,4 procent) en Sint-Martens-Latem (-28,5 procent) kelderden de villaprijzen in de eerste jaarhelft. De makelaars ervaren of zien dat anders. “Het klinkt wellicht wat onwaarschijnlijk”, zegt Jo Van Nieuwenhove, “maar ik zie de jongste maanden eerder een opwaartse dan een neerwaartse druk. Voor alle duidelijkheid: ik heb het dan over het echte topsegment: villa’s van meer dan 1 miljoen euro. Als mensen met zo’n budget een woning vinden die beantwoordt aan hun eisen, dan gaan ze er ook voor.”

Een goede locatie maakt volgens Bart Moonen meer dan ooit het verschil. “De villa’s op B-locaties staan wel onder prijsdruk. Maar in het topsegment is het aanbod eigenlijk niet zo groot. Mensen die in deze prijsklasse kopen, zijn zeer kieskeurig: ze willen een villa in die wijk, dicht bij de school van de kinderen, in die bouwstijl, de villa moet instapklaar zijn… Als je daar allemaal rekening moet mee houden, blijven er niet meer zoveel panden meer over.” Olivier Morobé denkt er ook zo over: “Het vastgoed op toplocaties behoudt zijn waarde. In Sint-Martens-Latem wil iedereen die het zich kan veroorloven langs de Leie of in de buurt van de golf wonen. Alleen: op die locaties komt slechts af en toe een villa op de markt.”

De forse officiële prijsdalingen zouden zich dus veeleer voordoen in de lagere regionen van de villamarkt. En de grotere prijselasticiteit van het aanbod op de villamarkt zou dan niet gelden voor het topsegment. Daar valt iets voor te zeggen. De meeste eigenaars van luxevilla’s zijn niet gehaast om hun villa te verkopen. Liever wachten dan bradeerprijzen vragen. “We hebben geen specifieke gegevens over dure villa’s, maar ik acht het inderdaad mogelijk dat de prijselasticiteit in dat segment kleiner is”, reageert Julien Manceaux.

Het lijkt ook een verklaring voor de extreme correcties in Sint-Martens-Latem en Brasschaat: als er minder heel dure villa’s verkocht worden, dan trekt dit onvermijdelijk het gemiddelde prijspeil naar beneden. Een villamarkt dus met twee snelheden: lagere prijzen voor doorsnee villa’s, maar met een transactieaantal dat min of meer standhoudt; stagnerende prijzen maar minder verkopingen in het segment van de luxevilla’s.

Voorzichtige villabouwers

De nieuwbouwmarkt is een belangrijke graadmeter voor de markt van het bestaande vastgoed. Zeker in het hogere prijssegment geldt dat wie kan kopen, ook kan bouwen. “De villabouwers hebben de voorbije jaren goede zaken gedaan”, stelt Bart Moonen. “Dat heeft ook met de tijdsgeest te maken: de mensen willen een woning die tiptop in orde is. En volledig volgens hun wensen en smaak. De nieuwbouwmarkt is zeker niet stilgevallen, maar ik stel wel vast dat de promotoren voorzichtiger zijn geworden. In de topjaren speelden de eigenaars van grond de promotoren ook tegen elkaar uit. In die periode kregen wij nauwelijks mandaten om grond te verkopen. Nu zien we toch dat de eigenaars opnieuw bij de makelaars komen aankloppen.”

David Costermans, zaakvoerder van Costermans Villa Projecten, bevestigt: “We zijn wel iets voorzichtiger dan twee jaar geleden. Toen bouwden wij vijf tot zes villa’s op risico. Dat doen we nu even niet.” Maar hij voegt er in één adem aan toe dat hij geïnteresseerd blijft in projectgrond. “Het is gemakkelijker om kopers te vinden, dan om goede bouwgrond te vinden”, zegt hij. “En op toplocaties worden er nog altijd correcte prijzen betaald voor bouwgrond. Het probleem is dat de meeste eigenaars denken dat hun perceel een toplocatie is.”

Door Laurenz Verledens

Locatie maakt meer dan ooit

het verschil.