Het Knokke van de Westkust

In de straten van Nieuwpoort ligt het nieuwtje op ieders lippen: de salons Jan Turpin, de bekendste horecazaak van de streek en al tot 2007 volgeboekt voor allerlei banketten en recepties, is voor een fiks bedrag verkocht aan een promotorentrio. Bij het gemeentebestuur wordt gewag gemaakt van een verkoopprijs van 11,1 miljoen euro, maar de huidige eigenaars nuanceren dat bedrag en hebben het over een ingewikkeld compromis dat de realisatie van een reeks residentiële luxeappartementen omvat in ruil voor te ontwikkelen bouwgrond. De grootste troef is dat het om een uniek stukje vastgoed gaat aan de oever van de IJzer langsheen de Albert-I-laan, tussen strand, jachthaven en stad.

Trendy luxewinkels

Nieuwpoort heeft al enkele jaren de wind in de zeilen. De stad is – zo bevestigen alle makelaars van Middelkerke tot De Panne – de meest trendy badplaats van de Westkust geworden. “Nieuwpoort is goed bezig om het Knokke van de andere kant te worden. Sinds vijf jaar komen de luxemerken er zich vestigen, aangetrokken door de hippe cliënteel van zeilers,” stelt Jaak Jonckheere van het agentschap Idesco vast. Een publiek van vooral rijke Vlamingen.

Vastbesloten om haar superioriteit voorgoed te vestigen, is de badstad volop aan het bouwen geslagen om beleggers aan te trekken. Van oost naar west, van noord naar zuid bots je op wegenwerken en residentiële bouwprojecten. Het is moeilijk om nog een uitzicht of een straathoek te vinden zonder kraan of werf. In zoverre zelfs dat de gespecialiseerde waarnemers het aanbod aan nieuwe huisvesting de komende tien jaar op minstens zowat tienduizend stuks schatten. Gelukkig zorgen de stedenbouwkundige voorschriften ervoor dat de huidige bouwwerkzaamheden toch de bestaande hoogtelijnen en het architecturaal cachet dat de eigenheid van het gebied uitmaakt, bewaren en paal en perk stellen aan de ‘betonnen muren’.

Prijzen pieken

Met 700 transacties in 2004 (tegenover 706 in 2003, of een daling met 1 %) heeft Nieuwpoort zijn verkoopvolume met ‘slechts’ 8 % kunnen opkrikken ten opzichte van 1999. Dat is, met uitzondering van Blankenberge, meteen de zwakste toename van alle badplaatsen aan de kust.

De referentieprijs daarentegen nam een hoge vlucht en haalde 171.500 euro, wat overeenkomt met een toename met 15 % op een jaar en met 64 % sinds 1999. Dat is samen met Bredene (+75 %) en De Panne (+65 % op vijf jaar) een van de sterkste stijgingen aan onze kust.

Meer zelfs, midden 2005 ziet het ernaar uit dat die cijfers grotendeels zullen worden overtroffen door de realiteit. “Het grote probleem is dat er op de dijk niets meer overblijft om tegen een betaalbare prijs te verkopen. Daar hebben alle appartementen en villa’s al een liefhebber gevonden. Wie het geluk heeft daar een goed te bezitten, wil het niet verkopen. Ofwel ben je vastbesloten om het te behouden, ofwel reken je op een nóg grotere opflakkering van de vastgoedprijzen, om zo een meerwaarde te realiseren die tot voor kort ondenkbaar was. Omdat het aanbod zo schaars is, stijgen de prijzen duizelingwekkend,” vat Jaak Jonckheere de toestand samen. De expert, die zelf door de vastgoedboom werd verrast, toont wel een beetje spijt: “Ik heb vier jaar geleden een mooi appartement op de dijk verkocht voor 125.000 euro. Nu kan ik daar zonder problemen 300.000 euro voor krijgen. Ik had het misschien zelf moeten kopen…”

Ook de woningen in de tweede en derde lijn gaan vandaag als warme broodjes van de hand. “Ik ben mijn carrière als immobiliënmakelaar in Nieuwpoort begonnen in 1968 en dacht nooit dat ik nog appartementen in de tweede lijn zou verkopen tegen zulke prijzen. Om van de derde lijn nog maar te zwijgen… En toch heb ik daar – op een kilometer van het strand alstublieft – een nieuw appartement van 87 m2 met twee slaapkamers verkocht voor 203.000 euro. Tegenwoordig zit de stad zo in de lift dat in die derde zone op plan wordt verhandeld tegen 2500 euro/m2 en meer. En dat allemaal voor een tweede verblijf. Te gek om los te lopen!”

Jachthaven slachtoffer van eigen succes

Er is maar één minpunt: als Nieuwpoort tegen hetzelfde tempo kopers wil blijven aantrekken, zal de gemeente er ernstig over moeten nadenken om de haven nog maar eens uit te breiden. Die is onlangs nog gerenoveerd en telt nu meer dan 2000 ligplaatsen, maar er moet alweer volk geweigerd worden en dat zorgt voor frustratie onder de booteigenaars. Maar de haven is wel degelijk de jongste troefkaart geworden van de badplaats, die op termijn duidelijk een even befaamd wereldcentrum wil worden als de meest gegeerde marina’s van de wereld.

De speculatie en de openbare bouwactiviteiten draaien overigens volop in het havengebied en de naburige stadswijken. Op termijn moet het gebied rond de Vismijn deels een nieuwe bestemming krijgen: de omliggende straten zullen duchtig onder handen worden genomen door het gemeentebestuur, dat met zijn samenhangende stedenbouwkundige aanpak een meer dan verhoopt succes boekt.

De huurder wint… Voorlopig

Terwijl de verkoop op volle toeren draait, spartelt de huurmarkt. Vooral voor goederen boven de 250.000 euro is verhuring niet langer aan de orde, ook al brengen de eigenaars er maar één maand per jaar door. Gezien de daling van de vraag blijven de huurprijzen dan ook relatief stabiel.

“Vooral de oudste woonruimten raken niet meer verhuurd,” zegt Jaak Jonckheere. “De vakantiegangers zijn veeleisender geworden en verlepte binneninrichtingen die zwemen naar de jaren zeventig maken nauwelijks nog kans op een afnemer. Als we een modern appartement op de dijk als maatstaf nemen, moet u in het hoogseizoen rekenen op 1500 euro per maand voor een flat met twee slaapkamers (1250 euro voor een appartement met één slaapkamer) en tot 2500 euro voor een appartement met drie slaapkamers. Tijdens het laagseizoen is het wel nog mogelijk om een appartement met twee slaapkamers op de dijk te vinden voor 500 euro, genoeg als troost voor wie nog geen tweede verblijfplaats naar zijn gading gevonden heeft.

Philippe Coulée

Als Nieuwpoort tegen hetzelfde tempo kopers wil blijven aantrekken, zal het de haven nóg maar eens moeten uitbreiden.