Het kantoor in de kering

De Brusselse kantoren vallen weer meer in de smaak bij investeerders. Op de huurmarkt blijft het moeilijk, maar 2014 kondigt zich hoopvol aan.

De opname van kantoren in Brussel is vorig jaar teruggelopen in vergelijking met 2012. Volgens Jones Lang LaSalle (JLL) ging het om 350.000 vierkante meter — 400.000 m² volgens CBRE — wat neerkomt op een daling met 15 procent en een terugkeer naar het historische dieptepunt van 2011.

De bedrijven, maar ook de Belgische federale administraties lieten het volgens de vastgoedmakelaars afweten. Het positieve nieuws kwam opnieuw van de Europese instellingen, die tekenden voor twee omvangrijke transacties in de Europese wijk (80.000 m² in totaal).

De nominale huurprijs voor de beste gebouwen blijft onveranderd op 285 euro per vierkante meter per jaar, maar de eigenaars blijven wel mooie douceurtjes geven. Met de leegstand lijkt het stilaan de goede kant uit te gaan. Voor de hele Brusselse kantoormarkt komt die uit op ongeveer 10 procent. De verwachting is dat de beschikbaarheid tegen de zomer van 2014 onder 10 procent zakt. Het Central Business District (CBD) bereikt met ongeveer 6 procent zelfs al het minst leegstand sinds 2008.

De vastgoedactiviteit in het Brusselse Gewest is de volgens CBRE de voorbije jaren sterk bepaald door de nog altijd stevige vraag naar extra huisvesting. Dat maakte dat veel leegstaande kantoorgebouwen geleidelijk werden omgevormd tot appartementen. In 2013 kreeg bijna 80.000 m² kantooroppervlakte een andere bestemming. Sinds 2008 zou het om naar schatting 500.000 m² gaan. In het CBD, de Louizawijk en andere randzones neemt het aantal reconversies toe: meer dan 110.000 m² kantoorruimte werd omgevormd tot woongelegenheid. Op middellange termijn kan daar nog eens evenveel bij komen.

Daardoor en door het beperkte aantal nieuwe projecten verdampt stilaan de overtollige voorraad kantoren. Het heilzame effect daarvan blijkt onder meer uit de ingebruikneming van het hele Markiesgebouw in het centrum van Brussel en de verhuring van een groot deel van de Zenithtoren in de Noordwijk.

Ook in de omgeving van Zaventem, een kantoorzone met een structureel overaanbod, waren er enkele opvallende transacties. Daar profiteert ook Airport Plaza van CBRE Global Investors van. Het complex is onlangs opgeleverd en intussen al goed gevuld. Deloitte heeft onlangs ook beslist een nieuw hoofdkwartier van 34.000 m² op te trekken naast de terminal van de luchthaven.

Aangekondigde schaarste

Voor 2014 wordt er ook weer gerekend op de Europese instellingen. Veel daarvan zitten in verouderde gebouwen en een deel van hun huurcontracten loopt stilaan af. De vraag zou wel gespreid worden over verschillende jaren. Volgens Pierre Bondelé van de kantoorafdeling bij JLL is dat een gelukkige ontwikkeling: “Die vraag overtreft ruimschoots de oppervlakte van de nieuwe gebouwen die beschikbaar of op korte termijn gepland zijn in het Central Business District en in de nabijheid van de kleine ring. Dat geldt ook voor de aangekondigde vraag van de Belgische administraties. En als de economie er weer bovenop komt, zal de vraag van de bedrijven ook aantrekken.”

Kroniek van een aangekondigde schaarste dus? Dat valt nog te bezien. CBRE schat dat de kantooropname in 2014 in de buurt van 450.000 m² zal liggen en wijst erop dat veel bedrijven ervoor gekozen hebben in minder recente gebouwen te blijven. “De voorbije jaren hebben veel ondernemingen ook hun kostenstructuur geoptimaliseerd en hun gehuurde oppervlakte sterk teruggeschroefd”, zegt Cédric Mali, hoofd van de afdeling business development bij CBRE. “Maar als het economisch herstel bevestigd wordt, mogen we meer transacties uit de bedrijfswereld verwachten.”

“Het zal echt afhangen van de economische groei”, stelt Erik Verbruggen, hoofd van de kantoorafdeling van JLL. “Van de zowat 100.000 m² die naar verwachting opgeleverd wordt in 2014, is nog maar 47 procent beschikbaar. Voor 2015 zijn nog 115.000 van de 177.000 geplande vierkante meters onzeker. Het is de vraag of dat zal volstaan om aan de toekomstige vraag in Brussel te beantwoorden.”

Hernieuwde interesse van investeerders

De vastgoedadviseurs schatten het investeringsvolume in commercieel vastgoed in België voor 2013 op ongeveer 2 miljard euro. Dat is net iets meer dan in 2012, maar het blijft ruimschoots onder het gemiddelde van de jongste vijf jaar. “Er is wel het derde jaar op rij een stijging, na de duik van 2009-2010. De markt vindt dus geleidelijk haar evenwicht terug”, stelt Jean-Philip Vroninks vast, die aan het hoofd staat van de afdeling capital markets bij JLL.

Kantoren heroverden hun statuut van meest begeerde activa. Uit cijfers van CBRE blijkt dat het investeringsvolume in dat segment in 2013 het miljard euro overschreed, 50 procent meer dan het voorgaande jaar. Dat vertegenwoordigt nu ongeveer 60 procent van het totale volume, terwijl dat in 2012 slechts 40 procent was. De belangstelling voor winkelvastgoed houdt overigens aan, met een investeringsvolume van 400 miljoen euro.

Op de kantoormarkt was de verkoop van het Belair-gebouw (RAC) de opvallendste transactie. Dat gebouw van Breevast en Immobel werd, na de ondertekening van een huurcontract op lange termijn met de federale politie, voor meer dan 300 miljoen euro verkocht aan Hannover Leasing en een Chinees soeverein fonds. Het is de tweede grootste kantoortransactie van het decennium. Op 30 december werd het gebouw voorlopig in ontvangst genomen, net op tijd om opgenomen te worden in de resultaten van Immobel over 2013.

De prime-rendementen van de gebouwen met een standaardhuurceel staan in het CBD opnieuw onder druk. In de Europese wijk duiken ze onder de grens van 6 procent. In de vijfhoek daalden ze met 25 basispunten tot 6 procent en in de Louiza- en de Noordwijk tot 6,25 procent. Daar staat tegenover dat de geografische verschillen groter worden: in de gedecentraliseerde districten is de prime yield opgeklommen tot 7,5 procent en in de periferie zelfs tot 8,5 procent. De prime-rendementen voor gebouwen die met een langetermijncontract verhuurd worden aan kwaliteitsbewoners blijven onveranderd op 5,25 procent.

De hernieuwde interesse van internationale investeerders is ook een opsteker. De markt wordt weliswaar nog altijd gedomineerd door lokale spelers, die ongeveer 1,5 miljard euro (68 % van het totaal) geïnvesteerd hebben, maar Duitsers en Fransen prijken toch vaak op de shortlists van de belangrijkste transacties. En ook nieuwe investeerders uit onder meer Azië en het Midden-Oosten tonen interesse voor de Brusselse markt. De investeerders gokken op een economische opleving van de Europese Unie en op de bevoorrechte positie van Brussel als hoofdstad van Europa. “Het enige dat een rem kan zetten op dat investeringselan is het gebrek aan stabiliteit in de nationale politiek en fiscale onzekerheid”, zegt Gaétan Clermont, de CEO van CBRE.

PHILIPPE COULÉE