Het kansspel van de Amerikaanse woningmarkt

De kiem van de bankcrisis in ons land ligt in de Amerikaanse woningmarkt. Die zit danig in het slop en dat vertaalt zich in crashende prijzen. Een villa met vijf slaapkamers en drie badkamers voor minder dan 170.000 euro is geen uitzondering meer. Een ideaal instapmoment?

Gelooft u dat crisissen kansen zijn? Rep u dan naar uw reiskantoor, bestel een vliegticket richting Los Angeles of Miami en schuim er de lokale woningmarkt af. In beide steden heeft de vastgoedcrisis lelijk huisgehouden. Als de kansen zich recht evenredig verhouden tot de omvang van de crisis, dan moet dit wel een buitenkans zijn.

Vooral Golden State Californië is zwaar getroffen. Volgens cijfers van de California Association of Realtors daalde de mediaanprijs van woningen met 35,3 procent op jaarbasis, een absoluut record. De verkoop van bestaande huizen kelderde er met 60 procent tegenover de piek in de zomer van 2006.

De data voor Florida ogen niet veel beter. In juli 2006, op het hoogtepunt van de vastgoedboom, bedroeg de mediaanprijs voor een woning in de SunshineState 250.800 dollar. Twee jaar later is dat nog amper 193.600 dollar. Een concreet voorbeeld van de prijserosie: in Springhill, vlakbij Tampa, koopt u een ‘nieuwe’ woning met vijf slaapkamers, drie badkamers en een volledig ingerichte keuken voor 239.900 dollar, ongeveer 165.000 euro. Een jaar geleden stond de woning te koop aan 340.000 dollar.

Koopjes maar geen braderie

Het is een van de aanbiedingen in de portefeuille van Villaplanner, een Belgische makelaar gespecialiseerd in de Amerikaanse vastgoedmarkt. Voor Villaplanner lijkt de crisis alvast een geweldige meevaller. “Het aantal informatieaanvragen is in vergelijking met vorig jaar vertienvoudigd”, zegt zaakvoerder Glenn Pierloot. “En de effectieve verkopen zullen ongeveer vervijfvoudigen.” Dat Florida nu één groot paradijs is voor koopjesjagers, wil hij echter nuanceren. “Voor een woning met ocean view in Miami betaal je nog altijd gemakkelijk 2,5 miljoen dollar. In de media lijkt het soms wel of heel Florida te koop staat voor een prikje. Akkoord, de prijzen staan onder druk en er is veel aanbod. Maar: ik woon zelf in Oostende en daar staat ook veel te koop, hoor.”

Pierloot ziet vooral koopjeskansen bij woningen van te gretige projectontwikkelaars, roekeloze investeerders en te optimistische of misleide particulieren. “In Florida hebben de projectontwikkelaars massaal gebouwd”, getuigt hij. “Tot een paar jaar geleden konden ze de vraag nauwelijks aan. Daardoor gingen ze volop ontwikkelen. Het gevolg: bij het begin van de vastgoedcrisis zaten ze met een overschot aan huizen. Die voorraad aan projectwoningen begint nu wel stilaan uitgeput te geraken.”

De lokale investeerders, de zogenaamde flippers, zitten wel nog met een serieus voorraadje leegstaande woningen. “Ze kochten soms tien woningen in een keer om ze dan meteen met winst te verkopen”, weet Pierloot. “Dat lukte ook, tot twee jaar geleden. Die flippers hielden niet onmiddellijk uitverkoop. Want meestal kochten ze met geleend geld waarop ze de eerste twee jaar weinig intrest moesten betalen. Maar die periode is nu voorbij: zij staan nu ook voor hoge intrestaflossingen.” De zogenaamde teaser rates mortgages, leningen met een erg lage aanvangsrente, zijn ook de oorzaak van vele gedwongen verkopen door particulieren. De stijgende vastgoedprijzen hadden mogelijk moeten maken dat de koper-ontlener zijn lening na afloop van de gunstperiode vlotjes kon hernegotiëren. Wat dus niet gebeurde.

Waar blijft het herstel?

Dat de crash zich bijzonder scherp manifesteert in Californië en Florida, hoeft niet te verbazen. In beide staten koersten de vastgoedprijzen de voorbije jaren naar ongeziene hoogten. De correctie is dus navenant. Maar ook in minder opgepepte markten staan de prijzen onder druk. De Belgische Isabelle Gibson werkt voor het makelaarsnetwerk Harry Norman Realtors als vastgoedmakelaar in de omgeving van Atlanta. “In een jaar tijd zijn de prijzen hier met 8,3 % gedaald”, zegt ze. “We zitten nu terug op het prijsniveau van 2004. Het is niet dat markt is ingestort, maar het gaat allemaal wel veel minder vlot. Het is een echte kopersmarkt. Als makelaar moet je er zeker van zijn dat de kandidaat-koper zijn financiering rond krijgt. Zoniet werk je voor niets.”

Isabelle Gibson gelooft wel dat het ergste leed geleden is. “Of we nu echt het dieptepunt hebben bereikt, dat is moeilijk te zeggen. Maar ik zie toch niet goed in hoe de prijzen nog veel dieper kunnen zakken.” Ook Glenn Pierloot gelooft dat het prijsherstel nakend is. “De nieuwbouwwoningen die nu nog te koop staan, worden aangeboden tegen de constructiewaarde of zelfs voor nog minder. Er zullen nog wel een tijdje deals te doen zijn, maar dan vooral bij de gedwongen verkopen.”

Tot voor enkele maanden toonden ook veel economen zich voorzichtig optimistisch. Ze bespeurden signalen in belangrijke indicatoren zoals de S&P/Case-Shiller – een nationale vastgoedindex – en in verkoopcijfers van nieuwe en bestaande huizen, signalen dat de vastgoedmarkt stilaan was uitgeziekt. Intussen groeit opnieuw de consensus dat er te vroeg is gejuicht. De recentste cijfers zijn dan ook niet echt bemoedigend: de verkoop blijft slabakken en de mediaanprijs zette een recorddaling neer van 9,5 % tegenover augustus 2007.

In een rapport van half september stelt zakenbank Morgan Stanley dat de hoop dat de Amerikaanse woningmarkt bijna de bodem heeft bereikt, prematuur is. Wanneer zal dat dan wel een feit zijn? Als best guess schuift Morgan Stanley het vierde kwartaal van 2009 naar voor. De vastgoedprijzen zouden dan nog eens 12 % onder het huidige prijspeil liggen. Morgan Stanley hanteert daarbij de index van het Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO). De onderzoekers van Morgan Stanley wijzen erop dat een aantal voorwaarden voor duurzaam herstel – een soepelere kredietverlening door de banken en het slinken van de voorraad onverkochte woningen – nog niet zijn vervuld.

Ook Filip Verstreken, Amerikaspecialist bij vermogensbeheerder Petercam, uit zijn twijfels bij een spoedig herstel. “Een normale correctie duurt ongeveer tien kwartalen. Daar zijn we nu ongeveer, maar ik vrees dat we nog meer geduld zullen moeten hebben. Het percentage woningeigenaars ligt in de VS nog altijd rond de 68 %. Voor de vastgoedboom was dat een goede 64 %. Het lijkt er dus op dat er nog een structureel ‘overschot’ is aan huiseigenaars. Er staan met andere woorden weinig mensen klaar om huizen te kopen.”

Een ander probleem: deze crisis is zelfvoedend. Veel Amerikanen zitten door de vastgoedcrash opgezadeld met negativeequity: hun huis is minder waard dan de hypotheeklening die eraan verbonden is. Ze stoppen met afbetalen, hun huis komt op de markt, de voorraad aan huizen neemt toe en dat zorgt voor nog meer prijsdruk. “Die negatieve spiraal doorbreken is niet simpel”, meent Filip Verstreken. Essentieel is volgens hem dat de hypotheekmarkt opnieuw aantrekt: “Van de renteverlagingen van de Fed is nauwelijks iets aangekomen bij de consument en de bedrijven. De banken hebben de renteverlagingen niet doorgerekend aan hun klanten. De hypotheekrente is vandaag dan ook te hoog; als de rente zakt, kan dat voor bijkomende vraag op de woningmarkt zorgen.”

Maar Verstreken ziet nog een bijkomend probleem: het algemene economische klimaat in de VS verslechtert. “Een signaal als de terugval van het aantal opgestarte woningen heeft dan ook iets dubbelzinnigs”, analyseert Filip Verstreken. “Positief is dat de bouwsector reageert op het overaanbod. Negatief is dat die geslonken activiteit zich zal vertalen in meer werkloosheid. De woningcrisis begint nu pas door te sijpelen naar de reële economie. En het risico is dat die conjuncturele verzwakking de woningcrisis opnieuw gaat aanwakkeren.”

Opwaarts potentieel

Komt het herstel in 2009, 2010 of zelfs nog later? Eigenlijk maakt het niet zo heel veel uit, vindt Glenn Pierloot. “Dit is hoe dan ook een gunstig instapmoment, zelfs al zouden de prijzen nog verder dalen. Het blijft natuurlijk een vastgoedinvestering: wij raden onze klanten aan om een minimumtermijn van vijf jaar in acht te nemen. Heeft het zin om te wachten tot de prijzen nog lager zijn? Misschien, maar wat als dan de dollar duurder wordt? Ook die afweging moet je als Europeaan maken.”

Tot vorig jaar verkocht Villaplanner bijna uitsluitend tweede verblijven in de VS. Maar als gevolg van de woningcrisis is de interesse voor investeringsvastgoed sterk toegenomen. “Vandaag gaat ongeveer vier op de tien informatieaanvragen over investeringsvastgoed”, zegt Pierloot. “Door het debacle op de koopmarkt trekt de huurmarkt logischerwijze terug aan. Het is overigens niet omdat die mensen hun woning hebben moeten verkopen, dat het slechte huurders zijn. De meesten hebben een goede job en een behoorlijk inkomen.”

Amerikanen zijn ruime woningen gewoon, maar volgens Pierloot zorgen de hoge olieprijzen voor een trendommekeer. “Airco, een verwarmd zwembad en veel ruimte, enzovoort. Tot voor kort kon het niet op. Maar ook de Amerikaan wordt energiebewuster. Je ziet ook dat ze kleiner gaan wonen. Daarom: als je het budget hebt voor een grote woning, koop je beter twee kleinere woningen.”

Op welk huurrendement mogen investeerders rekenen? “Voor een investeringspand met een aankoopprijs van 200.000 dollar kom je uit op een nettohuurinkomst van ongeveer 6000 dollar”, antwoordt Pierloot. “Toegegeven, dat is niet om van omver te vallen, maar eigenlijk is huurrendement eerder bijkomstig. Het opwaartse potentieel, dat is wat de markt vandaag zo aantrekkelijk maakt.”

In de visie van Pierloot is de huidige correctie dus fel overdreven. Maar is dat wel zo? De S&P/Case-Shillerindex voor Los Angeles bijvoorbeeld stond in juni 2008 op 195,74. Dat is inderdaad een flink stuk minder dan de piek van 273,94 in september 2006, maar het is nog een heel eind boven het indexpeil van 88,62 bij het begin van de boom in 1998.

Op nationaal niveau zijn de woningen ondertussen ongeveer 16 % in waarde gedaald. “Onze prognose is dat dit nog kan oplopen tot 20 à 23 %”, stelt Filip Verstreken. “Er is dan wellicht opwaarts potentieel, maar ik verwacht toch geen V-vormig herstel van de prijscurve. Zoals gezegd: er is weinig vraag. En de speculanten zullen niet snel terugkeren naar de woningmarkt. Dat hebben we ook gezien bij het leeglopen van de dotcombubbel: beleggers zijn nog altijd niet erg scheutig om in technologieaandelen te stappen.”

Een goede school betekent een hogere prijs

Isabelle Gibson benadrukt wel dat Amerikaans vastgoed naar Belgische normen vandaag bijzonder gunstig geprijsd is. En dat vindt ook Glenn Pierloot: “Neem die woning van 239.900 dollar: die staat op een lap grond van 1000 vierkante meter. Voor die prijs kun je in België de grond nog niet kopen.” Amerikanen bouwen wel anders dan Belgen. “Veel sneller ook”, weet Isabelle Gibson. “Drie tot zes maanden is zowat de gebruikelijke termijn voor woningbouw. Het is veel houtskeletbouw. De kwaliteit is doorgaans toch minder dan in België. Het is niet zo duurzaam, de woningen blijven minder lang mooi.”

Ook Pierloot kent de bedenkelijke kwaliteitsreputatie van de Amerikaanse woningen. “Er is zeker iets van waar”, zegt hij. “Maar onder invloed van de Europese toeristen en kopers is het fel verbeterd. De buitenmuren van de woningen die wij verkopen, zijn steeds in steen. De binnenmuren zijn altijd in een houten structuur bezet met gipskartonplaat. Het is een andere manier van bouwen, maar ik kan u verzekeren dat die woningen structureel heel stevig zijn. Bij de betere projectontwikkelaars krijg je trouwens ook een garantie van tien jaar op de structuur.”

Uiteraard is de ligging een cruciale prijsbepalende factor. Maar wat is in de ogen van de Amerikanen een interessante ligging? “De nabijheid van een goede school kan een enorme impact hebben op de prijs”, antwoordt Isabelle Gibson. “Want kinderen gaan hier naar de school van het district waarin ze wonen. Dat is dan ook een van de eerste dingen die ik vraag aan mijn klanten: hebben jullie kinderen? Ook de afstand tot het werk is een prijsfactor. En daarbij houdt men rekening met de files. Het wordt dus in minuten uitgedrukt: hoe minder minuten, hoe duurder.”

Door Laurenz Verledens