Het is druk op de Leuvense huurmarkt

Toont Leuven vandaag al de toekomst van de Vlaamse woning- markt? Dat wil zeggen: een markt met nog hogere vastgoedprijzen, maar ook met een veel groter aandeel huurders.

Volgens cijfers van het Kadaster & Rijksregister huurt 53,6 van de Leuvense gezinnen zijn woning. In geen enkele Vlaamse stad of gemeente ligt dat percentage hoger. Op Vlaams niveau bedraagt het aandeel van de huurders 31,1 procent. Veel vastgoedprofessionals verwachten wel dat het belang van de huurmarkt in ons land naar Leuvens voorbeeld zal toenemen. In de eerste plaats omdat de betaalbaarheid op de koopmarkt onder druk staat, vooral voor jonge mensen.

Op de dure Leuvense woningmarkt is het voor jonge mensen die het zonder steun van ouders of grootouders moeten stellen, nu al erg moeilijk om een woning te kopen, weet Koen Hoste, strategisch directeur bij de vastgoedgroep Living Stone. “Ze stellen hun aankoop noodgedwongen uit en huren dus langer”, zegt hij. Recente cijfers van de notarissen tonen aan dat Leuven van alle Vlaamse provinciehoofdsteden het laagste percentage kopers telt in de leeftijdsgroep onder dertig jaar. In 2020 daalde het aandeel van de jonge kopers in Leuven van 24 naar 21,04 procent.

Plakkers en expats

Het grote aandeel van huurders op de Leuvense woningmarkt is, volgens Koen Hoste, niet los te zien van de sterke regionale economische context en de bijbehorende grote aantrekkingskracht op hoogopgeleiden. “Dat zet veel druk op de woningmarkt”, zegt hij. “En het is dan logisch dat een deel van die mensen op de huurmarkt terechtkomt.”

Ook logisch in een studentenstad als Leuven is dat de huurders vaak afgestudeerde studenten zijn. “Die zogenoemde plakkers kiezen meestal voor comfortabele een- en tweeslaapkamerappartementen”, weet Hoste. “Al zit het fenomeen van de cohousing ook in de lift. Meestal gaat het dan om een viertal jongeren, dat samen een huisje of een ruim appartement huurt, vooral om budgettaire redenen. Maar ook het samenleven en samen dingen kunnen doen, speelt soms mee. De coronacrisis heeft dat nog versterkt.”

Daarnaast stelt Hoste ook een verdere internationalisering van het huurderspubliek vast. “Ze komen uit heel de wereld”, zegt hij. “De nabijheid van Brussel is daar zeker niet vreemd aan. Vroeger reikte die Brusselse invloedssfeer tot in gemeenten als Tervuren, nu voelen we dat ook in het Leuvense. Maar ook de groei van imec en alle activiteiten die daarmee verbonden zijn, zit daar zeker voor iets tussen. Imec heeft een beetje de rol van AB InBev overgenomen. Die internationale huurders kijken ook naar de huizen op de huurmarkt, want vaak zijn ze hier met hun gezin. En we zien ze na een paar jaar soms doorstromen naar de koopmarkt.”

Hoste voegt er wel aan toe dat het aanbod van huizen op de huurmarkt beperkt is. Op de appartementenmarkt zijn de vraag en het aanbod beter in evenwicht: “Er is en wordt nog behoorlijk veel ontwikkeld in Leuven. Maar ook in de Leuvense rand komt er aanbod voor de huurmarkt bij. In Herent bijvoorbeeld zijn we de makelaar van het project Meadow van Besix Red. Daar komen 250 appartementen. Investeerders kopen een belangrijk deel van die appartementen, om ze vervolgens op de huurmarkt aan te bieden. Ze mikken op hetzelfde publiek dat ook in Leuven zoekt: die plakkers en expats. In Herent kan dat, want dat is intussen een voorstad van Leuven. Maar bijvoorbeeld in Tienen, waar we ook een kantoor hebben, hoef je daar niet op te rekenen.”

Duurdere koten

Volgens de huurbarometer van CIB Vlaanderen, een beroepsvereniging voor vastgoedmakelaars, bedraagt bij nieuwe huurcontracten de gemiddelde huurprijs voor een appartement in Leuven 869 euro per maand. Leuven is daarmee de op een na duurste stad van Vlaanderen. Alleen Antwerpen (postcode 2000) is duurder (942 euro). Overigens is Vlaams-Brabant voor alle woningtypes, uitgezonderd de studio’s, veruit de duurste provincie om te huren.

Uit de CIB-Huurbarometer blijkt ook dat de Leuvense huurprijzen nog stijgen: plus 2,6 procent in 2020. De hoge huurprijzen in Leuven kunnen evident gelinkt worden aan de grote aantrekkingskracht van de stad. Maar Koen Hoste ziet ook een cascade-effect door een kwaliteitsinjectie aan de aanbodzijde. “Leuven heeft ingezet op een kwaliteitsverbetering van de studentenkoten. Het comfort is toegenomen, veel koten beschikken nu over eigen sanitair. Dat heeft ook wel een prijskaartje. Koten met een huurprijs onder 400 euro worden stilaan zeldzaam. Maar 400 euro was nog niet zo heel lang geleden de huurprijs voor een studio van zo’n 30 vierkante meter. De eigenaars van studio’s hebben hun huurprijzen geleidelijk aangepast aan die nieuwe realiteit. Voor een al wat oudere studio betaal je nu gemakkelijk 500 euro en, afhankelijk van de staat en de ouderdom, loopt dat al snel op tot 600 euro. Voor die prijzen kon je vroeger een eenslaapkamerappartement huren.”

Intussen hanteert Hoste een prijsvork van 650 tot 800 euro voor zulke appartementen van 45 tot 60 vierkante meter. Voor appartementen met twee slaapkamers liggen de huurprijzen doorgaans tussen 800 en 1200 euro, stelt Hoste Voor huizen is 1300 à 1400 euro een courante prijs, en dat gaat tot 2000 euro.

Alternatieven

Als een van de grootste en aantrekkelijkste huurmarkten van Vlaanderen komt Leuven ook in het vizier van professionele en institutionele investeerders. “Die partijen hebben eerst hun pijlen gericht op het studentenvastgoed, maar nu nemen ze ook posities in op de markt van het woningvastgoed”, zegt Koen Hoste.

De projectontwikkelaar ION is een van die spelers. Samen met de internationale institutionele vermogensbeheerders Bouwinvest Real Estate Investors en CBRE Global Investment stond ION aan de wieg van het ION Residential Platform (IRP), dat 280 miljoen euro wil investeren in nieuwbouwwoningen en -appartementen voor de verhuurmarkt. ION wil zo een antwoord bieden op het betaalbaarheidsprobleem. “Leuven is dus zeker een markt waar we naar kijken”, zegt Kristof Vanfleteren, co-CEO van ION. “We denken aan kwalitatieve producten die betaalbaarheid combineren met duurzaamheid in een model van housing as a service. De klant zal kiezen voor een totaalpakket, dat niet alleen de huur omvat, maar ook alle verbuikskosten, diensten, toegang tot gemeenschappelijke faciliteiten enzovoort. Dat model past vooral in grote steden, zoals Antwerpen, Gent, Brussel en Leuven. Het vergt een zekere schaalgrootte om die servicecomponent betaalbaar te houden.”

Ook bij Van Roey Vastgoed staat betaalbaarheid hoog op de agenda, maar daar bestudeert men ook oplossingen buiten de huurmarkt. “We denken dat huren niet hét antwoord is op de betaalbaarheidsvraagstuk. Bij huur is er geen kapitaalopbouw, waardoor je niet op de lange termijn kunt sparen”, zegt development manager Catherine Vangilbergen.

De private huurmarkt zit volgens haar gevangen tussen een glazen vloer en een glazen plafond. “Aan de onderkant van de markt komt een groeiende groep van mensen in aanmerking voor sociale huisvesting, maar zij komen daar niet aan de bak. Aan de bovenkant is er ook een groter wordende groep van mensen met een goed inkomen, die niet kunnen kopen door de vereiste eigen inbreng.”

Van Roey Vastgoed onderzoekt twee alternatieven. De eerste is een formule waarbij de startprijs van de woning laag wordt gehouden door de mogelijkheid te bieden om het grondaandeel op een later tijdstip aan te kopen. De tweede is de wooncoöperatie, een model waarbij de bewoners aandelen verwerven die woonrechten opleveren in een gebouw. Zijn die formules ook geschikt voor de Leuvense markt? “Een stedelijk publiek is zeker wenselijk bij een alternatief woonmodel”, antwoordt Vangilbergen. “Maar misschien is Leuven wel te duur. We willen kwaliteit bieden, in duurzame gebouwen die ook nog eens betaalbaar moeten zijn. Dat lijkt realistischer op locaties waar de grondwaarde billijker is dan in Leuven.”