Het eldorado

Spanje bezit het recept van een explosieve cocktail. De ingrediënten: toerisme, cultuur, ontspanning en economische groei.

Spanje noteert sinds 1997 jaar na jaar een groei van 3,5%, waardoor het tot de meest welvarende economieën van het Europese continent behoort. Sinds ze in mei 1996 aan de macht kwam, heeft de Volkspartij van José Maria Aznar een nieuwe economische dynamiek geschapen.

“De ontwikkeling van de spitstechnologie, de telecommunicatie en de diensten is het belangrijkste bestanddeel van de expansie,” zegt Dominic White, hoofd European Retail bij Knight Frank Spanje. “Spanje is een echte groei-economie geworden.”

Geen wonder dat deze aanhoudende dynamiek grote gevolgen heeft voor de vastgoedmarkt: de toename van het aantal projecten voor stadsvernieuwing en de vraag die groter blijft dan het aanbod (en dus aanhoudende prijsstijgingen) zijn symptomen van een markt die op volle toeren draait.

De huidige situatie verschilt van de boom van de late jaren tachtig, toen de multinationals in grote getale toestroomden. “Nu wordt de vraag vooral gedragen door Spaanse bedrijven,” vertelt Roger Cooke, algemeen directeur van Healy & Baker Spanje. “Meestal gaat het om bedrijven die actief zijn in de spitstechnologie en veel vierkante meters nodig hebben.”

Madrid en Barcelona blijven de toppers. “Vergeet niet dat deze steden en hun periferie bijna 25% van de Spaanse bevolking (in totaal 40 miljoen mensen) vertegenwoordigen. Acht op tien bedrijven kiezen voor één van beide centra,” zegt José Miguel de Benito, business development partner bij King Sturge Spanje. Valencia, Sevilla en Bilbao hebben slechts een regionale uitstraling. Veel kenners verwachten meer van Valencia of van Bilbao, dat fiscaal aantrekkelijk is, dan van Sevilla.

José Maria Alvarez del Manzo, de burgemeester van Madrid, maakte in een interview met onze collega’s van het blad Spanish Real Estate, in maart van dit jaar, geen geheim van zijn ambities: “Ik wil dat Madrid de Europese hoofdstad van de dienstensector wordt.”

Om dat doel te bereiken, heeft Madrid een nieuw stedenbouwkundig plan opgesteld. Naast de uitbreiding van de kantoorzones, zijn ook het wonen en het culturele patrimonium essentiële elementen. Bovendien krijgt het transport alle aandacht, met de aanleg van spoor- en metrolijnen en de bouw van luchthavens.

Deze planning wordt noodzakelijk gemaakt door nieuwe behoeften. Tussen 1992 en 1997 heeft de vastgoedmarkt zwaar onder de crisis geleden. Veel gebouwen stonden maandenlang leeg. Na het herstel is de vraag snel toegenomen, zodat de beschikbare voorraad slonk. De ontwikkelaars zijn echter voorzichtig gebleven en hebben gewacht tot de trend zich bevestigde voor ze zich weer in het avontuur storten. De leegstand is nu gedaald tot 3,7% en zal volgens sommige waarnemers nog verder afnemen. In 1999 werd slechts 66.000 m² nieuwe oppervlakte geleverd, terwijl de take-up 663.800 m² bedroeg (voorverhuringen voor 595.400 m²). De prijzen zijn bijgevolg pijlsnel gestegen: 17% in 1999.

De situatie zou echter snel kunnen veranderen. In de drie volgende jaren wordt meer dan één miljoen vierkante meter gebouwd. De belangrijkste projecten bevinden zich aan de Avenida San Luis (40.000 m²) in het noorden, en ook in het oosten, bij de luchthaven, op de Campo de las Naciones (39.000 m²). Het business park van La Moraleja, ook wel Arroyo de la Vega genoemd, in het noorden, is eveneens een grootschalig project. Verscheidene bedrijven hebben er hun hoofdkwartier gevestigd of alvast oppervlakte gehuurd: British Petroleum, Volkswagen Finance, Pfizer, Amena en Indra.

De stad groeit in noordelijke en oostelijke richting, ook residentieel. Men verwacht dat er 50.000 nieuwe woningen zullen worden gebouwd. In het centrum zijn de kantoren vooral geconcentreerd aan de Avenida de la Castellana, de centrale noord-zuidas. De huren bereiken hier normaal een maximum van 12.000 frank/m²/jaar, met uitschieters tot 15.000 frank. In de andere kernen variëren de prijzen van 7800 tot 10.000 frank/m²/jaar. “De markt wordt langzaamaan rijp. De huren zouden zich moeten stabiliseren in de buurt van 18.000 frank/m²/jaar,” verwacht Roger Cooke.

Sinds de Olympische Spelen van 1992 heeft Barcelona een echte transformatie ondergaan. De vernieuwingsprojecten die tijdens de Spelen werden gestart, hebben veel succes gekend en worden nu verder gezet met de afwerking van de straten langs de zee. Het winkelcentrum Diagonal Mar, één van de meest prestigieuze van Europa (zie ImmoTrends, 3 februari 2000) past in dit kader. Het project Poble Nou (nieuw dorp), een overheidsinitiatief, wil een oude wijk nieuw leven inblazen met een mix van functies (kantoren, vrije tijd, wonen…).

En waarom zou je een formule die werkt veranderen? Barcelona is actief bezig met de voorbereiding van het Forum van de Culturen, een soort van Wereldtentoonstelling die in 2004 zal plaatsvinden. Nieuwe brandstof voor de toeristische machine…

In de hoofdstad van Catalonië is de groei van de vastgoedmarkt later gestart dan in Madrid. Jaarlijks wordt er ongeveer 270.000 m² kantoorruimte in gebruik genomen, met een totale voorraad van 4,323 miljoen m². De leegstand is gedaald tot 2,19%. Volgens Jones Lang LaSalle zijn de huurprijzen in de centrale zakenwijk in 1999 met 36% gestegen. Eén van de beste voorbeelden van deze trend is de verhuring aan de Avenida Diagonal, de grootste verkeersweg, met 10.200 frank/m²/jaar voor het Incosa-gebouw. In 2000 zullen de huren minder snel klimmen. Er is immers ongeveer 100.000 m² nieuwe of gerenoveerde kantoorruimte in aantocht.

In de jongste jaren heeft de retail een buitengewone vlucht genomen. Spanje was commercieel achtergebleven, maar is nu een voorloper geworden. Met zijn 396 winkelcentra – goed voor een totaal van 5,7 miljoen m² – heeft het een gevarieerd aanbod. Vorig jaar werden negentien nieuwe centra geopend. Dit jaar worden het er 14.

Veel steden, zoals Sevilla met de Plaza de Armas, hebben nu hun commercieel complex. “De stijging van het inkomen per inwoner is één van de verklaringen van dit verschijnsel,” legt Dominic White uit. De centra zijn er ook gekomen als antwoord op de vraag van de grote buitenlandse en Spaanse ketens ( Zara, Cortefiel, Mango…).

Langzaam maar zeker wordt de markt van de centra met een regionale roeping verzadigd. De beste voorbeelden, met oppervlakten in de buurt van 100.000 m², zijn La Vaguada in Madrid en Diagonal Mar en La Maquinista in Barcelona. Toch zijn er nog mogelijkheden voor lokale, kleinere shopping centers.

De grote ketens zijn bereid om de beste plaatsen duur te betalen. Het resultaat? De huurprijzen in de grootste winkelstraten gaan onherroepelijk de hoogte in, ook al behoren ze volgens de schattingen van Healy & Baker nog steeds tot de laagste van Europa.

Op de Preciados, de favoriete winkelwandelstraat van de Madrilenen, bedraagt de huur voor een eerste klasse pand van 100 m² rond de 42.300 frank per jaar/m². In Barcelona betaal je rond de 40.500 frank/m² voor een soortgelijk pand op de Portal del Angel, de duurste straat van de stad. De Paseo de Gracia is sinds de renovatie in 1995 een prestigieuze luxestraat geworden: Armani, Chanel, Escada en vele andere grote namen trekken de kooplustige toeristen aan. De huren gaan tot 36.000 frank/m²/jaar, tegenover 28.500 op de Rambla Catalunya.

In de shopping centers zijn de prijzen naar verluidt stabieler: gemiddeld bedragen de huren in de Catalaanse hoofdstad 25.500 frank/m²/jaar, terwijl ze in het Madrileense complex La Vaguada oplopen tot 30.000 frank/m²/jaar (eenheden van 50 tot 100 m²).

Spanjaarden zijn meesters

in de ontspanningssector. Alle winkelcomplexen zijn voor een stuk aan deze activiteit gewijd, terwijl nieuwe concepten het licht zien. De hoofdrolspelers in deze sector zijn Heron (Madrid en Barcelona), Chelverton (Cordoba) en THI (Arroyo de la Vega in Madrid). Bioscopen, bowlingzalen, fitnesscentra en openluchtrestaurants zijn slechts enkele van de troeven.

Naast een groot aantal investeringen in het centrum van Madrid en Barcelona, heeft de groep Heron haar concept, Heron City, ingeplant aan de periferie van de twee regionale hoofdsteden. Heron City is een echte vrijetijdstempel, met allerlei activiteiten en een beperkt aanbod van winkels: kleine kiosken (zonnebrillen, gadgets) die vooral op het impulskopen inspelen.

Een markt als deze is uiteraard aantrekkelijk voor beleggers. Spanje is lang in nationale handen gebleven, maar begint nu ook buitenlandse investeerders aan te trekken. Vallehermosa en Colonial, die allebei op de beurs genoteerd staan, zijn twee van de meest agressieve Spaanse ondernemingen. Anderzijds beginnen de mogelijkheden schaars te worden. Volgens King Sturge wordt de markt gekenmerkt door een aanbod dat ver achterblijft bij de vraag. In 1999 bedroeg het investeringsvolume 55 miljard frank, vrijwel evenveel als in 1998. Deze trend, gekoppeld aan de stijging van de prijzen, leidt tot een dalend rendement.

véronique pirson