Het eerste slachtoffer

Wordt de bouwsector het eerste slachtoffer van de fiscale maatregelen van de federale regering ?

De regering- Dehaene speelt met het idee om de immobiliënsector een deel van de “Maastricht-miljarden” te laten ophoesten. “De regering lijkt te beseffen dat een vermogensbelasting moeilijk haalbaar is,” klinkt het bij Rob Lenaers, voorzitter van de Nationale Confederatie voor het Bouwbedrijf. “Toch worden mensen met een zeker vermogen op één of andere manier geviseerd. De politici zoeken het makkelijkste slachtoffer. Ze redeneren dat vastgoed per definitie immobiel is, dus niet over de grens kan trekken om de fiscus te ontvluchten. Dat is een scheve redenering. De bouwsector, waar 1 miljard investeringen leidt tot een tewerkstelling van 650 personen, wordt er zwaar door getroffen.”

Eén van de federale proefbalonnetjes is de afschaffing van de vrijstelling van belasting voor meerwaarden die werden gerealiseerd op de verkoop van onroerend goed. Lenaers : “Het gevolg hiervan kan zijn dat eigenaars niet meer geneigd zullen zijn hun woning te koop aan te bieden. De fiscale inkomsten (BTW en registratierechten) zullen misschien zelfs dalen. Ook zal de fraude toenemen. Een deel van de meerwaarden zal niet worden aangegeven aan de fiscus.”

Een alternatief voor deze maatregel is de herwaardering van het kadastraal inkomen (KI), dat vandaag de belastbare basis vormt voor de personenbelasting. “Dit voorstel heeft het voordeel van de eenvoud,” aldus Axel Haelterman, topfiscalist van het advocatenkantoor Loeff Claeys Verbeke. “Maar het treft de mensen die recent gebouwd hebben relatief zwaar. Hun kadastraal inkomen is, in tegenstelling tot degenen die nog kunnen teren op een KI’tje uit de jaren zestig, immers een reële schatting en een verhoging zou dus niet kies zijn.”

De techniek van de herwaardering van het KI werd de voorbije jaren al toegepast. Lenaers berekent dat “dankzij” de indexering met een kadastraal inkomen van 100.000 frank, een onroerende voorheffing van 45 % en een personenbelasting van 40 % de belasting van 1990 tot 1996 steeg van 72.500 tot 112.480 frank.

ECHTE HUURINKOMSTEN.

In regeringskringen krijgt het plan om een belasting te heffen op reële huurinkomsten vaste vorm. De NCB-topman huivert bij deze idee.

Momenteel geldt immers het algemene principe dat woningen die gebruikt worden voor private doeleinden forfaitair worden belast. Voor commerciële verhuur geldt al dat de werkelijke huurinkomsten worden belast, maar aftrekbare kosten forfaitair worden bepaald.

Lenaers : “Ik vrees dat de regering de aftrekmogelijkheden sterk zal beperken zodat de verhuurder in praktijk op de brutohuur zal worden belast. Onroerende voorheffing, de registratie- en notariskosten, de belasting op het tweede verblijf en verzekeringspremies zijn reële kosten, maar de kans is groot dat ze niet aftrekbaar zullen zijn.”

Paul De Wael van de studiedienst van Anhyp ondersteunt de kritiek van Lenaers. Volgens hem is een belasting op de reële inkomsten “ronduit asociaal” : “Mensen met veel geld doen een beroep op patrimoniumvennootschappen en trekken de reële kosten vandaag al af. De belasting op reële huurinkomsten treft dus vooral de modale eigenaar. Het gevolg laat zich raden : de burger verschuift zijn spaargelden van het vastgoed naar een rekening in het buitenland. Bij investeringen in vastgoed is het sop de kool niet meer waard.”

De Wael wijst nog op een tweede sociaal geladen gevolg van zo’n maatregel : “De eigenaars van een tweede woning zullen de minderinkomsten op den duur verhalen op de huurders. In de beginfase zal zich dat uiten in minderuitgaven om het goed in stand te houden met een kwaliteitsverlies tot gevolg. En bij een hernieuwing zal de huurprijs worden opgetrokken.”

Volgens fiscalist Axel Haelterman is er een pervers neveneffect van zo’n belasting op de reële huurinkomsten. Hij voorspelt : “Er zal een handel in fictieve facturen ontstaan. Men duwt de kleine eigenaar zo in het zwarte circuit.”

Toch is Haelterman paradoxaal genoeg een gematigd voorstander van de maatregel. Hij zegt : “De belasting op reële huurinkomsten past binnen de fiscale logica en maakt een einde aan de anomalie van het kadastrale inkomen. Het argument van het risico op fraude mag eigenlijk niet spelen, gezien de regering ervan uit moet gaan dat de burger eerlijk is. Ik betwijfel overigens of de kwaliteit van het vastgoed onder de maatregel zal lijden. Het zou ook kunnen dat de eigenaars net geneigd zijn om kosten te maken omdat ze zo minder belastingen moeten betalen.”

Volgens sommige ramingen zou de regering-Dehaene met deze maatregel tot 130 miljard frank kunnen ophalen bij de vastgoedeigenaars. Lenaers, tot voor kort voorzitter van de Vlaamse bouwfederatie, wijst op een heikel punt : “Dat geld zal vooral afgeroomd worden van de Vlaamse welvaart. De spreekwoordelijke baksteen in de maag van de Belg is een stuk duurder bij de Vlaming, die relatief meer investeert in immobiliën. Deze feitelijke fiscale discriminatie is trouwens niet nieuw. Vlaanderen neemt twee derde van de nieuwbouw voor zich, Wallonië twee derde van de vernieuwbouw. Welnu : de BTW op nieuwbouw bedraagt 21 %, terwijl die voor renoveringswerken slechts 6 % hoog is. Dit is geen toeval.”

HBR

AXEL HAELTERMAN (LOEFF CLAEYS VERBEKE) De regering duwt de eigenaars van onroerend goed in het zwarte circuit.