‘Het CIB een monopolist? Dat bevestigt dat we goed werk leveren’

Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars verdedigt het beroep en de sector bij het publiek. Maar wat als het instituut zelf onder vuur ligt? De Raad voor Mededinging gelastte onlangs een onderzoek naar een mogelijke inbreuk tegen de regels over prijsafspraken. Luc Machon, ondervoorzitter bij het BIV, en Jan Jassogne, lid van de Nederlandstalige Kamer van Beroep, maken zich sterk dat het instituut recht in zijn schoenen staat.

2015 is een feestjaar voor het BIV, het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Officieel bestaat het sinds 1993, maar de allereerste bijeenkomst van de Nationale Raad vond plaats op 1 maart 1995. “Een ijkpunt in de vastgoedgeschiedenis”, luidt het op de site. In die twintig jaar is het beroep van vastgoedmakelaar grondig geprofessionaliseerd. Vriend en vijand zijn het erover eens dat het BIV daarin een rol heeft gespeeld.

Maar er klinkt ook kritiek, binnen en buiten de sector. Trends-Tendances bond eind vorig jaar al de kat de bel aan. Twee oud-voorzitters van het BIV, Olivier Vigneron en Michel Dussart, hekelden de manier waarop het instituut vandaag geleid wordt. Ze wezen op mogelijke belangenvermenging bij de toewijzing van contracten aan dienstverleners. Een beschuldiging die herhaald werd in een reportage van het actualiteitenmagazine Panorama op Canvas. Een undercoveronderzoek van het Panorama-team liet ook uitschijnen dat het BIV nog altijd aanbevolen tarieven communiceert naar zijn leden, iets wat uitdrukkelijk verboden is. En het BIV zou zich ook corporatistisch gedragen en de vernieuwing in de sector afremmen.

Genoeg gespreksstof om voor te leggen aan twee protagonisten in het dossier. Luc Machon is vastgoedmakelaar in Lanaken en ondervoorzitter van het BIV. In het verleden was hij ook al voorzitter van het BIV én van CIB Vlaanderen, de grootste beroepsvereniging van vastgoedmakelaars in Vlaanderen. Jan Jassogne is tuchtrechter op het BIV en afgevaardigd bestuurder van CIB Vlaanderen.

Jullie bekleden beiden sleutelposten in het BIV en het CIB, waarbij die laatste ook nog diensten levert aan het BIV. Dat creëert op zijn minst de perceptie van belangenvermenging.

JAN JASSOGNE. “Dat van die sleutelposten is niet juist. Ik ben op het BIV verbonden aan de tuchtkamer in graad van beroep als lekenrechter. Beslissingen over dienstverleningscontracten worden genomen in de Nationale Raad, waarvan ik geen deel uitmaak. Omgekeerd is Luc Machon in CIB Vlaanderen een van de negentien bestuurders, en maakt hij geen deel uit van het Directiecomité. Dat kun je bezwaarlijk een sleutelpost noemen.”

LUC MACHON. “Er bestaat een klant-leverancierrelatie tussen het BIV en enkele satellieten van het CIB, dat is juist. Aan Nederlandstalige zijde doet het BIV voor zijn vormingsaanbod en zijn telefonische helpdesk voor eerstelijns juridisch advies een beroep op CIB Vlaanderen of zijn satellieten. Telkens bood het de beste dienstverlening en de laagste prijs.”

Oud-voorzitter van het BIV Michel Dussart voert aan dat het om een cashdrain gaat.

MACHON. “Het gaat over 3 à 4 procent van het budget van het BIV, waarmee we ruim 140 uur aan eerstelijnsadvies en ruim 9000 vormingsuren voor de vastgoedmakelaars betalen. Graag wijs ik er nog even op dat de rekeningen gecontroleerd worden door twee rekencommissarissen — niet van CIB-signatuur — een bedrijfsrevisor en de regeringscommissaris.”

Maar als de aanbesteder en de dienstverlener banden hebben met elkaar, mag het toch niet verwonderen dat er vragen worden gesteld over mogelijke belangenvermenging?

MACHON. “Dat brengt ons bij de kern van de discussie: mag het BIV een beroep doen op beroepsverenigingen en/of hun satellieten om bepaalde diensten af te nemen? Daar zijn twee totaal verschillende visies op. Mijnheer Dussart vindt dat dit niet kan. Hij pleitte voor een Chinese muur: het instituut moet zijn vorming en juridisch advies maar elders halen.

“Onze visie is dat het BIV de best mogelijke kwaliteit moet halen tegen de best mogelijke voorwaarden. A priori sluiten we daarbij geen enkele partij uit. Onze voogdijminister, Willy Borsus, plaatst zich ook op dat standpunt, maar maant wel aan tot bijzondere voorzichtigheid als er een mogelijke belangenvermenging is. Daar zijn we het volmondig mee eens. Daarom past het BIV ook al meer dan twee jaar een procedure toe, die een jaar geleden ook in een KB is opgenomen. Die organiseert op een sluitende wijze hoe die offerteaanvragen moeten verlopen.”

Wat houdt die procedure in?

MACHON. “Dat begint bij een aanbestedingsoproep waarop meerdere partijen moeten reageren. De offertes komen onder gesloten omslag binnen op het BIV. De regeringscommissaris opent ze, waarna ze kritisch worden vergeleken. Diegenen die dubbele mandaten hebben, nemen niet deel aan de beslissing. De toewijzing gebeurt dus op een gecontroleerde manier en de uitvoering wordt ook gecontroleerd. En voor alle duidelijkheid: het CIB dingt lang niet voor alle contracten mee en het is ook niet zo dat het altijd als winnaar uit de bus komt.”

Is het gezond dat een beroepsorganisatie, CIB Vlaanderen, aan Nederlandstalige kant bijna alle bestuursmandaten in het BIV bezet?

JASSOGNE. “Je kunt de verkiezingen van de leden van het BIV niet vergelijken met parlementaire of gemeenteraadsverkiezingen. De kandidaten staan gewoon op een alfabetisch gerangschikte lijst. We kunnen natuurlijk bepaalde kandidaten ondersteunen. Dat is iets anders. Maar de kandidaten worden onafhankelijk verkozen. Er is geen partijtucht, er bestaan geen fracties.

“Het klopt dat het CIB in Vlaanderen veruit de grootste beroepsorganisatie is. Zijn we daardoor een monopolist? Ik zou daar eigenlijk tevreden over moeten zijn, want het geeft aan dat we goed werk leveren. Onze leden sluiten zich vrijwillig aan; je kunt perfect het vak van makelaar uitoefenen zonder lid te zijn van het CIB. Ik denk ook dat een beroepsgroep niet gebaat is bij een versnippering over verschillende beroepsverenigingen. De omgeving waarin wij werken, wordt almaar complexer. Zonder een degelijke studiedienst kunnen we de vele wijzigingen in de regelgeving en het economische landschap onmogelijk adequaat opvolgen. Om zo’n gespecialiseerde studiedienst te kunnen bemannen, heb je schaalgrootte nodig.”

CIB en BIV sturen soms gemeenschappelijke communiqués uit waarop beide logo’s staan. Op die manier creëren jullie toch zelf de indruk dat BIV en CIB verstrengeld zijn met elkaar.

MACHON. “De twee organisaties hebben een zeer duidelijke aparte finaliteit. Het Beroepsinstituut organiseert de toegang tot het beroep, de stage en creëert een level playing field voor zijn beoefenaars. CIB Vlaanderen heeft twee belangrijke taken: dienstverlening voor de leden en belangenverdediging voor de sector.

“Hebben we baat bij verwarring? Nee, absoluut niet. Omdat we precies van oordeel zijn dat het twee te onderscheiden entiteiten zijn met elk een eigen doel. Maar het is juist dat we in het verleden rond bepaalde thema’s hebben gecommuniceerd dat de twee entiteiten dezelfde mening zijn toegedaan. Ik begrijp wel dat voor het grote publiek het onderscheid tussen de beroepsvereniging en het Beroepsinstituut lang niet even duidelijk is, hoewel wij in elk persbericht daar toch de juiste aandacht aan proberen te geven. Maar het is een werkpunt om daar nog duidelijker in te zijn.”

JASSOGNE. “Op zich is er niets mis mee om samen te communiceren. Voor politici en journalisten is het gemakkelijk om te weten dat beide entiteiten hetzelfde standpunt innemen.”

MACHON. “Je kunt ministers geen groter plezier doen dan verschillende signalen te geven. Want dan zegt zo’n minister: ‘Ah, de sector is verdeeld, dus ik ben verplicht mijn verantwoordelijkheid te nemen.’ Daar willen we soms op anticiperen.”

Het BIV krijgt ook het verwijt dat het vooral sectorbelangen verdedigt en minder begaan is met de belangen van de consument.

MACHON. “Het BIV is te vergelijken met een orde, zoals de Orde van Architecten of het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Het is een orgaan waarmee de beroepsgroep zich uitspreekt over de gedragingen van een van haar leden, met de perceptie van de beroepsgroep als voorwerp. Het BIV moet dus het beeld van de sector bij het grote publiek verdedigen, wat impliceert dat we sommige gedragingen van makelaars beoordelen. Het BIV heeft geen specifieke consumentenbeschermende rol. Overigens werken we wel aan een initiatief om de consument meer te betrekken in de vorm van alternative dispute resolution. We willen in onze sector zeer graag, onder auspiciën van het BIV, zo’n vorm van alternatieve geschillenbeslechting organiseren. Zodat consumenten en makelaars samen op zoek gaan naar een minnelijke schikking.”

In de uitzending van Panorama was te zien hoe makelaars naar het BIV verwijzen om hun commissie van 3 procent te verantwoorden. Het BIV is daarvoor al op de vingers getikt.

JASSOGNE. “In de jaren negentig, toen het BIV is opgericht, was het in veel dienstverlenende beroepen gebruikelijk dat de orde een aanbevolen of opgelegde tariefstructuur hanteerde. In het makelaarsvak deden de beroepsverenigingen dat ook, vaak op regionale basis. Het BIV heeft dan één aanbevolen tarief aangemaakt voor heel het land. De Europese Commissie heeft nadien geoordeeld dat aanbevolen tarieven niet kunnen. Het BIV heeft zich daarnaar geschikt en we zijn daar nu heel duidelijk in: er bestaan geen aanbevolen tarieven. De makelaars in die Panorama-uitzending weten dat ook maar al te goed. Maar ze verschuilen zich achter het BIV. Het is een verkooppraatje.”

Maar die 3 procent blijft wel een gewoonte in de sector.

MACHON. “Naar aanleiding van die Panorama-uitzending heeft de auditeur bij de Raad voor Mededinging een onderzoek bevolen naar die praktijken en over de rol van het BIV daarin. De auditeur wilde weten of er in de sector een ‘impliciet tarief’ bestaat. En ook of het BIV misbruik maakte van zijn tuchtprocedures om makelaars die op een andere manier wensen te tariferen, te bestraffen. De Raad van Mededinging heeft alle tuchtbeslissingen van de jongste vijf jaar opgevraagd, dat waren er 2500. Slechts acht daarvan gingen over erelonen of zogenoemde innovatieve technieken. Bij die acht gevallen ging het altijd over hetzelfde: een makelaar hanteert een forfaitair tarief en maakt op zijn website de vergelijking met het tarief van een makelaar die op commissie werkt. Waaruit dan blijkt dat de forfaitaire formule goedkoper is voor de consument. Wat die makelaars er vergaten bij te vermelden, is dat de consument bij het forfaitaire tarief altijd moet betalen, ook als het huis niet wordt verkocht, terwijl het commissiesysteem no cure no pay is. Het standpunt van het instituut is altijd hetzelfde geweest: makelaars mogen die vergelijking maken, maar moeten er wel aan toevoegen dat het forfaitaire bedrag altijd te betalen is. Enkele van die makelaars hebben zich daarop spontaan aangepast.”

Vrezen de vastgoedmakelaars concurrentie van buiten de sector? Het BIV is bijvoorbeeld niet onverdeeld gelukkig over webinitiatieven zoals Billionhomes en de nieuwe immosite Realo.

MACHON. “Onze wereld is technologisch ingrijpend aan het veranderen. Terwijl de makelaar vroeger informatie controleerde en de consument dat ook verwacht, moeten we vaststellen dat makelaars dat niet meer in de hand hebben. De panden die ik op mijn website publiceer, komen vervolgens via technieken als scraping of deep linking op andere sites. Die sites zijn van oordeel dat het publieke informatie is en dat ze die dus mogen hernemen. We zijn niet tegen vernieuwende technologie. Maar als de eigenaar van het pand vraagt om die informatie te verwijderen, staan we machteloos. Dat blijft een permanente bezorgdheid van de makelaardij: hoe kunnen we het belang van onze klant dienen en waken over de juistheid en de actualiteitswaarde van de online gepubliceerde pandinformatie?”

Laurenz Verledens

“Onze visie is dat het BIV de best mogelijke kwaliteit moet halen tegen de best mogelijke voorwaarden” Luc Machon, BIV

“Een beroepsgroep is niet gebaat bij een versnippering over verschillende beroepsverenigingen” Jan Jassogne, CIB

“Hebben we baat bij verwarring? Nee, absoluut niet” Luc Machon, BIV

“Voor politici en journalisten is het gemakkelijk om te weten dat beide entiteiten hetzelfde standpunt innemen” Jan Jassogne, CIB